浦東律師講企業土地被征,補償不合理

　　作為工廠搬遷注意事項最為重要的一環，在選擇搬遷公司時，我們要從幾個方面全面了解搬遷公司情況。第一，要多與對方人員進行溝通，了解其是否對需要搬遷的機械設備熟悉，第二，邀請對方到現場查勘搬運作業條件，并讓對方做出搬運方案，第三，對方公司考察，是否具備相關的起重設備(如，叉車、吊車、及其它相關工具，及人員)。看是否真實存在，第四，較好能參觀搬遷公司正在進行的施工現場，真是了解對方是否按規范操作，第五，看對方報價，畢竟搬運吊裝的成本相對高，如果報價過低，就要考慮是否存在風險。在搬遷前，要多對比幾家搬遷公司，要求對方做出簡易搬遷方案和報價進行對比，選擇其中最為合適的。確定了搬遷公司后，工廠搬遷的準備工作已經做完了一大半了，剩下的一些注意事項，主要包括做出搬遷預算、制定出搬遷計劃、確保搬遷前機電設施必須完工、并將搬遷安全落實到位。

　　工廠搬遷注意事項中， 除了選擇搬遷公司，最重要的就是安全問題，設備安全、人員安全、道路安全，都要做到未雨綢繆，這就需要在搬遷前，對工廠內部組織部門進行安全責任劃分，確立明確的責任人，要求在搬遷過程中時刻有人緊盯安全這扇門。只有在安全得到了保障的基礎上，才能使搬遷工作真正的順利進行。

　　征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

　　征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

　　縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。

　　企業拆遷停產停業補償標準是怎樣的？（更多關于拆遷內容請點擊這里）

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：因征收房屋造成的停產停業損失的補償。因此，停產停業損失是房屋因征收活動不能繼續從事生產經營而造成的損失。同時該規定第二十三條規定：對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　實踐中對停產停業損失補償方式具體分為以下幾種：

　　1、以被征收房屋的總體價值的一定比例計算。例如，《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》規定，拆遷非住宅房屋造成停業，屬于營業用房的，應給予不超過拆遷補償款8%的補償;屬于非營業用房的，應當給予不超過拆遷補償款5%的補償。

　　2、按房屋面積計算。比如上海規定，因拆遷造成停產停業損失的，補償標準按照被拆除房屋建筑面積300-400元/m2 計算，具體可由拆遷當事人協商確定。

　　3、根據經營收入、利潤等指標確定。比如深圳規定，拆遷合法經營性房屋引起停產、停業的，能依據完稅證明提供利潤標準的，給予3個月稅后利潤補償;不能提供利潤標準的，按照上年度同行業月平均稅后利潤額計算或者按照同類房屋市場租金，給予3個月的補償。

　　4、區分企業用房是住宅用還是非住宅用，如《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》規定:

　　(1)非住宅房屋停產停業損失補償評估的計算公式為：停產停業損失補償費=(用于生產經營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數+員工月生活補助)×停產停業補償期限

　?、儆糜谏a經營的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停產停業期間平均每月的市場月租金，由房地產價格評估機構評估確定。

　?、谠聝衾麧櫴侵干a經營者利用被征收房屋，在停產停業期間每月平均能夠獲取的稅后凈利潤。月凈利潤按征收決定發布前12個月的損益表確定。無法根據損益表確定的根據生產經營者在征收決定發布前12個月實際繳納的企業所得稅推算。

　　③修正系數基準值為1，根據使用被征收房屋的生產經營運行狀況和市場預期進行修正，修正調整幅度不得超過20%。

　?、軉T工月生活補助是指生產經營者在停產停業期間，每月支付給員工的基本生活保障補助，員工月生活補助標準按征收決定發布前上個月的北京市最低工資標準計算。

　　員工數量以生產經營者在征收決定發布前12個月繳納社會保險的月平均人數計算。生產經營者憑房屋征收決定相關證明到區縣社會保險經(代)辦機構開具參保人數證明。

　　(2)用住宅房屋從事生產經營活動，按照實際經營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產停業損失補償費，具體標準由各區縣房屋征收部門結合本地區實際情況確定。

　　5、按照營業年限計算。一般是在確定稅基后，根據營業年限確定相應的補償倍數。

　　6、由評估機構進行評估。由有資質的評估機構對停產停業損失進行評估，并按照評估結果進行補償。

　　7、據實補償，協商確定。由被拆遷人提供相關材料證明停產停業損失的數額與拆遷人進行協商確定，補償期限為停產停業的時間。

　　企業拆遷停產停業補償的方式和標準，在進行評估的時候，一般需要考慮營業年限、評估機構進行評估的結果、經營收入、利潤等指標。另外，如果是企業用房，要進行區分是住宅用還是非住宅用，這兩種的補償的標準和方案是有一定的差異的。

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