上海律師告你買學區房不能上學咋辦?

　　買了學區房，卻不能上學怎么辦?學區房承諾落空是否違法?下面聽上海律師事務所律師帶你了解一下內容。

　　買了學區房卻不能上學應該怎么辦？首先我們應該知道，開發商的學區房承諾是否違法?上海律師事務所律師推薦你看如下幾個案例判決，請對號入座，再想解決的辦法：

　　1.開發商售樓廣告中對于學區房的承諾內容明確，屬于合同內容，對開發商具有約束——陸山與淮南恒久置業有限公司房屋買賣合同糾紛案

　　案例要旨：出賣人在銷售廣告、宣傳資料中就商品房開發規劃范圍內的相關教育優惠措施所作的說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，購房者基于對此的信賴才購房的，該宣傳內容應當視為要約，出賣人違反的，應當承擔違約責任。案號：(2014)淮民一終字第00168號審理法院：安徽省淮南市中級人民法院來源：法信精選

　　2. 商品房銷售廣告中有關“買房讀名校”的承諾具體確定，且對合同的訂立以及房屋價格有重大影響的，應視為要約——北京中糧萬科房地產開發有限公司與余云飛商品房預售合同糾紛案

　　案例要旨：開發商在商品房銷售廣告和宣傳單中有關“買房讀名校”的承諾具體明確，對購房人是否訂立商品房買賣合同及房屋價格產生了重大的影響，因此該承諾應當視為合同內容的一部分，對開發商應當具有法律約束力。案號：(2014)二中民終字第3255號審理法院：北京市第二中級人民法院來源：法信精選

　　3.商品房銷售廣告中較為醒目位置印有“學區房”字樣，并對學區房的承諾內容明確，且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，因此，該承諾應視為要約——熊芳芳與寧波房地產股份有限公司房屋買賣合同糾紛案

　　案例要旨：開發商在報紙媒體上發布的銷售廣告下方較為醒目位置印有“學區房”字樣的，該廣告的內容屬于商品房屋相關配套設施的說明和允諾，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。因此，該允諾應視為要約，應視為合同內容。案號：(2015)甬海民初字第379號審理法院：寧波市海曙區人民法院來源：裁判文書網

　　4.開發商在廣告中宣傳該樓盤為學區房，但未有具體承諾，購房者也未能證明該學區對于合同的訂立及房屋價格的確定具有重大影響，該廣告宣傳內容不視為要約——吳建東、黃靜菊與江蘇中成華地置業有限公司商品房預售合同糾紛案

　　案例要旨：開發商通過有關媒體發布廣告宣傳的學區不在開發商樓盤的開發規劃范圍之內，且購房者也未能提供證據證明該開發商宣傳的學區對于雙方合同的訂立及房屋價格的確定具有重大影響的，該廣告宣傳內容不能視為要約。案號：(2018)蘇民申186號審理法院：江蘇省高級人民法院來源：裁判文書網
 

　　【律師觀點】

　　上海律師事務所律師觀點：商品房銷售廣告原則上為要約邀請，但說明和允諾具體明確并對房屋價格的確定有決定性作用的，視為要約我們認為，對商品房銷售廣告的內容性質認定，應根據具體情況區別處理，不能機械地將其一概作為要約邀請。

　　根據《合同法》第15條第1款規定，對商業廣告的內容在原則上應認定為是一種要約邀請，更不能將未訂入合同中的宣傳廣告內容作為合同內容看待。但對在實際生活中，一些出賣人在銷售廣告和宣傳資料中對商品房及相關設施所作的具體明確的說明和允諾，如小區綠化率達80%、規劃區內有健身房、游泳池、每單元兩部電梯等等內容，就應具體問題具體處理，不能簡單地認定為要約邀請。

　　根據《合同法》第14條關于要約的規定，如果意思表示內容具體確定，并表明經受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時，該意思表示即為要約。在實際生活中，買受人往往也正是基于出賣人在宣傳資料中對房屋及相關設施所作的具體確定的說明和允諾才決定購買房屋的。

　　上海律師事務所律師認為，如出賣人對其開發項目規劃范圍內的商品房及相關基礎設施所作的一些說明和允諾具體確定，并對房屋價格的確定有決定作用，足以讓買受人產生信賴而簽訂商品房買賣合同的，此時，買受人就此內容向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對象和內容具有特定化，根據《合同法》第14條關于要約的規定，該說明和允諾的內容應視為出賣人是向買受人發出的要約，而買賣合同的訂立則為買受人對要約的承諾。
 

　　由于目前商品房買賣合同均是由出賣人提供的格式合同，即使雙方當事人可就格式合同之外的宣傳廣告內容進行協商約定，但因出賣人在房地產市場中處于強勢地位，銷售廣告和宣傳資料中的一些具體確定的說明和允諾內容沒有訂入買賣合同之中，而糾紛也正是因交付使用的房屋與說明和允諾不符發生的。

　　為保護弱勢群體買受人的合法利益，根據《商品房買賣合同解釋》規定，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應認定為合同內容，出賣人違反該內容的，應承擔違約責任。據此，買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，符合以下三個條件的，即可視為要約：

　　第一，該內容是對開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾。如，廣告稱房屋為混凝土結構、居住區綠地、電梯、車庫、健身、購物、收視等設施齊全等，對規劃范圍之外的周邊環境的渲染、描述等應予除外。

　　第二，對房屋的說明和允諾應具體確定。如小區綠化率達到80%、每單元配有日本原裝三菱電梯兩部等。

　　第三，該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。

　　只要買受人就該具體明確的說明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的，即使該內容未訂入商品房買賣合同中，也應視為合同內容，出賣人交付的房屋及相關設施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說明和允諾的，應承擔違約責任。這不僅符合《合同法》的規定和客觀實際，也有利于保護買受人權益和規范出賣人的經營行為，建立維護市場誠信制度。而締約過失責任雖可對買受人給予適當的補救，但對買受人遭受的信賴利益損失無法計算，司法實踐中難以操作，極易造成權利濫用和法律適用的不統一，也不利于對買受人合法利益的保護。(摘自《房地產糾紛裁判思路與規范指引(下)》，韓延斌著，人民法院出版社2014年版)
 

　　【法律依據】

　　1.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

　　第三條　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　2.《中華人民共和國合同法》

　　第十四條 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：

　　(一)內容具體確定;

　　(二)表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

　　第十五條 要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。

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