上海拆遷糾紛律師代理駁回原告動遷補償利益的請求

　　審理法院：　上海市第二中級人民法院

　　案　　號：?。?017）滬02民終5342號

　　案　　由：　租賃合同糾紛

　　裁判日期：　2017年07月25日

　　上海市第二中級人民法院

　　民事判決書

　?。?017）滬02民終5342號

　　上訴人（原審原告、反訴被告）：上海中大科技發展有限公司，住所地上海市青浦區。

　　法定代表人：潘XX，董事長。

　　委托訴訟代理人：趙X，上海創同律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人：朱XX，上海市中大律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）：上海莎洛實業有限公司，住所地上海市青浦區。

　　法定代表人：沈XX，執行董事。

　　委托訴訟代理人：趙X，上海市華榮律師事務所律師。

　　原審第三人：上海市青浦區徐涇鎮人民政府，住所地上海市青浦區。

　　法定代表人：潘XX，鎮長。

　　委托訴訟代理人：顧XX，上海東炬律師事務所律師。

　　原審第三人：青浦區徐涇鎮光聯村村民委員會，住所地上海市青浦區。

　　負責人：方X，村民委員會主任。

　　委托訴訟代理人：顧朝X，上海東炬律師事務所律師。

　　上訴人上海中大科技發展有限公司（以下簡稱“中大公司”）因與被上訴人上海莎洛實業有限公司（以下簡稱“莎洛實業公司”）、原審第三人上海市青浦區徐涇鎮人民政府（以下簡稱“徐涇鎮政府”）、原審第三人青浦區徐涇鎮光聯村村民委員會（以下簡稱“光聯村委會”）租賃合同糾紛一案，不服上海市青浦區人民法院（2014）青民三（民）初字第2469號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月2日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

　　中大公司上訴請求：撤銷一審判決第五項，改判駁回一審莎洛實業公司反訴請求。事實和理由：莎洛實業公司違反租賃協議約定的使用范圍及用途且擅自轉租，其行為構成違約，不應獲得動遷補償利益。上海金虹房地產估價有限公司前后出具過兩份評估報告，但補償金額前后矛盾、差距過大，且將次承租人上海泉發石業有限公司（以下簡稱“泉發公司”）、上海英聯商標印刷有限公司（以下簡稱“英聯公司”）的財產均列入在內，故對其真實性不予認可，請求二審法院進行重新評估。一審法院對于職工遣散費和停工停產損失，隨意確定補償金額，有違事實及公平公正原則。另外，中大公司與徐涇鎮政府就補償協議的法律效力之相關訴訟尚未審結，程序存在瑕疵。最后，與中大公司簽訂租賃協議的主體并非本案的莎洛實業公司，而是上海莎洛貿易有限公司（以下簡稱“莎洛貿易公司”），中大公司與莎洛實業公司無租賃合同關系，無權獲取動遷補償利益。綜上，請求二審法院支持其上訴請求。

　　莎洛實業公司辯稱，租賃協議簽訂后，由于客觀原因，其與中大公司協商后，改變了租賃用途。關于這點，中大公司始終是知情且同意的；整個地塊都是我司及次承租人在經營使用，中大公司無任何經營行為；一審判決我司獲得的動遷補償利益中，如其中有屬于泉發公司及英聯公司的，我司會如實支付；在租賃過程中，承租人主體由莎洛貿易公司更改為莎洛實業公司，中大公司對此亦是同意的，其開具的租賃發票亦可證明。一審事實查明清楚，法律適用正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　原審第三人徐涇鎮政府述稱，評估報告作出后，有時的確會存在遺漏項目，或測量出現誤差。因此，評估單位會與被評估人進行溝通、再次核實，并出具最終的評估報告。我方是根據評估報告確定的最終價格，與中大公司經過磋商溝通，最終達成補償金額。其同意一審判決結果，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　原審第三人光聯村委會述稱，其與徐涇鎮政府意見一致。

　　中大公司向一審法院起訴請求：1、確認中大公司、莎洛實業公司的《租賃協議》于2014年5月1日解除；2、莎洛實業公司騰退并遷出本市青浦區地塊；3、莎洛實業公司支付2013年5月1日到2014年4月30日的租金（以下幣種均為人民幣）21萬元以及逾期付款違約金44,730元（以21萬元為本金，自2014年5月1日起計算至判決生效之日止，按日萬分之五計算，算至起訴日為44,730元）；4、莎洛實業公司支付中大公司墊付的水費5,678.03元。

　　莎洛實業公司向一審法院提起反訴請求：1、中大公司支付地上建筑物拆遷重置價508,487元；2、中大公司支付房屋裝修及附屬物補償1,864,782元；3、中大公司支付設備資產及搬遷補償4,674,145元；4、中大公司支付停產停業損失178,452元；5、中大公司支付職工遣散費30萬元；6、中大公司支付一次性搬遷費用7,113,244元（上述費用共計14,639,110元，莎洛實業公司享受70%的份額為10,247,377元）。

　　一審法院認定事實：2006年，中大公司與光聯村委會簽訂《土地使用補償合同》，約定中大公司有償使用光聯村13畝土地，中大公司支付補償金總額198萬元等。2011年8月30日，中大公司作為甲方、莎洛實業公司作為乙方，雙方簽訂《租賃協議》，約定乙方承租本區諸光路311弄13畝土地作為建筑材料堆場、高檔車停車場（配合4S店），乙方承擔場地平整及其他一切建設費用；期限為2011年11月1日到2016年10月30日；乙方每年支付20萬元，在租賃當年的第一個月15日內支付，第二年開始租金上浮5%，在每年首月一次性付清；逾期一日應支付逾期金額千分之五的違約金；期限內如場地遇政府規劃動遷（政府發布動拆遷公告之日為準），乙方無條件服從和配合甲方工作，協議自然終止，甲方原有樹木和資產所獲得動遷補償歸甲方所有，乙方投入由甲方與政府商談動遷拆補償，如獲得補償，所獲得補償由甲乙雙方按照3：7比例分配等。莎洛實業公司支付租金至2013年4月30日，中大公司于2013年12月4日開具發票，金額為10萬元，對應的租期為2012年11月1日到2013年4月30日。

　　2013年7月10日，青浦區土地儲備中心向中大公司和徐涇鎮政府發文，告知涉案土地屬于“西虹橋高光路北側地塊收儲”范圍。徐涇鎮政府于2013年7月15日向中大公司發出《限期拆除違法建筑事先告知書》，要求中大公司于2013年7月18日前拆除。

　　2013年4月，上海金虹房地產估價有限公司出具《房屋征收補償估價咨詢報告（南區地塊）》，報告上載明：評估房屋總面積為892.26平方米，金額為508,487元，附屬物等價格為1,864,782元，其他資產價格為4,674,145元（東側廠區可搬遷設備127,400元、不可搬遷設備43,940元、庫存物資91,000元；西側廠區可搬遷設備2,858,710元、不可搬遷設備含綠化1,500,695元、庫存物資52,400元），合計7,047,414元。2013年8月31日，中大公司和徐涇鎮政府簽訂《補償協議》，協議上約定中大公司位于房屋（工業）建筑面積892.26平方米，土地面積13畝（有證10.41畝、無證2.59畝），房屋總價為355,941元、房屋內裝飾及附屬物補償費用1,864,782元、設備搬遷2,986,110元、物資搬遷1,688,035元、停產停業損失178,452元、水電補償53,536元、職工遣散費補償30萬元、10.41畝集體土地補償款3,227,100元、土地獎勵520,500元、前期包干費補償312,300元，一次性速遷獎勵費7,113,244元，合計1,860萬元，中大公司應在2013年9月30日前搬離。

　　莎洛實業公司于2013年12月31日、2014年1月10日向中大公司提出動拆遷訴求，要求中大公司支付550萬元補償費用等。中大公司于2014年3月10日回函表示，根據評估報告內容，中大公司一次性支付莎洛實業公司補償款1,668,641.70元，但應扣除欠的租金20萬元、水電費15,000元，剩余1,453,641.70元；對于莎洛實業公司提出的遺漏項目應由政府征收部門核定解決。2014年4月，中大公司向莎洛實業公司發出律師函，認為雙方協商金額差距大，要求莎洛實業公司在4月30日前搬遷騰地并結清相關費用。莎洛實業公司于2014年5月回函，提出遺漏項目金額，并表示要求與中大公司協商，未協商一致情況下莎洛實業公司搬遷騰地不具備相關條件。同月，莎洛實業公司發函表示中大公司切斷自來水造成莎洛實業公司等三家企業經濟損失。中大公司為莎洛實業公司墊付水費5,678.03元。2014年5月，徐涇鎮政府向中大公司發出《告知書》，載明雙方在2013年8月31日簽訂了補償協議和補充協議，要求中大公司在2014年6月15日前交付約定的土地及房屋。

　　徐涇鎮政府遞交“補償協議”后，法院審核中大公司鑒定申請后委托華東政法大學進行鑒定，該單位出具《司法鑒定意見書》，意見為“補償協議”第二條手寫數字“355941”中的“3”、“5”、“5”、“4”均存在明顯的涂描現象，傾向認為檢材第二條手寫數字“355941”中的“9”與該處其他數字非同時形成，檢材第三條至第七條中所有手寫數字系同時形成，限于送檢的鑒定材料條件及該中心的技術支持，難以判斷檢才上第二條到第七條中所有手寫數字是否在簽訂協議當時形成。中大公司為此支出鑒定費8,000元。

　　一審審理中，當事人存在以下爭議及一審法院意見：

　　一、協議是否解除。

　　中大公司認為，根據租賃協議的約定，涉案地塊因2013年政府動遷征收，中大公司在2014年4月21日通知莎洛實業公司要求4月30日前騰退，因此5月1日協議解除。

　　莎洛實業公司認為，中大公司應該合法補償后協議才能于5月1日解除。

　　法院認為，根據雙方簽訂的租賃協議內容，顯然政府規劃動遷時協議終止。2013年確實發生該約定情形，中大公司通知后莎洛實業公司知曉相關事項。因此，雙方租賃協議已解除。雙方協議約定以公告日為解除日，文件時間為2013年7月10日，中大公司在2013年8月也已經簽訂補償協議，中大公司再主張其與莎洛實業公司的租賃協議在2014年5月解除，依據不足，法院不予支持。法院確認雙方協議于2013年7月10日解除。

　　二、莎洛實業公司是否應支付拖欠租金及逾期付款違約金。

　　中大公司認為，租金應先付后用，莎洛實業公司至今未支付2013年5月1日到2014年4月30日的租金21萬元，按照每日萬分之五計算違約金。

　　莎洛實業公司認為，中大公司單方解除合同沒有補償，遲延支付租金屬于同時履行抗辯權。

　　法院認為，雙方約定的租金本意是莎洛實業公司使用中大公司的場地等，莎洛實業公司支付相應對價。莎洛實業公司確實在2013年初已經知曉動遷事宜，但至中大公司簽訂補償協議前的期間，莎洛實業公司并未提供依據證實該段時間莎洛實業公司未實際經營。從雙方的往來函件看，莎洛實業公司在中大公司簽訂補償協議前尚未騰退房屋，因此莎洛實業公司需要支付中大公司簽訂補償協議前的租金或使用費。中大公司簽訂補償協議后再主張此后的使用費于法無據，法院不予支持。莎洛實業公司主張因未獲動遷補償款而拒付租金，依據不足，法院不予采信。中大公司要求莎洛實業公司支付逾期付款違約金且計算標準符合合同約定，法院予以支持。中大公司從2014年5月1日起算，于法無悖，法院予以支持。

　　三、莎洛實業公司應取得的補償款金額。

　　中大公司認為，屬于莎洛實業公司的補償款為2,433,864元，還需扣除中大公司按約所得30%、拖欠租金和水費，剩余款項方應支付莎洛實業公司。徐涇鎮政府在一審庭審中提供補償協議，而中大公司簽訂補償協議時，其中第二到第七項內容都是空白的，另外徐涇鎮政府提供的評估報告上的內容與之前給中大公司的報告內容出入較大，經過比較項目都是數量不變但單價金額發生較大變化，徐涇鎮政府的解釋過于隨意，中大公司不予認可，申請重新評估。中大公司簽訂補償協議的時候，徐涇鎮政府也沒有新的評估報告交給中大公司，評估報告是雙方協商的基礎，雙方的補償協議是以莎洛實業公司提供的評估報告為基礎。因此，確認補償協議的總金額，但不認可補償協議的第二到第七條的金額分配。

　　莎洛實業公司認為，評估報告上的房屋、附屬物等以及其他資產均屬于莎洛實業公司，中大公司應舉證證實其中哪些部分屬于中大公司。中大公司和徐涇鎮政府達成的補償協議中關于房屋的金額為355,941元，與評估報告上的金額不一致，有損莎洛實業公司利益，因此要求按照評估報告確定價值。莎洛實業公司已將職工遣散人數報給中大公司，遣散費和停產停業損失費按照地面補償總價的10%計算，補償協議的金額低于該標準，屬于中大公司未盡到協商義務故應承擔補償義務。莎洛實業公司提供的評估報告系中大公司提供，不清楚是中大公司還是徐涇鎮政府制作，莎洛實業公司當時提出遺漏項目等意見，最終認可徐涇鎮政府提供的評估報告及明細金額。

　　徐涇鎮政府認為：評估過程中確實存在初評報告，但是否與莎洛實業公司提供的“評估報告”內容一致不清楚，因為評估單位已經沒有初評報告了，徐涇鎮政府最終確認的是蓋有評估單位公章的最終的評估報告。徐涇鎮政府與中大公司簽訂補償協議時協議內容都是填寫好的，不存在事后添加的情形。徐涇鎮政府提供了補償協議以及評估報告。

　　法院認為，補償協議為中大公司和徐涇鎮政府簽訂，鑒定結果未能證實中大公司主張，中大公司未就其主張提供其他依據，法院對中大公司提出補償協議內容中第二到第七條內容為后面添加的主張不予采納。中大公司對補償協議的總金額無異議，而鑒定報告中提到的某個數字與其他數字非同時形成，但結合協議其他條款的具體數字以及相加結果，法院認為鑒定報告中的上述意見并不影響法院對該份補償協議的判斷。評估報告應以最終的結論為準，即使徐涇鎮政府提供中大公司初評報告等，但中大公司和徐涇鎮政府最終簽訂了補償協議，中大公司提出雙方以非最終的評估報告為基礎作為協商依據故而不認可協議具體明細的意見，徐涇鎮政府對此不予認可，中大公司未就此提供充分依據予以證實，法院不予采納。徐涇鎮政府對協議條款的解釋并結合評估報告內容，法院對補償協議予以確認，對徐涇鎮政府的解釋予以采信。莎洛實業公司提出中大公司未盡協商義務的主張依據不足，法院不予采納。

　　針對評估報告的具體內容，其中房屋部分，中大公司、莎洛實業公司一致確認均為莎洛實業公司投入，法院對此予以認可；房屋內裝飾及附屬物部分，中大公司提出磚砌圍墻屬于中大公司投入，莎洛實業公司提出圍墻包括中大公司交付場地時的外圍墻和莎洛實業公司承租后作的隔斷，雙方交接時并未清點，在莎洛實業公司確認中大公司交付圍墻的前提下未提供證據證實“隔斷”系莎洛實業公司施工，法院確認該部分應屬中大公司投入，金額為128,800元；東側廠區評估表上內容均屬莎洛實業公司投入；西側廠區評估表中部分香樟樹屬于中大公司投入，庭審中要求雙方清點數字但至涉案場地拆除時均未清點，雙方對此均有過錯，法院酌情確定屬于中大公司部分的金額為57,498元；西側廠區評估表中中大公司提出增加部分項目、部分項目數量增加的異議均是以其持有的報告進行核對后的意見，但徐涇鎮政府對該份報告并不認可，中大公司亦未提供其他證據證實該份報告足以否認正式報告，因此法院對中大公司的上述意見均不予采信。

　　針對補償協議中非屬評估報告涉及部分,其中一次性速遷獎勵費應歸屬中大公司，莎洛實業公司直至中大公司提起訴訟尚未騰退房屋，莎洛實業公司再主張該筆費用依據不足，法院不予支持；中大公司未在涉案場地聘請員工，莎洛實業公司主張職工遣散費歸屬莎洛實業公司，于法無悖，法院予以支持；中大公司出租場地獲得收益，莎洛實業公司使用房屋獲得收益，因此，莎洛實業公司主張停產停業損失部分全部歸屬莎洛實業公司，依據不足，法院酌情確定莎洛實業公司取得89,226元。因此，法院認為莎洛實業公司應得補償款為7,097,796元（未扣除30%，355,941元+1,864,782元-128,800元+4,674,145元-57,498元+89,226元+30萬元）。根據雙方合同約定，莎洛實業公司取得其中70%，確認金額為4,968,457.20元。

　　綜上，中大公司、莎洛實業公司合同因合同中約定的解除條件成就而解約。莎洛實業公司承租地塊已經拆除，因此中大公司訴求莎洛實業公司騰退的請求已無必要。莎洛實業公司應支付2013年5月1日到8月31日的租金或使用費7萬元。莎洛實業公司逾期支付租金，應自2014年5月1日起按照每日萬分之五的標準支付違約金。雙方對中大公司墊付的水費金額無異議，莎洛實業公司應予以返還。中大公司獲得的補償款已有558萬元，應及時支付莎洛實業公司相應補償款。

　　一審法院作出判決：一、上海中大科技發展有限公司與上海莎洛實業有限公司簽訂的《租賃協議》于2013年7月10日解除；二、上海莎洛實業有限公司應于判決生效之日起十日內支付上海中大科技發展有限公司2013年5月1日到2013年8月31日的租金或使用費7萬元；三、上海莎洛實業有限公司應于判決生效之日起十日內支付上海中大科技發展有限公司逾期支付7萬元租金或使用費的違約金（自2014年5月1日起算至實際支付之日，按照日萬分之五的標準計算）；四、上海莎洛實業有限公司應于判決生效之日起十日內支付上海中大科技發展有限公司水費5,678.03元；五、上海中大科技發展有限公司應于判決生效之日起十日內支付上海莎洛實業有限公司補償款4,968,457.20元。

　　二審另查：一、2012年，莎洛貿易公司向中大公司出具《補充協議聲明》。內容為：“茲由莎洛貿易公司聲明：2011年8月30日與中大公司簽訂諸光路311弄的13畝場地租賃合作協議，從2012年11月1日起同意名稱變更為莎洛實業公司，莎洛實業公司全權負責一切事宜。”二、中大公司于2014年4月21日發出的《律師函》中載明：“莎洛實業公司暨沈雪峰總經理：……征地開始后，中大公司亦及時將相關情況告知貴司……。中大公司通過本律師再次告知：貴公司與中大公司間的《租賃協議》提前終止，搬遷補償等結算應以協議約定和征收規定為基礎……。”以上兩份證據系中大公司于一審中提交，莎洛實業公司對此無異議；三、中大公司于2013年1月9日、2013年12月4日開具了租金發票，付款單位顯示為：莎洛實業公司。以上證據系莎洛實業公司于一審中提交，中大公司對此無異議。結合以上證據，本院認定如下：2011年8月30日，中大公司作為甲方、莎洛貿易公司作為乙方，雙方簽訂《租賃協議》。后在合同履行過程中，莎洛貿易公司將合同中的權利義務概括轉讓給莎洛實業公司，并將此情況告知了中大公司。中大公司從未就此提出異議，租賃協議繼續履行。除以上二審查明事實之外，一審其余查明事實屬實，本院予以確認。另，莎洛實業公司二審中明確表態，若次承租人主張相關權利，其會按照合同約定進行補償。

　　本院認為，關于主體問題，通過二審查明的事實可見，在莎洛貿易公司通知中大公司其將承租人變更為莎洛實業公司也即被上訴人之后，無論是在合同履行過程中，還是中大公司向莎洛實業公司提起本案訴訟直至法院作出一審判決期間，中大公司已通過各種行為及意思表示，認可莎洛實業公司作為新的承租人這一身份主體。故相關上訴觀點，缺乏事實依據，本院不予采納。同理，莎洛實業公司在合同履行過程中，雖然改變了合同約定用途，但中大公司就此從未提出異議，反而協助莎洛實業公司向有關部門提出申請，故中大公司認為莎洛實業公司違約之觀點，本院亦不予采納。關于莎洛實業公司所獲動遷利益是否適當的問題。中大公司主要的上訴觀點是針對評估報告及補償協議具體明細提出的相關異議。本院認為，中大公司持有的初評報告中，德國產海德堡4色機、德國產羅蘭4色機備注為“待核發票”，最終的評估報告中則增加了上述兩臺機器的搬遷設備評估單價，此為兩份評估報告補償金額的最大差異。本院同時注意到，中大公司也曾發函向徐涇鎮房屋土地征收補償工作辦公室表示有漏評項目。庭審中，徐涇鎮政府對于為何增加了相關補償項目也作了相關解釋。鑒于中大公司并無證據證明上海金虹房地產估價有限公司作出的《房屋征收補償估價咨詢報告（南區地塊）》嚴重違反事實及程序，故本院對故該份證據的法律效力予以確認。其二審中要求對土地、設施設備重新評估的申請，缺乏依據，本院不予采納。另，中大公司對補償協議中的總金額予以認可，只是對各項補償明細持有異議，同時還認為該明細是事后添加。本院認為，前文已就評估報告之效力問題作出認定，而該明細是參照評估報告作出，總體金額與補償總金額一致；中大公司提出的事后添加之異議，缺乏證據證明。故中大公司有關補償協議的上訴觀點，本院同樣不予支持。至于中大公司提出有些財產并非莎洛實業公司而系次承租人所有，故不應給予補償之問題，莎洛實業公司二審中已明確表態，若次承租人主張相關權利，其會按照合同約定進行補償。故根據合同相對性及避免訟累原則，中大公司有關于此的上訴觀點，依據不足，本院不予采納。關于中大公司其余的上訴主張，本院經審查認為，一審所作的相關認定，符合公平合理原則，本院予以認同。綜上所述，中大公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費人民幣46,547.60元，由上訴人上海中大科技發展有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審判長　陳　俊

　　審判員　徐　江

　　代理審判員　俞　璐

　　二〇一七年七月二十五日

　　書記員　藺皓然

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