上海法律人眼中的企業征收拆遷評估的“坑”

　　評估公司談判時應注意的事項

　　1、不要去占小便宜。評估師經常會為了各種目的，幫助企業虛構或添加一些數據，例如機器數量加一臺，廠房門面加一塊這樣，將給企業評估報估提高一點，但這些都是有可能埋下伏筆，要注意。

　　2、不賄賂評估公司。有的企業有時為了讓評估公司更多一些，寫一些附加條件，就賄賂評估公司，這是我們不贊成的。即使估估公司不是政府工作人員，但索取賄賂也會受到處分，并可能對后續賠償談判產生不利影響。

　　3、應充分說明企業的不動產和附屬物的特殊性，即企業的特殊性，應向評估公司說明。例如拆遷企業是加油站，或者是特殊行業，專利、附屬設施特別多、精密儀器很高端的企業，在這一塊評估估值和評估方案完全可以區分開來。

　　4、簽發任何文字都要謹慎簽字。例如評估師要你出具一份承諾書、保證書，或者你自己寫評估單、報估單，這些需要簽字的地方都要慎重簽字，如果企業主簽了字就變成對方拿著的一個手續和手段，到最后你要自己寫評估單、報估單，這些都要慎重簽字。

　　5、經營程序合法。手持土地證、房產證、營業執照、納稅登記、一些稅票等，不要隨便去評估公司，因為我們曾經在案件代理中遇到過，把這些給評估公司以后，當訴訟糾紛出現時，評估公司說這些東西丟了，或者是一些稅票不退還給評估公司，因為我們已經在這個案例中遇到了，把這些給評估公司以后，評估公司就會把這些證據交給評估公司。

　　對委托單位及公司事務進行評估

　　第一，區別在于拆遷中對峙的兩個主體，征收人和被征收人，實際案件中聘請評估公司征收人一般占多數，因為評估公司的資質是需要拆遷雙方共同認可的，企業自己的資質需要拆遷雙方共同認可，不具有法律上的效力。這就是說，常常是拆遷方，即政府部門或村民委員會委托的評估公司，由他們來支付評估公司的費用，評估公司為他們來服務。然后大家心里都很清楚，誰付錢給誰，或者說一句最直截了當的話，誰付錢給我，我就聽誰的。由于這些部門都是委托評估公司，那么委托評估的事項就確定了，評估的最后決定權掌握在誰手中，大家心里也就不清楚了。因此，企業作為被征收人被拆遷人，所委托的評估公司，自然也是對企業負責，根據企業的實際情況，精心打造合理、合適的評估方式。
 

　　評估時可能出現的陷阱

　　評估過程中有許多陷阱，例如，評估時沒有計算地下設備，往往地下有許多東西像管道電纜，評估公司稱無法評估，其實這也是一種說辭，只要企業提供清單，這些都是可以評估的。例如，自己測量的企業本身就是15米長，評估公司說可以給移動尺子，量成17米，企業就占了一點便宜。不過吳少博律師事務所提醒大家，在進行評估時，千萬不要掉進這些陷阱中，因為一旦你抓住了這些便宜貨，掉進陷阱，你可能會付出更多，代估更大，就像俗語說的“撿芝麻丟了西瓜”。此外，吳少博還談到了許多評估方法的選擇以及如何選擇合適的評估方法，在實際拆遷案件中，拆遷方最喜歡使用的還是成本法，但590號令明確規定了，拆遷方在評估過程中往往傾向于采用高估估法，但590號令明確規定了評估企業在評估過程中故意繞開了高估高的評估方法，給企業一個評估低的評估方法，這也是評估中存在的陷阱。

　　評估任務和目標

　　例如濟南一宗案件，我們的律師在與評估公司溝通時，評估公司直言不諱，不管你們這個企業有沒有土地使用權和土地證，因為我接受政府委托時，政府只讓我評估地上附著物和企業停產停業損失，沒有讓我評估土地的估值。正因為如此，我們說政府部門、村委會或相關的征收主體，在委托評估公司做這些事情時，其委托項目是有限的。此項僅委托評估公司，或僅委托少數評估公司，其他的不需要評估，政府應自行制定政策和補償標準。

　　眾所周知，各地的補償標準都是真實的，國家是沒有的，當地政府自己制定標準，規定廠房怎么賠，土地使用權怎么賠，賠多少。各國相關法律規定的是賠償程序，例如，賠償要由雙方協商，選擇評估機構，然后由評估機構選擇合適的評估方法進行評估，國家對這些程序和程序加以規范，而且資金數額沒有規定。多少錢，所謂直接公布的數字，一平米多少錢，都是當地政府或征收方規定的，其實原則上沒有法律依據。反之，評估公司受權后，就要達到自己的目的，其目的就是要在某一段時間內入廠測量，評估到位，至于拆遷雙方談判怎么談，最后如何補償，這不是評估公司的問題。評估公司的目標是進入工廠、測量區域、統計設備數量、計算帳目等，然后再把這件事轉交給政府或拆遷公司，那么評估公司的任務就是完成了，所以說有一定的階段性目的在。

　　對企業征收拆遷過程中，評估是其重要環節之一，企業的地面附著物估值多少，機器設備折損費，企業搬遷費用需要多少等等，都要有具體、明確的數字，而這個數字不是拆遷方或者被拆遷企業隨口報一個就能夠有說服力的評估。這一點講得少了，企業可以拿到多少拆遷補償款，大了點說事關企業生死存亡，所以評估結果對企業至關重要，因此企業在征收拆遷過程中如何與評估公司進行談判交流是很多企業主想知道的問題。上海市拆遷評估案律師（l）


 

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