上海房產律師：有關購房定金的什么情況可以退？

　　對于許多購房者在房地產交易過程中由于要求購房者在簽訂正式商品房合同前支付定金而無法退還定金的問題，引起了廣大購房者的憤怒，也引起了購房者的準備擔憂和疑慮。那么對于購買押金，我們應該怎么辦，購買押金和法律是怎么規定的，購買押金在什么情況下可以退，在什么情況下不可以退，如果可以退押金，那么通過什么方式呢？如何退還不可退還的按金？上海房產律師做出如下解答：

　　一、定金能不能退

　　目前對于開發商在與買受人簽正式進行商品房銷售買賣交易合同管理之前我們一般都通過企業認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發商簽合同或雙方對合同的條款達不成問題一致發展意見，大多數房地產開發商定金是不退的。

　　這種支付定金或訂金的約定，對買受人極為重要不利，使買受人在簽約時處于一個受制于人的境地，買受人之間往往在定金不退的壓力下，違心地學生接受一些開發商的不平等條款，自己的真實存在意思也不能直接體現在經濟合同中，有失合同是否公平、公正的原則。

　　好多購房人認為，購房定金與其它企業商品進行交易市場一樣，就像我們平常買東西一樣，交了定金就是通過這個一個東西給我留著，我準備要了，如果這些東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為學生一旦簽訂了商品房認購書，無論對于什么問題原因分析房子最終導致沒有買成，定金就一定時間不能返還了，有些人甚至能夠自動選擇放棄了取回定金，這其實是需要一種文化誤解。其實定金是可以退的。

　　二、定金的法律規定

　　到目前為止，涉及到定金的法律規定有下：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規章有：《商品房銷售管理辦法》等。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規定如下：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔保法》第八十九條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。

　　《最高國家人民對于法院進行關于審理商品房買賣合同關系糾紛解決案件可以適用相關法律制度若干重大問題的解釋》第四條明確規定：出賣人能夠通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為自己訂立商品房買賣合同提供擔保的，如果因當事人一方面的原因分析未能訂立商品房買賣合同，應當嚴格按照中國法律法規關于定金的規定數據處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，建設部的《商品房銷售成本管理工作辦法》規定：“符合商品房銷售環境條件的房地產項目開發技術企業，在訂立商品房買賣合同開始之前，向買受人收取預訂款性質研究費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用我們應當抵作房價款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產資源開發利用企業發展應當向買受人返還所收費用”。

　　三、如何避免存款陷阱

　　為避免首付款陷阱，首先，不與開發商簽訂認購協議，不支付首付款。 在商品房買賣過程中，在簽訂商品房買賣合同前，簽訂商品房買賣合同并簽署認購書和繳納定金并不是一個必要的程序，雙方經協商達成一致。 商品房買賣合同可以直接簽訂。

　　如果不能簽訂商品房銷售合同，購房者可以安然脫身。二是把“存款”寫成“存款”、“預付款”、“存款”、“誠信金”、“存款”,“保證金”、“保證金”等，使簽訂的房屋買賣合同一旦不能退還已支付的款項，《證券法》司法解釋第一百一十八條規定，當事人支付留置權、保證金、保證金、保證金、保證金、保證金或保證金等。第二，最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋第四條規定，賣方通過認購、訂購、預定等方式，收取買方的訂金作為訂立商品房買賣合同的擔保。因當事人不能解釋的原因不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應當將押金退還買受人。

　　另外，司法社會實踐能力一般可以認為，“訂金”等費用是預付款性質，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發商已經取得了該款項，屬于企業不當得利，因此因按不當得利的法律制度規定來處理。再次是在簽訂認購協議時明確方式約定對自己發展有利的內容，如什么不同條件下定金可退，不退定金的法律行為后果及違約風險責任研究如何能夠承擔。

　　四、如何退定金之后才能獲得成功

　　通過以上分析，我們知道返還保證金有一定的條件，即由于合同條款不能達成協議，可以返還，另外，必須在認購期內約定簽訂合同，想要返還保證金必須證明這一點。買方可以通過雙方在協商合同條款時修改的記錄或雙方談話的記錄來證明。有些買家自己并不想要這所房子，屬于違約行為，還通過增加補充協議來實現定金的目的。另外，由于項目等內部認購沒有銷售許可證或產權證明，由于本身沒有銷售條件，因為這在任何情況下押金都可以返還，不需要做大量的證據收集工作，直接可以。如果你有類似問題，可以在線咨詢上海房產律師。

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