上海動拆遷糾紛律師談宅基地征收拆遷的問題

　　1、宅基地是否只能一戶一宅

　　上海動遷律師：新《土地管理法》第62條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

　　且在其他法律法規中也有規定，堅決貫徹“一戶一宅”的法律規定。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省(區、市)規定的標準。各地應結合本地實際，制定統一的農村宅基地面積標準和宅基地申請條件。對多占的宅基地按照《土地管理法》有關規定按非法占用土地處理。

　　2、宅基地面積多少才合法

　　關于宅基地標準，每個地方跟每個地方都不一樣，具體的要結合當地的政策法規。

　　比如《河北省農村宅基地管理辦法》第十三條規定，本省依法實行農村村民一戶一處宅基地制度。人均耕地不足一千平方米的平原或者山區縣(市)，每處宅基地不得超過二百平方米；(二)人均耕地一千平方米以上的平原或者山區縣(市)，每處宅基地不得超過二百三十三平方(三)壩上地區，每處宅基地不得超過四百六十七平方米?？h(市)人民政府可以根據當地實際情況，在前款規定的限額內規定農村宅基地的具體標準。

　　陜西省實施《中華人民共和國土地管理法》中規定，農村村民每戶只能有一處宅基地，城市郊區每戶不超過一百三十三平方米（二分），川地、原地每戶不超過二百平方米（三分）；山地、丘陵地每戶不超過二百六十七平方米（四分）。

　　3、一戶多宅是否違法

　　農村一戶多宅的情況非常的多，但是對于認定之前也不能一概而論的都認定成是違法的，我國法律上雖然規定了只能“一戶多宅”但是在現實中也存在合法取得多塊宅基地的情況。

　　比如，你在本村擁有一塊合法的宅基地，但是在另一個村又繼承了一塊宅基地，那么這就形成了一戶多宅的情況。對于這種情況，按照相關法律法規，是可以進行確權的。

　　如果直接斷定一戶多宅是違法的，那么是不合法的，村民可以通過法律途徑來解決。

　　4、宅基地能否繼承

　　言簡意賅的說，宅基地是不能繼承的，因為它不屬于遺產，村民只有宅基地的使用權，有也不能隨便的對宅基地進行處置。

　　實踐中，有許多人將宅基地進行買賣、出租等，這種行為在一定程度上來講是不合法的，所簽訂的協議也沒有法律效力。不過凱諾律師提醒大家，宅基地雖不能繼承，但是宅基地上面的房子則是可以繼承的。

　　根據《繼承法》中的第三條規定，房屋可以作為法定遺產處理，可以繼承；繼承了房屋，宅基地的使用權也就隨著房屋而轉移給新的所有人。

　　確定土地所有權和使用權的若干規定》第四十九條規定“繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權”。那么也就是說，根據"地隨房走"的原則，繼承人對宅基地上的所建房屋的繼承會導致其對宅基地的繼承。

　　5、申請宅基地需要提交哪些東西

　　申請農村宅基地應向鄉鎮政府、辦事處提交下列資料：(1)村民個人申請宅基地的申請書;(2)申請人基本情況。(包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員，戶口是否本村集體戶口等);(3)村民委員會或農村集體經濟組織應出具的材料：

　　1）申請人現有的宅基地情況；

　　2）對申請人擬發放宅基地的位置、面積、宗地草圖等；

　　3）村民會議或村集體經濟組織成員討論情況，在村集體公布情況的說明等；4）鄉鎮土地利用總體規劃圖、現狀圖等，并注明擬占用土地地類;

　?。?)屬于建新交舊的，申請人與村委會簽訂的建新交舊協議書;(5)其他需要提交的材料。

　　6、宅基地能否買賣

　　宅基地是不可以買賣的，但是宅基地上的房屋可以在本村農戶之間進行買賣和流轉，不過需要經過政府部門依法批準，發放相關證件。如果是本村以外的人來買宅基地，你賣給了他，是屬于無效的。需要注意一點的是如果你宅基地上房屋已經倒塌就不能在本村進行買賣。

　　根據《物權法》規定，宅基地使用權人可以占有和使用土地，有權利該宅基地土地上的房屋以及附屬設施進行使用和轉讓的權利，宅基地不屬于農戶個人的財產，是村集體經濟組織的，是不能進行買賣的。

　　7、宅基地沒有證是否違法

　　關于這個問題，《國土資源部關于進一步完善農村宅基地管理制度切實維護農民權益的通知》中就曾強調：由于有的農戶沒有辦證是歷史遺留問題，不能讓老百姓為當地政府部門的疏忽買單，因此對沒有辦證的宅基地絕對不能“一刀切”，而是要加強宅基地確權頒證和檔案管理工作。

　　在農村，很多宅基地之所以沒有證，多數情況下是因歷史遺留問題造成的。因此只要符合當下的政策，即使沒有宅基地使用證，在宅基地拆遷時也是可以獲得補償的。

　　8、村委會是否有權強拆宅基地上面的閑置房

　　村委會作為村民自治組織，其職責是辦理本村的公共事務和公益事業，調解民間糾紛，協助維護社會治安，向人民政府反映村民的意見、要求和提出建議。

　　因此，村委會無權強拆宅基地上面的閑置房屋，否則可能會承擔法律責任。

　　9、宅基地拆遷是否有補償

　　隨著國家不斷的發展，宅基地遇上拆遷也是在所難免，但是有許多當事人說，他們家的宅基地拆遷，但是征收方沒有給補償，或是補償非常的少.....

　　這其實是不合法的，根據《土地管理法》中的規定，征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

　　具體的補償費用由市、縣級人民政府結合實際情況制定。

　　提醒大家，如果征收方以宅基地所有權是村集體的，不給發放宅基地補償款，那么被征收農民可以采取法律措施維護自己的權益。

　　10、宅基地征收也要“先簽補償協議”了嗎？

　　預簽約，即在征收決定作出前先行組織被征收人簽訂補償安置協議，這在棚戶區改造等城市房屋征收中已實行多年。

　　2021年，這一調整程序順序的做法也將被引入到農村宅基地征收上，“未批先占”不合法，但“未批先簽”的確是合法的。

　　廣大宅基地使用權人（通俗點兒說就是在村里有宅基地上房屋的農戶）一定要及時學習所在省市的征地工作程序規定，將重點放在土地征收啟動公告發布后對征地補償安置方案（通常會印制成一個精美的手冊）的知情、參與和監督上，切勿消極等待正式的“征地批文”公告，到那會兒協議早就簽完90%以上了，剩下的戶的征地補償安置決定都下來了。

　　如果被征地農民對宅基地及其上房屋這塊兒的補償標準、方式、項目等不滿，就不要盲目跟風簽訂補償安置協議，即使補償安置決定作出，我們也有依法復議、訴訟實施救濟的機會。

　　11、宅基地征收能走“收回宅基地使用權”嗎？

　　需要澄清的一點是，“收回宅基地使用權的決定”與“責令交出土地決定”完全不是一回事。后者才是《土地管理法實施條例》明文規定的用于農村征地的文書，前者則來自《土地管理法》第66條，與一般征收程序無關，是一種特殊狀況下村集體經批準收回集體土地使用權的行為。

　　近期的實踐中，一些地方在征收拆遷項目中慣用“收回”程序來實現對農民房屋的“幫拆”，這種做法是完全沒有法律依據的。

　　請農民朋友們牢記，一旦在一個有正式公告、方案的征收項目中出現了“收回”程序，基本意味著存在程序違法。被征地農民有權針對村委會或者縣級政府作出的“收回”決定或者批復申請復議、提起訴訟，爭取將其撤銷。

　　從目前的情況看，這類復議、訴訟中面臨的難點極多，尤其是在立案受理階段很容易被法院的“民庭”和“行政庭”來回踢皮球。這“收回決定”到底是個什么性質，該由哪個庭來依法審理，也有待司法實踐中的進一步明晰。

　　嚴格按照“征收補償”的標準和程序走，對農民的權益才是最有保障的。這一權利救濟原則請大家務必掌握。

　　12、宅基地征收到底該怎么給補償？

　　農戶最關心的補償條件問題，單看《土地管理法》第48條是看不出來的。48條規定的都是些原則、方式，其中有幾點值得再強調一下：

　　1.農村村民住宅的補償費用應當單列，不得以“地上附著物”這一概念對農民住宅房屋進行補償；

　　2.“先補償后搬遷，居住條件有改善”。前半句強調不能“先拆再談補償”，那種先行搬遷拆除的協議看都不要看，可以先簽約，但不能因為我簽約了就直接動手拆房子；后半句強調不能“越拆越窮”，突出“安置”而不是“補償”是農村拆遷的一大特點。

　　3.采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式補償。3種法定補償方式，后兩種應當保障農民的選擇權，第一種有沒有則要看當地的規劃條件。但起碼要有合法的、能夠辦得下證來的安置房提供，否則補償方式上不合法。

　　4.對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償。事實上，在對房屋的補償部分與城市房屋拆遷是雷同的，只要是拆除房屋導致的直接損失，都應當給予補償。不能因為房屋是農村的或者法律上沒有明文的直接規定就不補，那個“等”字是留給各地進行細化規定的。

　　在這4大原則的基礎上，各省市會有自己的宅基地上房屋拆遷補償規定。“地錢”+“房錢”+“補助和獎勵”的補法通常都是類似的。

　　“補助和獎勵”這部分有沒有是要看我們是否符合住房困難的保障政策，以及是否在規定期限內配合了簽約騰房，不是每戶都有的。

　　前兩項則是所有農戶的關注核心。“地錢”即宅基地區位補償價，或者叫土地使用權基價，一般與當地征收農用地的區片綜合地價標準一致（這個標準可在各省政府的官網上查到），個別地方會有細微差別。

　　“房錢”就是房屋的重置成新價，有些地方規定可通過專業評估計算得出，那么農戶有權參與選定評估機構，并且對評估全程參與、監督，對評估結果有權申請復核、專家委員會鑒定。

　　實踐中，地錢不給只給房錢，房錢標準“一刀切”不讓評估，無證房屋面積不予補償或僅給予較低標準的補償等一系列問題都會影響宅基地上房屋的拆遷補償數額，但對于被拆遷村民而言，上面這些是我們首先需要弄懂的。

　　上海動拆遷糾紛律師最后想提示廣大農民朋友的是，把握住征收的程序和標準，協議搬遷則因其“商量著來”“不具有行政強制性”的特征而在補償標準上不應低于征收拆遷（否則老百姓憑什么簽約同意開發商來拆除我的房子呢），我們就不會在宅基地上房屋拆遷中吃虧上當。在《土地管理法實施條例》修訂前，農村征地的程序仍存在一些不確定性，各地在操作中也會存在些許的區別，這都需要大家在2021年新年伊始睜大眼睛，盯緊自家正在或即將經歷的征地拆遷項目，確保自己賴以居住生活的家園能夠在拆遷后重獲新生。

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