上海拆遷房律師對于“集體商業用房拆遷”都可以獲得哪些補償？

　　門面房，是臨街底層房間的通稱，包含一切底層沿街的住宅公寓產權的居住用房，或經營性產權的 商業用房等。所以，房屋的使用性質或者土地性質不是定義門面房的因素。門面房，僅是口頭用語，沒有嚴格的法律含義或者專業的術語解釋，是約定俗成的說法。

　　所謂的門面房其實很多是住改非的房屋，什么叫住改非？法律上有哪些依據，遇到住改非征收補償有問題時有哪些方式可以解決？拆遷過程中遇到的住改非的問題，要先思考這么幾個問題：首先什么叫住改非？其次住改非的拆遷補償標準是什么？然后住改非在實踐中是如何補償的？針對這三個問題上海拆遷房律師給大家詳細講解一下。

　　住改非通常意義上理解的是國有土地上或者集體土地上的住房，本來是用于住房的，利用其沿街的地理位置優勢，改變了自己的住房性質，變為商鋪進行經營，這種就屬于住改非。

　　補償的法律依據

　　住改非在實踐過程中遇到拆遷，補償也有明確的法律規定，那么住改非拆遷補償的法律依據是什么？有兩個法律依據：一是《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》通知中作出了明確的規定，對拆遷范圍內產權為住宅，登記證上是住宅，但是已經依法取得了營業執照，用于經營性用房，各地可以根據經營的實際情況、經營的年限以及納稅的實際情況給予適當的拆遷補償，這是其中一個明確的法律規定。

　　還有一個法律規定是《國有土地上房屋征收評估辦法》 第13條也是這樣規定的，被征收的房屋或者是類似房地產有經濟效益的，應當適用收益評估法。

　　什么是經濟效益，通常我們所說的就是住宅房屋不再用于住宅房屋、不再用于簡單的住宿，而是由于商業經營或者是出租，或者是倉儲等等具有經濟效益的，給予收益法的評估，收益法的評估參考的是實際經營性質來予以評估。

　　拆遷補償的方式

　　在實踐中怎么解決住改非的實際補償問題，如何運用相關的法律法規在實踐中解決住改非的實際補償問題呢？一般來說通常是有4種補償方式。

　　方式一、按照實際用途予以補償，按照商業用房的補償標準給予補償。對此有嚴格的要求，被征收人需要提供營業執照，營業執照記載的地址和被拆遷的房屋地址是一致的。

　　然后有完稅證明，在實踐中往往用于經營的時候不太完善，所以，如果有營業執照登記的地址和實際的地址都是用于經營，也能夠出具完稅證明的，往往這種情況下，直接按照商業用房給予補償。

　　方式二、還是按照原來房屋登記的性質，住房的性質給予補償，有停產停業損失的補償。停產停業損失的補償可以是按照房屋的面積一定的比例計算，也可以給出一段期限的，比如說6個月、8個月的停產停業損失的補償，這個也是體現了住改非把住房改為商業用房的性質，這個方式也是比較常用的。

　　方式三、補償是參考住宅房屋的價值和非住宅房屋價值金額的均價，介于住房和商業用房中間的標準，取一個均價來給予補償。這個方式也是比較常用的一種，在用這種方式的時候，所提交的證據，也是參考著方式一需要提供營業執照、完稅證明，也是要求實際予以經營。

　　方式四、比較特殊一些，我們平常見的一樓是用于商業住房，二樓三樓還是用于住宅的。這樣它是要區分，部分按照商業用途的補償標準，二樓三樓用于住宅的，其實還是按照住宅的標準予以補償，也是一個比較客觀合法合理的標準。

　　希望通過上述律師的講解，大家都可以作為參考，也要結合拆遷的項目和拆遷的政策，解決好住改非的實際問題。

　　補償不合理咋辦

　　如果對安置補償有異議，可以怎么做呢？根據我國相關法律規定，被征收人可以在收到征收決定、征收補償決定等具體行政行為的60日內提起行政復議，6個月內提起行政訴訟。如果房子被強拆，要在知道強拆之日的6個月內提起訴訟。

　　停產停業損失，是指因房屋征收而造成企業生產經營活動暫停或者終止而產生的損失，

        那么，在企業拆遷過程中，造成的停產停業損失該怎么計算呢？

　　01按被征收房屋面積計算

　　這種計算方法以被征收房屋的面積為主要考慮因素，結合被征收房屋所在地段和使用性質等因素，根據法律規定或雙方協商好的每平方米補償價格，一次性或者按月給予補償。如四川省的規定便是按月計算，而北京則是一次性給予綜合補助費。

　　實踐中，被征收房屋的面積是以建筑面積為準，還是以實際的經營面積為準，這個問題有待拆遷雙方的協商；實際廠房面積是否等于建筑面積，依然存有爭議。

　　02按被拆遷房屋總價值的一定比例計算

　　在產權置換的前提下，按被拆遷房屋總價值的一定比例計算。停產停業損失的補償對象只包括非住宅用房，而非住宅用房又分為營業用房和非營業用房。一般而言，營業用房的補償比例要高于非營業用房。營業用房又稱商業用房，俗稱商鋪，比如各類商店、旅社、寫字樓等；非營業用房是住宅用房和營業用房之外的，比如公共場所用房、醫院和學校等。

　　例如，《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》規定，拆遷非住宅房屋造成停業，屬于營業用房的，應給予不超過拆遷補償款8%的補償;屬于非營業用房的，應當給予不超過拆遷補償款5%的補償。

　　03雙方協商確定，或按評估結果補償

　　由拆遷雙方協商確定，協商不成按評估結果補償。即因房屋征收造成的停產停業損失，可以由拆遷雙方協商確定補償數額，在無法達成一致意見的情況下，可以委托第三方中介機構來評估，評估結果即是最終的補償依據。

　　如果通過協商方式確定，靈活性較大，停產期限內直接利潤損失以及停產造成的違約損失、企業在停產期限內的可得預期利潤損失、企業前期貸款在停產期限內形成的財務成本等可能遭受的損失都可以協商補償。應注意，人員安置遣散費不屬于停產停業損失補償的范圍，該項費用只出現在國營企業和集體所有制企業當中，一般中小企業和私營企業是沒有的。

　　如果通過評估方式確定停產停業損失補償，具體計算公式為：停產停業損失補償費=（用于生產經營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤*修正系數+員工月生活補助）*停產停業補償期限。

　　04按營業收入、利潤等指標補償預期收入

　　這種方法一般按照停產停業前幾個月的平均營業額的一定比例計算，或者停產停業前某一段時間的稅后平均利潤的某一比例等方式計算。

　　例如，深圳規定，拆遷合法經營性房屋引起停產停業的，能依據完稅證明提供利潤標準的，給予3個月稅后利潤補償；不能提供利潤標準的，按照上年度同行業月平均稅后利潤額計算或者按照同類房屋市場租金，給予3個月的補償。

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