上海拆遷律師以案析法：買受宅基地上房屋未作產權登記，不影響拆遷補償利益的取得！

　　當事人進行購買商品房屋并交納購房款，購得房屋并居住生活多年，雖然未辦理房屋產權信息登記，但不同于違章建筑等自始無法及時辦理房屋產權登記的情形，其相應的合法財產權利應予以依法行政保護。因該房屋位于被訴征收方式決定世界范圍內，故當事人與被訴征收環境決定是否具有一定利害關系。和上海拆遷律師一起看看下面這起糾紛案件。

　　裁判概述

　　由于現行土地管理制度的限制，未取得農村集體組織居民身份者購買宅基地上房屋無法取得相應的不動產登記，故買受人對該宅基地上房屋享有的權利不包括買賣、抵押等處分所有權的權利。但并不妨礙買受人行使非基于權屬登記的權利，拆遷補償款的取得即為此種。

　　案情摘要

　　1、張立峰向白石村購買案涉宅基地后，于1996年在該宅基地上加蓋四層樓房，并于同年將案涉樓房賣給黃發達。

　　2、1998年，張立峰負責集體土地建設用地使用證，2003年，張立峰負責房地產用地使用證。

　　3、2010年，江門市人民政府發布了《江門“三舊”改造實施意見》 ，涉及房地產和住宅用地。

　　4、張立峰提起訴請確認其與黃發達國家之間的買賣合同為無效勞動合同，后撤訴；黃發達提起本案訴訟，請求信息確認其與張立峰之間沒有關于案涉房產買賣雙方合同管理有效、拆遷工作相關企業權益由其享有并請求為其辦理業務相關知識產權登記。

　　5、蓬江區人民對于法院判決確認案涉房屋買賣合同可以有效，駁回黃發達國家其他公司訴訟請求。

　　爭議焦點

　　房屋買賣合同有效的情況下，相關的拆遷權益應由誰享有？

　　法院認為

　　案涉房屋進行買賣市場行為發生在1996年5月1日前，原、被告可以作為一個完全民事責任行為能力人，對房屋的買賣是原、被告真實意思就是表示。1999年施行的《土地管理法》第六十三條雖明文規定禁止中國集體企業所有這些土地使用權的轉讓，但原、被告之間的買賣交易行為發生于該法律制度實施工作之前，根據1988年的《土地管理法》第四十一條符合規定，當時的法律問題并不禁止城鎮非農業戶口居民消費購買社會集體管理所有農村土地的使用權用以興建住宅。被告將其通過合法發展取得土地使用權后興建的房屋轉讓給原告的買賣行為方式并沒有違反當時對于法律的禁止性規定，且沒有任何證據研究證明其再轉讓行為之間存在有原、被告惡意串通而損害我們國家、集體活動或者第三人利益的情形。

　　其次，關于拆遷補償款的取得：原告進行實際問題已經取得該房屋的所有權，但由于我國現行相關法律對不動產所有權可以采取登記管理制度，原告受限于現行國家法律政策法規明確規定而無法辦理產權登記手續，從而能夠使其發展無法通過對外直接行使買賣、抵押等處分所有權的權利，但這不影響原告向合同相對人即被告主張學習有關非須經權屬登記才可產生的權利，其中我們當然主要包括了本案所涉及的拆遷補償所產生的實際經濟利益。

　　相關法條

　　《人民中華民國土地管理法》（一九九九年一月一日生效）

　　第六十三條農民集體所有土地使用權不得轉讓、出讓或者出租用于非農建設，但是符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，除非因破產、兼并等原因，土地使用權依法轉讓。

　　實務分析

　　宅基地上房屋買賣所產生的法律關系在法律適用上始終存在一個矛盾：房屋未被拆遷時，無法進行產權登記，而一旦房屋被拆遷，原有的產權客體不存在，即無法對房屋的權屬確認提起訴訟，導致很多有爭議的權利人選擇對合同效力提起訴訟。但根據《最高人民法院第九次民商事審判工作會議紀要》精神，確認合同效力的訴訟，人民法院不應受理，因為合同自然推定有效，因合同產生的糾紛應當針對有爭議的權利客體或者合同效力的瑕疵提起。雖然本文引用的判決形成于《人民九分鐘》頒布之前，但合同效力不應通過確認之訴予以積極確認的程序法理論一直是主流觀點。筆者認為，本文引用蓬江區人民法院的判例來確定確認合同效力的突破口是合理的。究其原因，我國物權法對物權變動采取的是 "公示生效"的立場，但對宅基地上的不動產轉移卻沒有給出適當的登記方法。同時，由于拆遷補償的義務人為當地政府的拆遷辦，且最高法院在給浙江省高級人民法院的復函中明確表示此類糾紛不屬于人民法院民事訴訟的受案范圍，爭議權利人很難就支付拆遷補償款提起訴訟。如果在這類案件中頑固拒絕接受積極確認合同效力的訴訟，將會實質性地堵塞爭議權利人的維權路徑。

　　本文援引判例涉爭實體法律關系主要為張立峰與黃發達之間關于案涉宅基地上房產買賣合同的效力問題，浙江高院曾在一文件中認為不宜對此類合同的效力作出評價，其所謂不予評價乃是由于難以把握限制宅基地使用權流轉的政策性因素。在當前“舊村改造”和部分地區“合村并居”的大背景下，如認定宅基地上房產買賣合同因違反法律的強制性規定無效，則因不動產升級或合村并居等產生的利益房屋買受人將難以取得相應的補償款，甚至可以在舊村改造與合村并居相關規定出臺后冠冕堂皇地否定此前簽訂的買賣合同，顯與誠實信用原則相背離。本文所引用案例中，法院認為原被告雙方簽訂案涉宅基地上房產買賣合同時《土地管理法》關于禁止宅基地流轉的規定尚未頒行，故土地管理法中的禁止性規定不應成為無效事由。同時又基于誠實信用原則等對該合同效力予以認可。

　　筆者同意本文引用的案例立場，但也認為法官的觀點過于激進，為了充分考慮宅基地使用權的特殊屬性： 這是我國多次土地改革最終給予農民的根源，在沒有集體組織成員的情況下，對宅基地房地產銷售合同效力的評估可能存在一定的政策風險?？梢钥紤]超越買賣合同的有效性直接對拆遷利益作出判斷。

　　征地拆遷法律糾紛不同于民事、刑事訴訟，因為它會涉及一家老小以后的生計問題，如果您正在被拆遷問題搞得焦躁不已或有拆遷問題要咨詢，歡迎您咨詢上海拆遷律師。