楊浦房產律師代理中石油與某資產管理中心土地租賃糾紛

　　審理法院：　上海市第二中級人民法院

　　案　　號：?。?017）滬02民終5873號

　　案　　由：　土地租賃合同糾紛

　　裁判日期：　2017年09月12日

　　上海市第二中級人民法院

　　民事判決書

　　（2017）滬02民終5873號

　　上訴人（原審被告、反訴原告）：中國石油天然氣股份有限公司，住所地北京市。

　　法定代表人：王宜林，董事長。

　　委托訴訟代理人：孔祥橋。

　　委托訴訟代理人：周荊，上海市金茂律師事務所律師。

　　上訴人（原審被告、反訴原告）：中國石油天然氣股份有限公司上海銷售分公司，住所地中國（上海）自由貿易試驗區。

　　法定代表人：楊昌陶，總經理。

　　委托訴訟代理人：李海龍、周荊，上海市金茂律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告、反訴被告）：上海市楊浦區教育資產管理中心，住所地上海市楊浦區。

　　法定代表人：陳芳，主任。

　　委托訴訟代理人：吳益民、盧健，上海市華榮律師事務所律師。

　　上訴人中國石油天然氣股份有限公司（以下簡稱“中石油公司”）、中國石油天然氣股份有限公司上海銷售分公司（以下簡稱“中石油上海公司”）因與被上訴人上海市楊浦區教育資產管理中心（以下簡稱“楊浦教育資產中心”）土地租賃合同糾紛一案，不服上海市楊浦區人民法院（2016）滬0110民初9070號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月13日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

　　中石油公司、中石油上海公司上訴請求：撤銷一審法院判決，將本案發回重審，或依法改判支持中石油公司、中石油上海公司的反訴請求。事實與理由：一、一審法院判決認定中石油公司、中石油上海公司要求繼續租賃無合同依據，與事實不符。涉案加油站是主管部門批準遷建的，加油站的建筑物是永久建筑，楊浦教育資產中心應當按約續租。土地的使用權人包頭中學經區教育局批準與上海萬里加油站（以下簡稱“萬里加油站”）等于2000年簽訂《合作協議》，由包頭中學提供土地，萬里加油站出資，經市、區兩級成品油行業主管部門批準從普陀區遷建到現址，以市光加油站名義經營，對加油站占用范圍內土地的使用，采取續簽《合作協議》、《土地租賃協議》的方式進行。土地是教育用地，市光加油站的建設，包頭中學應承擔改變土地規劃用途和建設報批的義務，否則《土地租賃協議》應為無效?！锻恋刈赓U協議》約定，中石油公司、中石油上海公司仍需繼續承租的，在同等條件下，中石油公司、中石油上海公司有優先續租權，故是否續租，是根據中石油公司、中石油上海公司的意愿及需要而定的。二、加油站是中石油公司、中石油上海公司合法取得的財產，中石油公司、中石油上海公司對加油站的建筑物及附屬設施擁有所有權。即使無法續租，楊浦教育資產中心亦應賠償中石油公司、中石油上海公司財產損失。一審法院判決中石油公司、中石油上海公司對涉案土地恢復原狀缺乏依據。市光加油站的資產并入中石油公司、中石油上海公司名下，中石油公司、中石油上海公司并對加油站進行多次改建，形成現有的資產規模。中石油公司、中石油上海公司與包頭中學對加油站資產的歸屬有明確約定，《合作協議》明確在合作期滿后若中石油公司、中石油上海公司不再經營加油站，則加油站全部土地及設施歸包頭中學所有?！锻恋刈赓U協議》約定，發生拆遷時，政府支付的補償地上資產由中石油公司、中石油上海公司享有。上述約定，均沒有賦予中石油公司、中石油上海公司恢復原狀的義務。三、楊浦教育資產中心拒絕續租構成違約，導致加油站不能正常經營期間，不應收取所謂的土地使用費用，并應賠償中石油公司、中石油上海公司由此造成的經營損失。因楊浦教育資產中心拒絕續租，導致加油站于2015年12月23日暫停營業至今。一審法院判決中石油公司、中石油上海公司支付自2015年12月24日起的土地使用費用，缺乏依據。同時，中石油公司、中石油上海公司因無法經營遭受巨額經營損失和員工安置等其他損失，楊浦教育資產中心應予以賠償。四、一審法院違反法定程序，導致事實不清，且遺漏應當參加訴訟的當事人。即使不能續租，一審法院亦應對加油站的建筑物及附屬設施的歸屬作出判決，中石油公司、中石油上海公司有權就財產損失獲得賠償或補償。一審中，中石油公司、中石油上海公司要求對加油站的建筑物及其附屬物的殘值和停業損失進行審計評估，但未獲準許。涉案土地的使用人是包頭中學，包頭中學應參與訴訟，但一審法院未通知其參加，違反了法定程序。

　　楊浦教育資產中心辯稱，不同意中石油公司、中石油上海公司的上訴請求，要求駁回其上訴，維持一審法院的判決。即使如中石油公司、中石油上海公司主張的合同無效，對無效也應各自承擔責任，中石油公司、中石油上海公司主張賠償沒有依據。楊浦教育資產中心認為《土地租賃協議》合法有效，且已按合同約定期間履行完畢。鑒于上海市教委發文強調教育資產只能用作教育用途，故無法與中石油公司、中石油上海公司續租。本案加油站的建設存在歷史背景，是合法的。區教育局、楊浦教育資產中心及學校多次發函告知不再續租。加油站的建筑物、固定設施，楊浦教育資產中心一審時要求恢復原狀，如中石油公司、中石油上海公司不愿意恢復原狀，楊浦教育資產中心可以做出諒解。

　　楊浦教育資產中心向一審法院起訴，請求判令：1、中石油上海公司遷出上海市楊浦區市光路XXX號；2、中石油公司、中石油上海公司共同支付自2015年1月7日起至實際搬出日止的土地使用費用（按每日租金1,369.86元計算）；3、中石油公司、中石油上海公司共同將上海市楊浦區市光路XXX號場地恢復原狀。

　　中石油公司、中石油上海公司提起反訴，請求判令：1、楊浦教育資產中心依據原租賃協議與中石油公司、中石油上海公司續簽土地租賃協議；2、如不能續租，則楊浦教育資產中心賠償中石油公司、中石油上海公司加油站建筑物、設施等固定資產損失6,300,061.50元、員工經濟補償金132,489.42元；3、楊浦教育資產中心賠償中石油公司、中石油上海公司停業損失4,407,919.74元。

　　一審法院認為：楊浦教育資產中心與中石油上海公司簽訂的土地租賃合同已經到期，中石油上海公司應當將租賃土地返還給楊浦教育資產中心、恢復原狀。中石油上海公司自2015年12月23日起暫停營業，故對之前的土地使用費參照原租賃合同，之后的土地使用費酌情確定。中石油公司、中石油上海公司的反訴訴請，既無合同依據，也無法律規定，難以支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第二百三十五條之規定，判決如下：一、中石油公司、中石油上海公司應于判決生效之日起三個月內遷出上海市楊浦區市光路XXX號；二、中石油公司、中石油上海公司應于判決生效之日起十日內共同向楊浦教育資產中心支付自2015年1月7日起至實際搬出日止的土地使用費用（2015年12月23日之前按每日租金1,369.86元計算，2015年12月24日起按每日租金300元計算）；三、中石油公司、中石油上海公司應于判決生效之日起三個月內將上海市楊浦區市光路XXX號場地恢復原狀；四、駁回中石油公司、中石油上海公司全部反訴訴請。

　　二審中，雙方當事人均未提供新的證據。本院經審理查明，一審法院查明事實屬實，本院予以確認。

　　本院審理中，中石油公司、中石油上海公司稱，一審法院對加油站的來源情況沒有查明。加油站是2000年由三方合作建設的，當時楊浦區教育局是蓋章同意的。中石油公司、中石油上海公司是通過產權收購的方式取得加油站的經營權，在收購后對加油站進行了添附和增值。2010年簽訂租賃協議時，約定只要中石油公司、中石油上海公司繼續經營，可無限續簽。楊浦教育資產中心稱，《合作協議》、《土地租賃協議》都是有期限的，明確寫明如需續租，要簽訂新的協議。

　　本院認為，無論中石油公司、中石油上海公司以何種方式取得市光加油站的權益，本案系基于中石油上海公司與楊浦教育資產中心簽訂的《土地租賃協議》而引起的租賃合同糾紛。上述租賃協議約定的租賃期限已經屆滿。《土地租賃協議》約定“租賃期滿，乙方仍需繼續承租的，在同等條件下，乙方享有優先續租權或優先購買權”，因期限屆滿前，楊浦教育資產中心作為出租人已經通知中石油上海公司“退租還教”不再續租，故并不存在同等條件下的續租問題，中石油公司、中石油上海公司主張要求續租，缺乏依據。就中石油公司、中石油上海公司主張要求楊浦教育資產中心賠償，鑒于在中石油上海公司與楊浦教育資產中心簽訂的《土地租賃協議》中，并沒有約定在租賃期間屆滿后，對于中石油公司、中石油上海公司因加油站經營所需進行的投入需由出租人進行補償或賠償，而根據法律規定，承租人在租賃期限屆滿后，有恢復原狀，返還租賃物的義務，故一審法院判決恢復原狀，將租賃物返還給楊浦教育資產中心，并無不當。中石油公司、中石油上海公司要求楊浦教育資產中心賠償損失，依據不足，難以支持。就房屋使用費，雖然中石油上海公司雖在2015年12月暫停使用加油站，但因租賃場地未予返還，客觀上造成空置損失，故一審法院酌情確定相應的使用費標準，亦無不當。綜上所述，一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，可予維持。對中石油公司、中石油上海公司的上訴請求，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費41,123元，由上訴人中國石油天然氣有限公司、中國石油天然氣有限公司上海銷售分公司共同負擔。

　　本判決為終審判決。

　　法官助理　張　煜

　　審判長　盧薇薇

　　審判員　鄔海蓉

　　審判員　王曉梅

　　二〇一七年九月十二日

　　書記員　張　煜

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