普陀區長壽路律師談買房交了定金能退嗎?

　　一、買房能要回定金的幾種情形?

　　按照《商品房買賣合同司法解釋》第4條的規定，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。很顯然，能否要回定金，關鍵在于對“不可歸責于當事人雙方的事由”的理解適用。在司法實踐中主要有以下幾種情況

　　1.未能就合同主要條款達成一致意見的。

　　如果認購協議對商品房的價格、面積、朝向等主要條款沒有明確約定，且后來開發商與購房人又未能就這些主要條款等協商一致，從而未能簽訂《商品房買賣合同》的，開發商應當將定金返還給購房人。因為《商品房買賣合同》之所以沒能簽訂，是由于雙方未能就合同的主要條款達成一致意見，并不是購房人單方違約而造成。

　　如果你反悔了，又想要回定金，趕快回去看看認購協議有什么主要條款沒有約定，待簽訂正式購房合同時對不合你意的條款，可以大膽提出異議。

　　上海房產律師提示：這里有3點值得注意：

　　1.不能達成一致意見的條款應是認購書中約定以外的條款，對其中已有的條款直接具有法律效力，無須再次進行磋商。

　　2.只有雙方是對合同的主要條款不能達成一致意見的，才能要求退還定金。如果是合同簽訂的時間、地點等對訂立商品房買賣合同不構成實質性影響的條款則不應包括在內。

　　3.購房者通過對合同提出不合理的苛刻條件，以雙方不能達成一致意見要求退還定金的，則可能被認定具有不愿簽訂合同的意思表示，構成根本違約，判令定金不予退還。比如說要求簽訂“付完款必須當天交房，當天辦證，不然不簽購房合同，退還我定金!”等不切實際的條款。

　　2.就補充協議協商未成的。

　　當事人雙方簽訂補充協議的，如果雙方在平等、誠信的原則下繼續進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就補充協議達成一致的意思表示，致使購房合同不能訂立，則屬于不可歸責于雙方的原因，購房者有權要求返還定金。通過增加補充協議從而達到退回定金的目的也是可行的，但是要記住在協議中不能達成一致意見的條款應是重要的、符合實際的。

　　3.因國家出臺新政策，購房者不符合購房、貸款條件的。

　　簽訂《認購書》后，因國家出臺新政策，使購房者不符合購房條件或無法取得銀行按揭購房貸款，從而使得雙方未能簽訂商品房買賣合同，屬于不可歸責于當事人雙方的事由，購房者有權要求開發商企業將收取的定金返還。
 

　　二、那么什么是定金?

　　定金，我們在簽訂合同時會經常遇到它，那么，定金到底是怎么一回事呢?定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式。

　　1.對交付價款沒有約定或約定不明的，不能認定為定金

　　《擔保法解釋》第118條規定，“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”

　　因此，上海房產律師提示你，在商品房認購協議或者開發商出具的收款憑據中，僅僅出現或者記明訂金、押金、保證金、誠信金等字眼，并不能將其一概認定為法律意義上的定金。也就是說，你的認購協議中，沒有“定金”字眼也沒有明確約定定金性質的條款，當你反悔，不想簽訂正式的購房合同時，開發商沒有權利沒收你事先交付的價款。

　　2.定金價款不實際交付，定金合同不成立，且定金數額不能超出主合同標的的20%

　　定金的成立具有實踐性，只有當事人關于定金的約定，而無定金的實際交付，定金擔保并不能成立。所以說，只要定金價款還沒交，你還有反悔的權利。

　　另外，根據《擔保法》的規定，定金數額不能超過主合同標的額的20%。當然，開發商是有營銷策略的，對定金數額要求不會太高，一般也就幾萬塊錢，在你沖動的時候能立即掏出這么多錢，事后反悔又不舍得這些錢白白打水漂，只好硬著頭皮買了。當然，對于已支付超出主合同標的額20%的定金你是有權要求返還的。

　　3.簽了認購協議又反悔?開發商有權不返還定金

　　根據《擔保法》及相關司法解釋的規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。也就是說，購房者簽訂認購后，又反悔不想買這套房了，開發商是有權不返還定金的。

　　4.既約定違約金又約定定金的，二者只能擇一主張

　　根據《合同法》第116條的規定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。意思就是，定金和違約金只能選擇適用，兩者取其一?，F實生活中，有不少認購協議即約定定金又約定違約金的，雖然你已構成違約，但是也只要給一份就行啦，具體給什么，人家開發商說了算。

　　上海房產律師強調：定金≠訂金

　　定金與訂金雖只有一字之差，但可謂是天壤之別。目前法律上對訂金沒有明確規定，其效力取決于雙方當事人的約定，雙方當事人如果沒有約定，一般可視為“預付款”，并沒有擔保性質，若一方違約，另一方有權要退還訂金。許多人在這個地方吃過虧，所以說，以后再簽訂合同的時候，一定要擦亮眼睛啦!
 

　　三、什么是認購協議?

　　既然定金一般是在訂購協議中約定的，那我們就先來看看，認購協議是怎么一回事兒。

　　根據《城市房地產管理法》第45條規定，在取得商品房預售許可證之前，房地產開發商企業是不能與購房人簽訂商品房買賣合同的。但出于資金或營銷等需要，開發商往往采用與購房者簽訂“認購書”、“搖號選房”、“購房意向書”等協議，以此達到與商品房買賣合同相區別的目的，對此，我們統稱為認購協議。

　　認購協議是獨立與正式商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同有本質區別，只要是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，就具有法律效力。所以說，想要從認購協議的法律效力入手，除非你有證據證明開發商對你有欺詐、脅迫等導致協議存在效力瑕疵的情形，不然，要回定金的難度是比較大的。

　　認購協議與商品房買賣合同的主要區別在于，認購協議未滿足《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同應當明確的十六項內容。所以說有些對你來說非常重要條款在認購協議中可能沒有，簽訂認購協議時開發商又沒有另外說明。這為你反悔而要回定金創造了有利的條件。

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