南浦大橋律師談夫妻一方出售共同房產如何維權

　　上海市黃浦區南浦大橋律師提示，婚姻關系存續期內，對重要共同財產的處分，原則上需經過夫妻雙方同意。但現實中會因為千奇百怪的事由，出現夫妻一方單獨處分共有房產的情況，此時房屋的過戶可能出現問題。面對這種情況，購房人主要有三種維權思路。

　　1、登記在一方名下，可能構成善意取得，夫妻另一方是否有權要求歸還

　　《民法典婚姻家庭編司法解釋（一）》第28條第1款規定：

　　一方未經另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

　　合同有效，不等于買受人最終一定能取得這套房屋。買受人取得房屋，需要滿足三個條件：

　　1）善意購買。法律要求買受人必須審查房屋登記信息（產調），若登記信息上只有出賣人一人的名字，且買受人對房屋存在其他權利人的事實不了解，此時才可能稱為善意。這里也就隱含了一個前提：登記信息上有夫妻雙方的名字，夫妻一方單獨處分，買受人不可能構成善意。實踐中，還存在其他一些不構成善意的情況，例如：夫妻另一方實際上就住在該房屋中，但買受人未去看房，也未要求搬離。這與常識不符，說明買受人顯然不是毫不知情的善意相對人。
 

　　2）支付合理對價。夫妻一方單獨處分財產，財產的價格（對價）也是非常重要的考量因素。若財產以不合理的低價出售，法律要求買受人盡到謹慎義務，說出心中疑竇，弄清財產處理的對價為何如此之低，否則最終可能無法取得財產。上海一中院曾審理一起房屋買賣合同糾紛案件，該套房屋以204萬出售，法院評估價值為290余萬，最終認定買受人未“支付合理對價”。
 

　　3）已辦理不動產登記。善意的買受人對于實際權利人往往確不知情，在支付對價時也是有極大誠意的。只要買受人符合上述兩個條件，在辦理登記時不被出售人配偶“截胡”，此事諧矣。
 

　　上海黃埔區南浦大橋律師提示上海某法院在一起案件中認為：根據操某亮出具的委托書授權，陳某世有權轉讓訟爭房屋，且訟爭房屋的產權人登記為操某亮一人，代理人陳某世又系操某亮的姐夫，且有經過公證的委托書，有足夠理由使江某琳、李某強信陳某世屬有權代理。此外陳某世與江某琳、李某賤簽訂的《上海市房地產買賣合同》、《協議書》的價格也屬合理，沒有侵犯權利人操某亮的合法權益，江某琳、李某賤支付了大部分房款，訟爭房屋也已交付給江某琳、李某賤使用，江某琳、李某賤取得訟爭房屋也屬善意取得。

　　2、合同有效，若無法過戶，可追究違約責任

　　《民法典》第597條第1款規定：

　　因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。該規定脫胎于《合同法》第132條、《合同法司法解釋》第3條，所宣示的意義是，欠缺處分權，不影響合同效力。具體到本文的主題，夫妻一方單獨處分共有財產，所簽訂的買賣合同，不因處分權欠缺而喪失效力，不屬于合同無效、可撤銷的法定情形，在沒有其他介入因素的情況下，合同是有效的。若因為夫妻一方單獨處分，導致房屋無法過戶，合同陷入無法履行的境地，買受人只能要求出賣人承擔違約責任。合同有效，要求承擔違約責任，比合同無效更有利于保護購房者。如果合同無效，購房者只能主張締約過失責任，不能主張違約責任。這時候你不僅拿不到房子（不能要求繼續履行），還不能要求賣方給違約金（不能要求承擔違約責任），只能要求返還購房款、賠償損失。

　　3、登記在雙方名下，可能構成表見代理，夫妻另一方需配合過戶

　　前面我們提到，買受人想要善意取得房屋，一般都要求房屋是登記在出賣人一方的名下，而非雙方名下，否則善意取得的“善意”將面臨極大挑戰。房屋登記在夫妻雙方名下，善意的買受人顯然會詢問另一位權利人是否同意。如果出售房屋的夫妻一方證明自己有另一方授權，買受人基于信賴，簽訂了購房合同，此時可能構成“表見代理”，購房合同雖然沒有另一位權利人的簽字，其效力仍然及于另一位權利人。兩位權利人都受合同拘束，于是購房人可以要求兩位權利人共同配合完成過戶。這里的重點就是“表見代理”?！睹穹ǖ洹返?72條規定：

　　行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效。要構成表見代理，一般需要同時滿足三個條件，我們稱之為“構成要件”。即：1.行為人無代理權；2.有使相對人相信行為人具有代理權的事實或理由；3.相對人為善意且無過失。關于這三個要件，上海某法院在一起案件中是這樣論述的：

　　首先，針對李某博的代理權限。姜桂鳳否認其曾委托李某博出售系爭房屋，并否認在委托書、買賣合同上簽字。李某博亦陳述未取得姜桂鳳之授權，委托書、買賣合同的簽字并非姜桂鳳本人簽署。在華某英、孫某利無法提交委托書原件也無法確認買賣合同上姜桂鳳簽字的情況下，應認為李某博出售系爭房屋時并未取得姜桂鳳的代理授權。
 

　　其次，針對華某英、孫某利是否存在相信李某博具有代理權的理由。雖李某博無代理權，但于簽訂居間合同及補充協議之時李某博與姜桂鳳仍處于夫妻關系存續期間。當日，李某博披露了雙方的婚姻關系并簽署補充協議，且承諾取得姜桂鳳之授權，華某英、孫某利考慮到該身份關系及李某博的承諾，基于信賴簽署居間協議并無過錯。此后，中介經辦人員向華某英、孫某利出示了附有姜桂鳳身份證原件及授權委托書的照片，在新冠疫情最為嚴峻的時段內，華某英、孫某利亦有理由相信姜桂鳳確因客觀原因無法親自前往簽署買賣合同，并授權于其丈夫李某博進行房屋交易。再者，2020年4月在中介工作人員在場的情況下，李某博攜一女子共同簽署買賣合同，中介工作人員并在此后將簽署有“姜桂鳳”字樣的買賣合同交付華某英、孫某利，基于居間方的行為及另行簽字確認買賣合同的表現，華某英、孫某利相信買賣合同已經姜桂鳳事后追認并無不當。綜上，基于李某博與姜桂鳳的婚姻關系、中介工作人員出示的有姜桂鳳身份證的授權委托書照片及此后由中介轉交的有“姜桂鳳”字樣的買賣合同，華某英、孫某利基于正常房屋購買方的角度及普通民事行為能力人的判斷，足以相信李某博出售系爭房屋已取得姜桂鳳的授權。
 

　　最后，作為購房人，謹慎行事、推誠相與，才能獲得法律垂青，經歷險阻艱難，翻過重巒疊嶂，仍能收獲滿滿的幸福。 關于華某英、孫某利是否為善意并無過失。華某英、孫某利在姜桂鳳未到場的情況下僅簽署了居間協議，在看到中介工作人員出示的授權委托書后才簽訂了買賣合同，并在取得經中介工作人員轉交的有“姜桂鳳”字樣的買賣合同后才繼續進行交易，按約履行了其在買賣合同中的付款義務，系善意購房人，且在此次交易中已盡其作為普通購房人的審慎義務，并無過失。綜上，雖李某博在出售房屋時并未獲得姜桂鳳之授權，但華某英、孫某利有理由相信李某博有代理權的，該代理行為有效，買賣合同及補充協議的后果及于姜桂鳳。上述三種思路，都可以維護購房人的合法權益。而無論采取哪種思路，都無一例外地要求購房人體現出“善意”，這是民法“誠實信用原則”的體現。   上海黃浦區律師事務所

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