上海買賣繞開房屋中介交易是否屬于“跳單”？

        上海房屋買賣糾紛律師給予案例分析

　?。ㄒ唬┰缭?011年12月20日《最高人民法院關于發布第一批指導性案例的通知》（法〔2011〕354號）中，就已有關于“跳單”的指導案例“指導案例1號：上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案”（2009）滬二中民二（民）終字第1508號。上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案，旨在解決二手房買賣活動中買方與中介公司因“跳單”引發的糾紛。

　　該案例確認：居間合同中禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定具有約束力，即買方不得“跳單”違約；衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。從而既保護中介公司合法權益，促進中介服務市場健康發展，維護市場交易誠信，又促進房屋買賣中介公司之間公平競爭，提高服務質量，保護消費者的合法權益。

　　《民法典》第九百六十五條也是對該案例審判精髓的提煉和歸納，但其適用范圍不僅限于房產中介領域。

　　上述指導案例明確了買方“跳單”行為構成違約，并明確了判斷是否構成“跳單”違約的標準，其中涉及到“跳單”糾紛中消費者自由選擇權的保護。

　　（二）在另一典型案例“無錫恒茂時代不動產經紀有限公司訴張某某、顧某某居間合同糾紛案”（（2011）南民初字第11號）中，法院認為，根據合同法對居間合同的定義，案涉當事人之間形成居間合同法律關系。房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定，屬于格式條款，但是并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，就不屬于格式條款無效的情形，對合同當事人而言就具有法律約束力。居間合同委托人（即房屋買受人）對“跳單”行為沒有正當抗辯理由，應依照約定，承擔違約責任，賠償居間人的損失，但考慮到居間人僅提供房源信息，未實際操作購房協議等情形，中介費可酌情少收。

　　此外，在“虎林市盈德房地產經紀有限公司訴叢某某居間合同糾紛案”（（2019）黑03民終530號）中，法院首先分析本案的案由，即案涉合同的法律性質。房地產中介公司涉及到的“跳單”糾紛案件一般會涉及兩種合同關系，一種為居間合同，一種為委托合同。其主要區別在于中介公司所掌握的房源信息，是由中介公司自行提供并促成交易，還是依據委托關系幫助購買人進行詢價促成交易。結合到本案而言，本案的房源信息系由中介公司提供，購買人在中介公司處準備購買房屋，中介公司準備促成交易并簽訂看房協議，均能證實雙方之間形成居間合同關系，故本案案由確定為居間合同關系。

　　其次，法院分析“跳單”條款是否有效的問題。本案中的“跳單”條款是當事人的真實意思表示，不存在免除一方責任、加重一方責任排除對方主要權利的情形，應為有效條款。如果在能夠證實本案購買人所購買房屋是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則購買人有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。

　　從上述案例可見，由于購房者亦是消費者，“跳單”問題還涉及消費者自由選擇權的沖突。法院在審理“跳單”糾紛案件時，應綜合衡量和平衡購房人/委托人的消費者自由選擇權和中介人的獲取傭金避免被“跳單”的權利。

　　在民法典生效后，關于“跳單”糾紛案例尚不多見。但是，由于民法典對中介合同的規定基本沿用原合同法的規定及相關指導案例的原理，法院對此的審理方向和說理部分應該會繼續參照“指導案例1號：上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案”。

　?。ㄈ┙?，重慶市巴南區人民法院受理了一起房屋買賣合同糾紛案件。買方李某與甲公司簽訂中介合同后，私下與賣方張某聯系并辦理了過戶手續，并拒絕支付剩余中介費，三方就中介費支付產生較大分歧，甲公司認為該行為系“跳單”行為，嚴重侵犯了其合法權益，遂向法院起訴。

　　承辦法官在了解案情后，認為李某的行為屬于“跳單”行為，向李某和張某解讀了相關的法律條文，并告知其可能承擔的法律責任。最終，經過法官的耐心釋法，李某和張某認識到了自己的行為已構成違約，雙方達成調解協議，李某和張某同意支付剩余中介費用。

　　什么是“跳單”行為?

　　“跳單”是一個行業術語，就是指房屋委托人接受中介服務后繞開中介人直接與相對人訂立合同。

　　《民法典》第九百六十五條對此有明確規定：“委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬”。

　　跳單行為主要從三個方面認定，第一，要看中介合同是否已經生效，且要看中介人是否已按照合同約定提供了交易機會或者媒介服務;第二，要看中介人向委托人提供服務之后，委托人是否利用了中介人提供的這一服務訂立合同;第三，委托人繞開中介人直接訂立合同。

　　《民法典》的這一條款，將“跳單”行為上升到了法律層面，充分保護了中介人的合法權益，同時有利于房屋買賣、租賃市場的健康有序發展。

　　法官提醒

　　“跳單”行為不僅會使委托人承擔相應的違約責任，同時會增加房產交易的風險，現實生活中也出現過委托人向買房人支付房款后不能辦理過戶手續、買賣雙方因為房款的支付時間產生糾紛等情況，給買賣雙方造成了巨大的經濟損失。希望廣大群眾嚴格遵循契約精神，按照合同約定履行各自義務，不要因為貪小便宜而吃大虧!

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