上海房屋交易律師答將禁止跳單列入法律范疇

　　張女士與某中介公司訂立看房協議后，多次在房屋中介人王先生的安排下看房、談價格，但均未成交。后來，房屋中介人王先生發現張女士繞過中介公司，自行與賣家達成交易。某中介公司遂要求張女士就其“跳單”行為，支付相應的中介費用，并承擔相應違約責任。

　　上海房屋交易律師對于這起案件，法院是如何做的？關于“跳單”行為，《民法典》又是如何規定的？王先生是煙臺一家房屋中介公司的工作人員，在2020年的年底，他接待了一位客戶，他按照這位客戶的要求找到房子，客戶也表示滿意，眼看著交易就要達成，卻突然擱淺了，之后還引發了一場官司。

　　提供房屋中介服務后，交易卻生變故

　　王先生說，雙方簽訂了《購房委托協議》，然后，他按照張女士提出的要求，查找了附近的合適房源。張女士看中了一套他推薦的房屋，無論戶型、采光還是位置等等，張女士都十分滿意，就差付款交易了。

　　房屋中介 王先生：后續她表現出不滿意的狀態，說就不買這套了。

　　然而，當王先生后來給其他客戶介紹這套房屋時，突然發現這套房子已經出售掉了。

　　房屋中介 王先生：房主跟我們說房子已經賣掉了，我就懷疑這個客戶可能跳單了，所以我們就聯系了委托人張女士，張女士一開始是不承認的，后來她承認了，這個房子是她買的，辦在她兒子名下。

　　王先生解釋，他所說的“跳單”就是“跳中介”，也就是說，他給張女士提供了中介服務，但是張女士接受服務后，卻又繞開了他，與賣家達成交易。

　　王先生認為，他提供了中介服務，房屋最終也成交了，張女士應該按照購房委托協議，支付給他中介費，然而，張女士并不認可這件事。于是，王先生一紙訴狀將張女士告到了煙臺市蓬萊區人民法院。

 

　　要求委托人支付傭金及違約金，法官調查案情

　　在起訴狀中，王先生提出，要求張女士支付購房中介服務傭金15000元，并承擔違約金。那么法庭將如何判定呢？王先生向法院出示了他與張女士簽訂的《購房委托協議》，上面寫明：經乙方提供房源，看房后，甲方及甲方親人朋友購得此房，甲方必須支付乙方服務傭金。房屋中介 王先生：我們又提供了一些證據材料，包括我們簽訂了委托協議，帶看記錄，還有帶看視頻，包括我們的服務溝通一系列的證據，包括它的成交記錄，我們都提供了。

　　那么，張女士是否認可此事呢？法院就此詢問了張女士。我們打電話給張女士，張女士就是肯定也是不情愿要拿這一份錢，就是以別的話搪塞，其實是不想認這個事。隨后，王先生向法院出示了一份他與張女士通話記錄的文字材料，他認為，這段對話可以證明張女士承認購買了房屋。

　　同時，法官也聯系了房屋的賣家，賣家告訴法官，自己這套房子確實是出售給了張女士，其中付款、過戶等程序，張女士都是全程參與的。經過這些調查，法官基本確認了案件事實。我們綜合運用民法典關于跳單的規定，對本案進行的辨法析理，明確告知張女士其與中介公司簽訂的購房委托協議是真實有效的，是雙方的真實意思表示，不違背法律法規的規定，是合法有效的，雙方均應按照該協議履行各自的權利、義務。

　　經過詢問，當事雙方都表示愿意接受調解，但對于王先生所提出的金額，張女士存在異議。房屋買家跟賣家他們最終的交易金額是150萬，按照他們之前簽訂的這個購房委托協議，買家應該是支付1%，也就是1.5萬元的中介費。張女士接受不了，她認為之后一些具體交易的操作，中介公司沒有參與，也不想給那么多的中介費，然后她提出給一萬塊錢。經過溝通，雙方最終達成調解協議，張女士當庭給付中介王先生報酬10000元，雙方再無其他爭執。

　　認定“跳單”違約的構成要件有哪些？

　　在這起案例中，張女士最終需要給付中介報酬，但是又并沒有全額支付，如果這樣的案件沒有達成和解，那么法院又會如何裁判呢？是會判決全額支付中介費，還是會部分支付呢？另外，在這類中介購房糾紛中，如何認定買方或者賣方“跳單”呢？
 

　　民法典首次將禁止“跳單”上升至法律層面

　　“跳單”行為是中介合同糾紛領域特別常見的一種糾紛類型，我國法律之前對此沒有明確規定，2021年1月1日正式施行的《民法典》基于對實踐需要的回應，專門新增了相應規定。

　　《民法典》第九百六十五條作出了明確規定：委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

　　上海房屋交易律師根據這條規定，委托人繞過中介人，直接與第三人簽訂合同，需要同時符合三個條件，中介人才有權要求委托人支付報酬。

　　這里面第一個條件就是中介合同已生效，且中介人按約向委托人提供了服務。

 

　　不能單憑合同名稱判斷是否存合同關系

　　司法實踐中，委托人與中介人簽訂的合同名稱不一，有居間合同、中介合同、房屋買賣服務合同，還有看房確認書或看房協議書，因此，不能簡單地以合同名稱來判斷是否屬于中介合同關系，如果合同內容在實質上是中介人向委托人提供訂立合同的機會和媒介服務，就應當認定雙方之間存在中介合同關系。

　　而且，合同生效后，中介人需按約定向委托人實際履行報告訂約機會、提供媒介服務的義務：比如向委托人提供房源信息、介紹委托人與房屋所有權人見面、帶看房、協助雙方協商等，并且委托人接受了中介人提供的服務，這是中介人獲取報酬的權利來源。

　　雙方簽訂中介合同后，中介人未實際提供中介服務，委托人跳過中介人直接與第三人交易，中介人無權要求委托人支付報酬。不過，如果雙方并沒有簽訂合同，但中介人卻提供了中介服務，中介人可否主張權利呢？

　　口頭形式非常麻煩。如果中介能夠證明這種口頭合同的成立，法院也是可以支持他的合理請求，比如說有第三方證人。比如說客戶和中介通過微信聯系，這些證據是可以證明說有這樣一個中介合同的成立，而且雙方有明確的意向，就是客戶委托中介去找客戶。

　　對于這種約定不明確的情況，那報酬又當如何確定呢？

　　《民法典》第五百一十一條第二款規定，價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執行政府定價或者政府指導價的，依照規定履行。

　　第九百六十三條規定，對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，根據中介人的勞務合理確定。

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