法律對土地閑置費的相關規定

　　上海土地動遷律師整理法律對土地閑置費的相關規定：房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

　　《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第53號)規定：“土地閑置費不得列入生產成本。”這一規定秉承了《企業會計準則》的精神，因為土地閑置費不是形成開發產品的必要支出，企業不能因為繳納了土地閑置費，該部分的商品房就應當比相同的其他商品房售價更高，因此土地閑置費預期不能給企業帶來經濟利益的流入，是企業的“沉沒成本”，即土地閑置費不符合《企業會計準則》有關“資產”的定義與確認條件，所以不能在資產負債表上確認為資產，即不能計入開發成本。該費用一般是由于企業管理上的原因導致開發經營安排不當造成的，因此屬于企業的管理成本，計入當期“管理費用”;如果由于其他客觀且偶然的原因導致的，也可以計入當期“營業外支出”，但不管何種情況，會計處理都把土地閑置費計入了企業“當期損益”。

　　稅法規定：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)規定：“土地閑置費計入開發產品計稅成本支出在稅前扣除。”

　　土地閑置費會計處理時應當計入當期損益，但稅法與會計處理存在明顯差異，在稅前扣除時該費用應當歸集計入開發產品“計稅”成本，并隨著開發產品成本的逐步結轉扣除，稅會差異應在企業所得稅年度申報時進行調整。

　　納稅人應當注意：企業日常的會計核算還得按照《企業會計準則》的原則處理，當需要申報納稅時，如果對當期損益具有影響的事項稅法規定與會計處理不一致，就應當按照稅法的規定進行納稅調整，不能因為稅法有不同的規定，就按照稅法的規定去進行會計處理，那樣也是違法的。

　　企業稅前扣除應遵循合法性原則.《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第53號)規定?"土地閑置費不得列入生產成本"?該部門規章自2012年7月1日起執行.

　　因此2012年7月1日起企業繳納的土地閑置費不得在稅前扣除。

　　上海征地拆遷律師講土地閑置費的案例

　　某市A公司于2012年通過掛牌出讓方式，取得一塊國有建設用地使用權，雙方簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，約定開工時間為2013年7月16日，竣工時間為2016年7月15日。A公司于2013年因資金鏈出現斷裂，借款到期無法清償而被起訴法院查封，該地塊至今沒有開發利用。2016年，國土資源主管部門在土地市場動態巡查過程中發現該土地疑似閑置，于是啟動了閑置土地調查認定程序。但是，A公司答復該地塊之前被法院查封，現在已經解封，正準備抓緊動工開發建設。

　　問 題

　　由于該地塊已經閑置滿兩年，國土資源主管部門對其是否必須作出收回決定？

　　解 析

　　《閑置土地處置辦法》第十四條第二款規定：“未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條的規定，報經有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。”《城市房地產管理法》第二十六條規定：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。”

　　由此可以看出，《城市房地產管理法》規定的是可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費，可以無償收回土地使用權，并規定必須強制收回。而且《國有建設用地使用權出讓合同》規范文本中第三十二條約定“受讓人造成土地閑置，閑置滿一年不滿兩年的，應依法繳納土地閑置費；土地閑置滿兩年且未開工建設的，出讓人有權無償收回國有建設用地使用權”。從約定中可以看出，出讓人有權無償收回國有建設用地使用權的前提應該是同時滿足土地閑置滿兩年和未開工建設，也就是說雖然土地閑置滿兩年，但是使用權人繼續開發建設了，出讓人不應該再作出無償收回的決定。

　　綜上所述，根據《閑置土地處置辦法》第三條規定的閑置土地處置應當符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，遵循依法依規、促進利用、保障權益、信息公開的原則，不管是司法查封期間形成的閑置土地，還是其他情形形成的閑置土地，如果土地閑置已滿兩年，使用權人愿意繼續開發利用，且符合當時的土地利用總體規劃和城鄉規劃，政府部門不應該再作出無償收回的決定，應當允許其按照規定繳納土地閑置費后繼續使用土地。

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