上海咨詢拆遷律師論拆遷方違約的維權之道

　　上海咨詢拆遷律師帶大家了解一下拆遷方違約的維權方法！

　　一、拆遷人未經被拆遷人同意，或未經法定程序，單方面變更安置協議，隨意變更約定的安置地點、房屋結構等，應當根據過錯責任原則，追究拆遷人的違約責任。協議對違約金有約定的，從約定，無約定的以造價為計算依據，計算遲延履行滯納金。

　　1、如果拆遷人單方面縮小約定安置面積的，無法補足時，應按照商品房價格向被拆遷人折算補償。如果拆遷人擴大約定安置面積，超過的部分，拆遷人應當負擔建筑安裝工程費用。

　　2、如果拆遷人擅自變更樓層的，能夠按照約定樓層進行調整的，應予調整，沒辦法調整的，由拆遷人以三樓為基準，每增高或降低一層，增加安置建筑安裝工程造價的百分之三的補償費用，付給被拆遷人或按市場商品房差價予以補償。

　　3、如果拆遷人擅自變更約定安置地點的，能夠恢復原約定地點的，按照原約定地點安置，無法按原約定地點安置的，可以在征得被拆遷人同意的基礎上進行異地安置或重建。但是，如果被拆遷人不同意的話，可以責令拆遷人按照商品房價格進行結算或購買商品房予以安置。

　　4、如果拆遷人擅自變更安置房結構的，能按照原設計恢復原結構的，責令其恢復原結構進行安置，若被拆遷人不同意的話，拆遷人應當以略高于恢復原結構的價格費用予以補償或結算。

　　二、拆遷人延期交付或沒有按照約定向被拆遷人辦理置換房屋的產權證的，應當向被拆遷人支付違約金。房屋拆遷補償安置協議對違約金有約定的，從其約定;房屋拆遷補償安置協議對違約金沒有約定的，按照房屋的市場價值，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算違約金。
 

　　三、拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置。

　　而拆遷人卻將該補償安置房屋另行出賣給第三人，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

　　被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

　　第八條　具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

　　(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。被拆遷人可以選擇如何維護自己的權益。

　　四、如果拆遷人與被拆遷人在拆遷補償安置協議中只對補償方式、安置用房面積、過渡期等內容進行約定，而沒有對協議的標的物即補償安置用房的位置、用途進行明確具體的約定，在與其他房屋買賣合同發生沖突時，應適用一般房屋買賣合同的有關規定，按普通債權給予保護。
 

　　不管選擇哪種補償方式協議中都應該包括以下基本內容：

　　1、選擇的補償方式，明確寫明拆遷戶是貨幣補償還是產權置換。

　　2、不管哪種補償方式都應當詳細明確寫明關于人民幣有關的條款和安置房有關的信息。

　　3、寫明拆遷戶搬遷的期限、臨時過渡的方式（自租或提供安置房）、過渡時間。

　　4、因為拆遷涉及到的搬遷、臨時過渡、停產停業費（一切因拆遷造成的費用）應當明確寫明，注明支付時間和支付方式。

　　5、違約后的責任承擔和出現問題后的解決方法。

　　6、雙方共同約定的其他內容。
 

　　簽訂協議時應當注意的

　　1、查看協議主體是否正確

　　不是誰都可以作為協議主體和拆遷戶簽訂協議，只有法律規定的主體才可以，一般是市縣級ZF。

　　2、重要信息是否詳細明確

　　剛才提到的協議的內容中，只要涉及到補償款、房屋面積等條款的，都應當既詳細又明確的寫明，比如補償金額、支付時間、支付方式、安置房屋的位置、面積、裝修、戶型等，有很多拆遷戶只關注了補償金額，疏漏了支付時間，導致拆遷戶補償遲遲拿不到。

　　3、查看違約后的責任是否約定

　　這是很容易忽視的地方，如果規定了拆遷方違約后將負責什么樣的責任，這樣拆遷戶就可以更好的督促對方履行義務。

　　4、查看補償協議中是否存在不對等、不公平對自己不利的條款。

　　5、協議簽訂后是否經過公證程序。

　　拆遷補償協議內容直接關乎著拆遷以后的生活狀況，拆遷律師提醒廣大的拆遷戶朋友，在簽訂補償協議之前，應當對補償協議有全面的了解，將后續風險降到最低的情況下才可以簽字，總之協議無小事，要么不簽，簽了就代表認可后續再想維權幾乎不可能。上海咨詢拆遷律師

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