程家橋律師談離婚房產分割無法達成一致怎么辦

　　一是本條規定的前提是房屋是夫妻雙方共有的。

　　上海長寧區程家橋律師提示該條規定，夫妻雙方不能就房屋的歸屬或價值達成協議，人民法院應如何處理這一問題。該協議的主要內容包括三個方面：(1)雙方主張的，競標取得；(2)只有一方主張的，評估后賠償；(3)雙方都不主張的，拍賣、變賣后分割價款。應當指出，夫妻雙方都是以協商一致方式確定房屋的價值或歸屬，還是由人民法院根據不同情況進行競價，對房屋進行估價或拍賣，以變賣方式決定歸屬或分割時，必須具有夫妻對房屋的所有權，一方有權取得房屋的所有權或相應的賠償作為先決條件。如果丈夫和妻子都沒有所有權，或者財產在離婚訴訟期間還處于未知狀態或者無法確定，那么，他們就不有權對房屋進行處分，也沒有權力以協商一致的方式來決定房子的歸屬或如何分割財產，或者要求法院通過判決予以認定。在這個時候，人民法院還缺乏對其進行確認或分割價值的合理依據。該條規定的前提必須是夫妻對房屋擁有所有權，否則，人民法院不得適用。
 

　　二是根據當事人主張的不同分別處理。

　　住宅作為不動產的屬性，決定了它不能直接分割，只能取得所有權或相應價值兩種選擇。在離婚審判實踐中，根據各種實際情況，不乏夫妻雙方不能就屬于夫妻共有財產的房屋的歸屬或價值達成協議的情形。配偶雙方對房屋的歸屬或價值不能達成一致意見，人民法院一定要采取合理的方式來解決矛盾糾紛。該條根據夫妻對房屋所有權的主張，盡可能采用公正合理的方法確定房屋的價值，區分三種情況分別作出處理：
 

　　(一)雙方都主張房屋所有權，并且同意競價獲得的，應當給予許可。

　　1980年《婚姻法》增加了約定財產制的規定，從而形成了以夫妻共同財產制作為法定財產制，并與約定財產制共同調整夫妻財產關系的格局。在現實中，我國絕大多數家庭都采取了法定的共同財產制，這與我國長期以來的家庭財產制并不相干。在婚姻關系存續期間，夫妻共同擁有財產，不分份額。房地產，特別是房地產，既可作為家庭投資選擇，又是家庭生活的一個基本方面。伴隨著房地產市場的高企和房產的大量增值，房產在大多數普通家庭資產中占有極高的比例，分割后的利益也被牽扯得越多。關于離婚案件的財產分割糾紛日益增多，糾紛日趨復雜，爭議日益激烈。鑒于上述情況，在實際生活中，夫妻均要求離婚的情況并不少見。但房屋作為不動產，一物一權原則與房屋物理屬性的不可分割性，決定了一房一價兩權分置，房屋所有權只能歸一方當事人所有。對于配偶雙方都對房屋擁有權利要求的情況，人民法院一般應按照子女的利益，即女方和無過錯方的利益來處理，如果條件許可，則判決直接撫養子女的一方，即女方或無過錯方。在一些特殊情況下，也可能對離婚后生活困難的當事人作出判決。但是，如果沒有適用上述照顧原則的情況——例如沒有孩子或者已經成年的孩子需要照顧，或在除住房外的財產分割中已經體現了照顧子女、女方和無過錯方利益原則，如果當事人雙方經濟狀況大致相等，都同意采用競價方式處理房屋所有權歸屬的，人民法院可以召集雙方，出價高的一方通過公開競標獲得該房屋的所有權。不能取得房屋所有權的一方，應在房屋競價的基礎上，按照夫妻雙方就房屋價值分割達成的協議，由取得房屋所有權的一方給予相應的賠償。如果夫婦雙方不能就房屋分割達成協議，那么，人民法院應當根據案情，以房屋競價作為參照，判決由取得房屋的一方給予對方相應的補償。
 

　　程家橋婚姻律師認為值得注意的是，由于競標是最終競標者的競標者，其歸屬由誰決定，未能體現《民法》所倡導的保護子女、女方和無過錯方權益原則，不能對需要特殊保護的一方給予相應的照顧，盡管相對公正，但從以上情況來看，其適用還需要人民法院嚴格把握。一般情況下，夫妻雙方經濟水平大致相等，方可適用。反之，就不利于落實《民法典》保護弱勢群體的基本精神。
 

　　有否采用競價方式確定房屋所有權，并非人民法院可以自行決定。配偶雙方無法就房屋所有權歸屬或房屋價值達成協議，則競標的采取有兩個必要條件：(1)雙方都有意取得房屋所有權；(2)雙方均同意競標。這種情況可被看作是夫妻對自己所有財產的處置方式的自愿選擇，系其行使處分權行為。在不損害公眾利益或損害他人利益的前提下，人民法院允許。
 

　　《民法典婚姻家庭編最高人民法院司法解釋》第七十六條當事人對夫妻共同財產中的房屋價值和歸屬不能達成一致意見，人民法院按下列情況處理：

　　(1)雙方都主張房屋所有權，且同意競價取得的，應當給予許可；

　　(2)一方主張房屋所有權的，評估機構應按市價對房屋進行估價，取得房屋所有權的一方應給對方相應的補償；

　　(3)雙方都不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣，變賣房屋，就所得價款進行分割。
 

　　(二)一方主張房屋所有權的，評估機構應按市價對房屋進行估價，取得房屋所有權的一方應給對方相應的補償。

　　在離婚訴訟中，除夫妻雙方都主張房屋所有權的情形外，也不乏夫妻一方主張所有權，而另一方僅要求得到自己應分的部分相應價款。這時，人民法院應先確定房屋價款，并在此基礎上再決定未主張房屋所有權一方應取得的補償金額。
 

　　上海長寧區婚姻家庭律師提示該條第二款規定的適用前提，是離婚訴訟中的夫妻雙方雖然同意一方取得房屋所有權，但在房屋價值上不能達成一致。一般情況下，主張房屋所有權的一方想要按照房價的最低水平甚至買房時所支付的價款來相互補償，并請求賠償的一方請求對方按房屋的最高價款即類似房屋在市場上的銷售價格予以賠償，關于房子的價值，雙方經常有很多爭論。要使夫妻在分割共同財產房屋時取得利益平衡，就必須根據離婚分割財產時的房屋市價，對所需價值進行市場評估，這也是司法審判實踐中對房屋本身價值最客觀的判斷方法。為滿足實際生活需求和公平目的，本條規定，以市場價為依據，由評估機構以市場價為依據，確定爭議房屋的價值。本法第二條規定，資產評估機構和評估專業人員按照委托對不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或其他經濟權益進行評估，并出具評估報告的專業行為。第十七條規定，評估機構應依法獨立、客觀、公正地開展業務，建立和完善的質量管理體系，確保評估報告客觀、真實、合理。該法案通過規定評估專業人員、評估機構、評估程序、行業協會、監管監管和法律責任，規范評估行為，確保評估結果客觀、公正。相對來說，如果離婚后的夫妻雙方無法就房屋的價值達成協議，經專業而中立的評估機構，通過嚴格的評估程序，確定房屋價值，并以人民法院為參照，認定應支付的賠償金額為準。由人民法院或其他機關決定房屋價值，較其適當地公正、有效，也更有利于糾紛的妥善解決。
 

　　在我國曾經經歷了較長時期的實物房屋配給政策，房改之后，住房制度改革之后，市場上自由流通的商品住宅和按成本購買的商品住房都有大量存在。按福利政策購買的房屋的銷售價格包含了各種不以價款為表現的福利因素，而買受人只是成本價格的體現。成本價格僅包括房屋征用、拆遷補償、勘測設計及前期工程、建筑安裝工程、住宅區基礎設施建設、管理費、貸款利息和稅金等費用，在市場價格中有很大優惠。對于按成本價購買的房屋，應考慮的因素包括工作年齡、職務等福利，以及離婚時的房屋市場價格，如買房時的房屋價格，按實際支付的房款計算，按成本價分割。這時，更需要專業的評估機構運用專業知識和技能，合理地確定房屋的價值。
 

　　(三)雙方都不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣，變賣房屋，就所得價款進行分割。

　　在《婚姻法司法解釋(二)》第20條第3款增補本條第3款中增加，除拍賣外，變賣還可以作為有爭議房屋的處置方法。在2003年制定《婚姻法司法解釋(二)》時，伴隨著我國綜合國力、人民生活水平的不斷提高、商品房市場的快速發展和經濟適用房建設的規?；l展，人們對居住房屋的標準提出了更高的要求。而且過去的住宅建筑設計，尤其是福利政策的住宅，在許多方面都無法滿足人們的居住需求。因此某些離婚訴訟案件在分割共同財產的過程中，雙方對于在婚姻關系存續期間所購買的房屋，尤其是福利性房屋，不愿主張所有權，而是希望在取得一定的補償后，再選擇購買。法院不得以照顧子女或女方的利益為依據，強制判決對一方房屋所有權一方，給予另一方一定賠償，從而造成其利益受損。最后，這一解釋采用了大多數意見，提出離婚一方對房屋共有人均不主張房屋所有權而要求分得相應房價的，一方當事人或者人民法院可以委托拍賣機構對該房屋進行拍賣，以房屋拍賣所得價款扣除拍賣所需費用后，分割為夫婦的共同財產。對拍賣而言，《拍賣法》在標的、程序、委托、公告等方面都有嚴格的規定。人民法院《關于人民法院在民事執行中拍賣、變賣財產的規定》也規定，人民法院拍賣被執行人財產，應當委托具有相應資質的拍賣機構進行，并對拍賣機構的拍賣進行監督，但法律、司法解釋另有規定的除外。房地產或者其他財產權利被拍賣的，應當在拍賣十五日之前公告。這三種有關拍賣程序、制度選擇、拍賣監督的規定，雖然保證了拍賣的權威性，但也造成了一定程度的過程繁瑣，成本消耗較大。通過增加變賣的處理方式，不僅解決了這個問題，而且充分尊重當事人的意思自治。在實踐中，一方面，一方面，出售房屋應簡單易行，以求盡快實現轉賣的目的；另一方面，拍賣，出售兩種處置方式并舉，能使當事人和人民法院根據情況采取更有利于糾紛解決的方式，對提高糾紛解決的效率沒有任何益處。
 

　　索引：

　　1.《民法》第1087條規定，以女方和無過錯方利益為分拆離婚夫妻共同財產的基本原則，如果人民法院按照本條規定認定房屋的歸屬和價值，在競價、評估后補償或拍賣、變賣、同樣不可忽視財產分割的基本原則，切實保護子女、女方和無過錯方的利益。
 

　　2.盡管在夫妻經濟條件大致相等的情況下，通過競標確定房屋所有權更加公平，但是競標并不只是以夫妻雙方經濟狀況大致相當為前提。兩人經濟狀況存在一定差距，但均同意以競價方式確定房屋所有權的，人民法院不予批準。如果配偶雙方無法協商商定競標后的價值分割賠償金額，人民法院在確定對未取得房屋所有權一方的賠償金額時，還應根據照顧子女、女方及無過錯方利益等原則，合理確定賠償金額。
 

　　3.人民法院適用本條規定時，委托估價機構或者估價事務所進行房地產估價的估價費用，或者委托拍賣機構進行拍賣的傭金等費用，應當由當事人按照分割房屋價值的比例分攤。    上海長寧區律師事務所

 

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