上海企業拆遷律師代理訴城市建設公司給付賠償

　　審理法院：　上海市第二中級人民法院

　　案　　號：?。?001）滬二中民初字第189號

　　案　　由：　合資、合作開發房地產合同糾紛

　　裁判日期：　2002年05月24日

　　上海市第二中級人民法院

　　民事判決書

　?。?001）滬二中民初字第189號

　　原告太平洋機電（集團）有限公司，住所地本市XX路586號。

　　法定代表人朱域?，廠長。

　　委托代理人徐某，太平洋機電（集團）有限公司工作人員。

　　委托代理人戴某，上海市華榮律師事務所律師。

　　被告上海靈廣城市建設股份有限公司，住所地本市XX路688弄2號（廣隆公寓）底層。

　　法定代表人陳某，董事長。

　　委托代理人蔣某、盧某，上海靈廣城市建設股份有限公司工作人員。

　　第三人上海第四紡織機械廠，住所地本市XX路20號。

　　法定代表人鄔某，廠長。

　　第三人上海紡織機械總廠，住所地本市XX路178號。

　　法定代表人李某，廠長。

　　第三人上海紡織控股（集團）公司，住所地本市XX路24號三樓。

　　法定代表人朱某，董事長。

　　上述第三人之共同委托代理人武XX，太平洋機電（集團）有限公司工作人員。

　　原告太平洋機電（集團）有限公司與被告上海靈廣城市建設股份有限公司合資合作開發房地產合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，通知上海第四紡織機械廠、上海紡織機械總廠及上海紡織控股（集團）公司作為第三人參加訴訟，于2002年4月9日公開開庭進行了審理，原告太平洋機電（集團）有限公司的委托代理人徐某、戴某，被告上海靈廣城市建設股份有限公司的委托代理人盧某，第三人上海第四紡織機械廠、上海紡織機械總廠及上海紡織控股（集團）公司之共同委托代理人武家明到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

　　原告訴稱，1995年6月8日原、被告先后訂立《關于聯合進行三廢拔點改造的合同》及其補充合同。合同規定原告應履行的義務為：由原告提供本市共和新路752號（后改為共和新路736號）24,460平方米土地使用權。被告應履行的六項義務為：1、支付搬遷費人民幣4,000,000元；2、支付上級結構調整費人民幣400,000元；3、支付限額工程費人民幣35,600,000元；4、交付多層住宅房屋3,000平方米；5、支付130畝工業用地補償款人民幣13,000,000元；6、交付12,000平方米房屋。此外，原、被告還約定了履行上述義務的違約責任。在合同實際履行中，原告于1998年4月將752號地塊全部交付給被告。被告履行了前四項義務，但后兩項義務至今未能履行；其中原定二期開發的高層綜合樓至今未見開工，現被告也已無力再繼續履行合同，致使原告無法實際得到12,000平方米的房屋，故訴至法院要求判令被告支付馬陸經濟開發區工業用地130畝的補償款人民幣13,000,000元及逾期付款（按銀行同期貸款利率計算自1999年4月1日至實際付款之日止）的利息損失并支付共和新路736弄靈廣花園高層商品住宅房屋12,000平方米的市場折價款人民幣36,000,000元，訴訟費由被告承擔。

　　被告辯稱，按照合同約定，原告應于1995年10月將涉案地塊的建筑物拆除后交付給被告，但原告只拆除了地上建筑物，直至1998年4月才將地下建筑物拆除，因此原告在交地上存在違約行為。為此，雙方協商后同意被告原應向原告支付的征地款及高層住宅房屋面積均作一定折讓。由于原告違約交地，使被告錯過了最佳開發時機。被告認為原告違約在先，被告應付款在后。涉案的752號基地系一次規劃，但因原告廠房分批搬遷，故被告開發也分期進行。除部分地塊已開發并建成房屋外，其余部分現尚未開發。因被告向建行五支行貸款未還，建房五支行提起訴訟。經建行五支行申請，法院已對尚未開發的部分地塊作了財產保全?，F該案已審理終結并已進入執行程序。

　　針對被告所稱拆除建筑物及原告交地違約問題，原告予以反駁，首先，雙方在合同中并未作過原告應拆除地下建筑物的約定；其次，應被告要求，涉案地塊中的部分原建筑物保留用作施工單位工棚及被告現場辦公室，導致1998年4月才交地完畢，責任不應由原告承擔。第三，至于被告所作經雙方協商，原告已同意被告應支付的用地補償款及應交付的高層住宅房屋作一定折讓的陳述不是事實。

　　第三人共同述稱，同意原合同中所有的權利義務關系全部歸結為原、被告之間承受。

　　對第三人的意見，原、被告雙方均表示沒有異議。

　　經審理查明，原告（甲方）與被告的前身上海靈廣城市建設總公司（乙方）于1995年6月8日簽訂《關于聯合進行三廢拔點改造的合同》，約定甲方讓出本市共和新路752號地塊約20,000平方米（以附圖為準）的土地使用權，由乙方組織開發；甲方負責搬遷基地的生產及相關設施（職工宿舍主樓除外）。合同第三條約定，甲方的三廢遷建項目如于九五年二季度內獲批準，收到乙方的首次搬遷費時即著手準備搬遷和過渡，重要節點進度如下：（1）、收到第一次搬遷費后七個月內將752號基地原東西向主干道以南的鑄工車間及爐料庫地塊交付乙方施工；（2）、如期收到搬遷費在第一次交付地塊后一年內，將本合同規定的其余地塊交乙方施工。根據規劃應拆除建筑物在拆除前的所有權和使用收益權為甲方所有，應拆除的建筑物由甲方拆除，如乙方要求保留新金工車間大樓，在地塊交付時大樓的所有權、使用權歸乙方所有。若非不可抗力，甲方地塊交付如有脫期，按脫期前已收遷建費總額以每月2％的比例罰款，若因乙方違約造成甲方不能按期交付地塊，則應追索乙方的違約責任。合同第四條第一款明確，為搬遷甲方752號基地的原生產廠區，由甲方立項，乙方負責提供本市嘉定區馬陸經濟開發區寶安公路陳寶路口，閘北油脂廠東側沿寶安路臨街130畝工業用地給甲方征地安置，全部征地費用由乙方承擔；第三款明確，為了及時實施搬遷，根據甲方的規劃設計由乙方負責新征地塊的七通一平工作和建設金沙江路1508號調整過渡用房20,000平方米。合同第五條約定，為搬遷老基地，乙方分期支付甲方搬遷費人民幣4,000,000元，在支付甲方搬遷費的同時，分期支付甲方上級單位（上海紡織國有資產經營管理公司）結構調整基金人民幣50,000元，共計人民幣400,000元。若非不可抗力，付款如有脫期，對脫期金額按每月2%的比例罰款。合同第六條明確，752號基地由乙方出資組織主建，基地的公建配套、水、電、氣增容費等有關該基地建設的全部費用及土地使用出讓金均由乙方承擔；甲方派員參與但不承擔前期、配套建設、竣工驗收等費用。甲方得752號基地12,000平方米高層產權商住樓宇和相應的土地使用權，其中沿共和新路臨街商業用房為底層、二層共2,000平方米，余下的為高層住宅，其中1,200平方米由乙方直接調撥給上海紡織國有資產經營管理公司。自簽約起到1999年底前乙方按年平均提供彭浦地區3,000平方米多層住宅給甲方作為補充得益，其中300平方米由乙方直接調撥給上海紡織國有資產經營管理公司。752號基地的計劃工期從1995年10月開始到1999年10月全部竣工，甲方所需的樓宇從交付所處地塊開始應于三十個月內竣工，如有延期則處每月100平方米建筑面積的同基地得益追補（如因配套影響除外）。

　　同日，甲乙雙方還簽訂《補充合同》一份，明確由于甲方結構調整及立項等原因，原合同第四條第一款規定乙方為甲方預征的馬陸130畝用地不再需要，搬遷安置用地由甲方自行解決，該項目用地補償改為：乙方在甲方按合同全部交付共和新路752號地塊起一年內按日歷進度分季平均支付甲方人民幣13,000,000元。原合同其他條款中涉及馬陸工業用地補償的內容，因本條款的修改而取消。為適應甲方結構調整和便于操作實施該條款，將原合同第四條第三款規定的實物形式安置改為甲方負責搬遷調整工程的建設，乙方負責（分期）承擔限額為人民幣35,600,000元的工程費用。

　　另查明，1994年12月30日，上海市閘北區人民政府以閘府土（94）第80號文批準上海靈廣城市建設總公司對共和新路752號進行改造劃撥國有土地。同日，上海市閘北區規劃土地管理局向上海靈廣城市建設總公司核發了752號地塊《上海市建設用地許可證》[證號：滬土用（閘）字（94）第120號]。

　　簽約后，原告于1998年5月將涉案地塊交付給了被告。被告向原告支付了搬遷費人民幣4,000,000元及限額工程費人民幣35,600,000元，并按合同約定履行了支付結構調整費人民幣400,000元及交付多層住宅3,000平方米的義務。取得涉案752號地塊后，被告分兩期進行開發。其中一期地塊房屋已經建成并已投入使用。二期地塊至今尚未開發建設。期間，原、被告協商同意將原合同第六條約定甲方所得12,000平方米房屋中的商場面積變更為住宅。

　　被告曾向中國建設銀行上海第五支行借款。因被告到期未還貸，中國建設銀行上海第五支行于2000年5月29日訴至本院[案號：（2000）滬二中經初字第388號]，經中國建設銀行上海第五支行申請財產保全，本院對屬于被告的752號地塊使用權作了查封。該案現已進入執行程序。

　　又查明，1995年5月12日，經有關部門批準，原上海市紡織國有資產經營管理公司改為上海紡織控股（集團）公司。1997年11月11日，經上海市工商行政管理局批準，原上海靈廣城市建設總公司更名為現上海靈廣城市建設股份有限公司（即被告）。

　　本案審理中，因原、被告雙方對涉案擬交付的12,000平方米房屋折價款的意見不一，本院指定上海恒欣房地產估價有限公司對該房的價格進行評估，上海恒欣房地產估價有限公司出具評估報告[編號：CRA（2002）025G]，估價結果為該房估價額總計人民幣34,704,000元。對評估結論原、被告雙方均表示沒有異議。

　　本院認為，當事人于1995年6月8日簽訂《關于聯合進行三廢拔點改造的合同》及其《補充合同》實質為房屋拆遷補償安置合同。該合同系當事人的真實意思表示，與法不悖，應予確認。原簽約的上海靈廣城市建設總公司現已更名為被告上海靈廣城市建設股份有限公司，故原上海靈廣城市建設總公司因該合同所產生的權利義務現應由被告上海靈廣城市建設股份有限公司承受。原告于1998年4月將涉案的752號地塊交付給了被告，根據合同約定，被告應在原告交地后的一年內將補償款人民幣13,000,000元支付原告，但被告至今未付，原告現要求被告支付該款及承擔的逾期付款利息，應予支持。根據合同約定，被告應自原告交地之日起三十個月內向被告交付涉案地塊中建筑面積12,000平方米的高層住宅房屋；鑒于被告已違約，而相應房屋至今尚未建造，且涉案地塊因他案已被本院作了查封并已進入執行程序的實際情況，原告要求被告支付相應房屋折價款的請求應予支持，折價款的具體金額應以評估鑒定為準。被告稱原告交地違約，對此未提出相應訴訟請求，故本案對此不作認定和處理。依照《中華人民共和國民法通則》第五十四條、第八十四條、第八十五條、第一百零六條、第一百一十一條之規定，判決如下：

　　一、被告上海靈廣城市建設股份有限公司自本判決生效之日起十五日內支付原告太平洋機電（集團）有限公司補償款人民幣13,000,000元；

　　二、被告上海靈廣城市建設股份有限公司自本判決生效之日起十五日內支付原告太平洋機電（集團）有限公司補償款人民幣13,000,000元的逾期付款利息（按中國人民銀行同期貸款利率計算，自1999年5月起計至實際支付之日止）；

　　三、被告上海靈廣城市建設股份有限公司自本判決生效之日起十五日內向原告太平洋機電（集團）有限公司支付相應房屋折價款人民幣34,704,000元。

　　案件受理費人民幣195,010元，由原告太平洋機電（集團）有限公司負擔人民幣19,501元，被告海靈廣城市建設股份有限公司負擔人民幣175,509元。鑒定評估費人民幣30,000元由原告太平洋機電（集團）有限公司負擔人民幣3,000元，被告上海靈廣城市建設股份有限公司負擔人民幣27,000元。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市高級人民法院。

　　審判長　汪　毅

　　代理審判員　周劉金

　　代理審判員　沈　珺

　　二ＯＯ二年五月二十四日

　　書記員　張　松

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