上海拆遷律師：違章建筑拆除——小產權房的潛在風險與法律應對

　　隨著城市化的快速推進，違章建筑問題日益凸顯，尤其是小產權房的未經批準擴建或改建現象，更是成為了城市管理的難點和熱點。作為上海拆遷律師，我們深知違章建筑拆除涉及的法律復雜性和處理的敏感性。本文將從法律角度出發，深入探討小產權房未經批準擴建或改建可能面臨的強制拆除風險，并提出相應的法律應對策略。

　　一、小產權房與違章建筑的法律界定

　　小產權房，顧名思義，是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，沒有國家發放的土地使用證、預售許可證，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發。這種房屋在法律上屬于違規建筑，因為其建設過程并未遵循國家關于土地使用和城鄉規劃的相關法律法規。

　　而違章建筑，則是指未經規劃土地主管部門批準，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建筑的建筑物和構筑物。它可能包括各種形式的非法建設，如擅自改變建筑用途、超面積建設等。

　　二、小產權房未經批準擴建或改建的法律風險

　　強制拆除的風險

根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條和《中華人民共和國土地管理法》第七十七條的規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，以及擅自在集體土地上建房且不符合土地利用總體規劃的，均會被責令停止建設、限期拆除。這意味著，小產權房若存在未經批準的擴建或改建行為，將面臨被政府相關部門強制拆除的巨大風險。

　　無法獲得拆遷補償的風險

在拆遷過程中，違章建筑由于其非法性，通常無法獲得拆遷補償。這對于小產權房的業主來說，無疑是一個巨大的經濟損失。即便是在某些情況下能夠獲得部分補償，也往往遠低于合法建筑的補償標準。

　　法律糾紛與訴訟風險

小產權房的非法性還可能導致一系列的法律糾紛，如買賣合同糾紛、繼承糾紛等。同時，若遇到拆遷等敏感問題，還可能引發行政訴訟，給業主帶來不必要的麻煩和損失。

　　三、上海拆遷律師的法律應對策略

　　面對小產權房未經批準擴建或改建可能帶來的法律風險，上海拆遷律師建議采取以下應對策略：

　　及時咨詢專業律師

一旦發現自己購買的小產權房存在未經批準的擴建或改建行為，業主應立即咨詢專業律師，了解自身權益和可能面臨的法律風險。律師會根據具體情況，提供針對性的法律建議和解決方案。

　　收集相關證據材料

業主應收集與房屋建設、購買、使用等相關的證據材料，如購房合同、支付憑證、房屋照片等。這些證據材料在后續的法律程序中可能起到關鍵作用，有助于維護業主的合法權益。

　　盡量與政府部門協商解決

在面臨強制拆除等法律風險時，業主應盡量與政府部門進行協商，尋求和平解決的方式。通過溝通和協商，有時可以達成妥善的解決方案，避免更大的法律糾紛和經濟損失。

　　依法提起訴訟或申請復議

若協商無果，業主可以依法提起訴訟或申請行政復議，維護自己的合法權益。在訴訟或復議過程中，業主應積極配合律師的工作，提供充分的證據材料，爭取有利的結果。

　　關注政策法規變化

隨著國家對違章建筑和小產權房問題的重視，相關政策法規可能會發生變化。業主應密切關注這些變化，及時調整自己的應對策略。

　　四、違章建筑拆除的法律程序

　　在處理違章建筑拆除問題時，必須嚴格遵循法律程序。一般來說，違章建筑拆除的法律程序包括以下幾個步驟：

　　立案調查

政府部門在發現違章建筑后，會進行立案調查，核實相關情況。這包括對建筑物的合法性、建設時間、涉及面積等進行詳細調查。

　　作出處理決定

在調查核實后，政府部門會根據相關法律法規作出處理決定。對于未經批準擴建或改建的小產權房等違章建筑，通常會責令停止建設、限期拆除。

　　催告與公告

在作出處理決定后，政府部門會進行催告，要求當事人自行拆除違章建筑。同時，還會通過公告等方式向社會公布處理結果，接受社會監督。

　　強制拆除

若當事人在規定期限內未自行拆除違章建筑，政府部門會依法采取強制拆除措施。在強制拆除過程中，應確保人員安全和社會穩定。

　　五、違章建筑拆除的法律救濟途徑

　　當事人在面臨違章建筑拆除時，若認為政府部門的行為違法或不當，可以通過以下法律救濟途徑維護自己的合法權益：

　　申請行政復議

當事人可以依法向作出處理決定的政府部門的上級機關申請行政復議，要求重新審查處理決定的合法性和合理性。

　　提起行政訴訟

若行政復議結果仍不滿意，當事人可以依法提起行政訴訟，通過司法途徑維護自己的合法權益。在訴訟過程中，應提供充分的證據材料支持自己的主張。

　　尋求國家賠償

若政府部門的強制拆除行為造成當事人合法權益的損害，當事人還可以依法尋求國家賠償。這要求當事人在強制拆除過程中保留好相關證據材料，以便后續維權。

　　結語

　　作為上海拆遷律師，我們深知違章建筑拆除尤其是小產權房未經批準擴建或改建的法律風險和復雜性。因此，我們建議廣大業主在購買和使用房屋時務必謹慎，避免涉及違章建筑問題。同時，在面臨法律風險時應及時咨詢專業律師并采取相應的法律應對策略來維護自己的合法權益。