三灶鎮律師談喪偶老人唯一住房被出售結局

　　外公過世后，留下的是孫子的一套產權房，孫子再把房子賣給他的同學。外公的遺孀(后妻)別無財產，一直住在這間房子里，后來被物權者告上法庭，要求騰空房屋。2019年4月，江蘇省南通市中級人民法院對此案進行了審理，裁定駁回原告的訴訟請求，裁定駁回原告劉某英的訴訟請求。2019年5月，是《民法典》頒布一周年，該案承辦法官前往劉某英家中進行回訪，老人告訴法官，歷經漫長的訴訟，如今終于有了一個安身之所，感謝兩級法院溫情判決。該案判決從保護弱勢群體和老年人利益出發，充分發揮居住權扶弱、施惠的社會保障功能，體現了平等、公正、尊老的價值理念。外公將房子留給孫輩，這一訴訟要求搬遷。一九九二年上海死。一九九三年，上海市買下一套70平米的房產。2005年，劉某英開了一家小雜貨店，在送貨的時候，兩人相識。06年十一月，劉某英與年已81歲的邢息登記結婚。在2008年7月，上海市立遺囑，將房產遺贈給孫子賈某見，并經公證。到了2013年6月，上海去世。劉某英由于名下沒有其他住房，一直居住在這所房子里，并且依靠800元的月薪補貼維持生活。但是，按照上海立的遺囑，她名下的那套房子已經留給了孫子。由于房屋產權糾紛，2013年8月，江蘇省南通市浦東區人民法院裁定，該案涉及房屋產權歸賈某見所有。判決書生效后，賈某見領取了案件涉房屋產權證。

　　之后，賈某見多次要求劉某英搬走，而劉某英卻置之不理，賈某見一氣把房子弄斷了，雙方矛盾愈加嚴重。這房子已經是我的了，她靠什么住進去？2014春，賈某見又將劉某英告上法院，要求法院排除妨害，請求法院裁定劉某英限期搬走。而劉某英卻反訴賈某見將房子斷水，影響到她的基本生活。經浦東區法院審理，賈某見從爺爺那里繼承案件中，實際領取了產權證，賈某見為該房屋的產權人。劉某英說，賈某見爺爺生前為其保留居留權，但是沒有提供證據證明。《物權法》第三十五條規定：“妨害物權或者可能妨礙物權的，權利人可以請求排除妨礙或消除危險。作為案件涉房屋所有權人，賈某見對其房屋擁有占有、使用、收益、處分等權利，劉某英占用賈某見房屋的行為已構成侵害其物權。
 

　　法庭遂作出一審判決，判決劉某英搬走本案中房屋。劉某英不服，向二審法院上訴。房產系繼受取得，不能排除原居住權。經南通法院審理查明，劉某英和賈某見的祖父于2006年11月登記結婚，并共同居住在案件涉房屋內。劉某英細心照料賈某見爺爺，履行了夫妻間的扶助義務。案件中所涉房屋的現狀，是賈某見爺爺過世后，作為其配偶的劉某英應予以尊重。當配偶一方死亡，另一方沒有其他居留條件時，配偶一方死亡后，由婚姻關系所產生的居住權益不會被消滅。
 

　　據劉某英以及賈某見爺爺生前的鄰居和朋友調查，賈某見的祖父生前曾在不同場合多次表示，他雖然在不同場合多次表示，他雖然將案件中房屋所有權人贈與了賈某見，但他仍有一個子女。上海質疑證人的身份，卻沒有提供證據。上海市法院取得該案涉房屋所有權系繼受取得，非原始取得，故應尊重劉某英享有居留權的現狀，并不能損害劉某英的合法權益。當劉某英沒有其他住房，沒有固定的生活來源，并且對案件中的房屋有合法的居所，賈某見請求劉某英立即將其遷離，有違公序良俗。與此同時，賈某見作為案涉房屋的合法所有人，對該房屋擁有占有、使用、收益、處分等權利。如劉某英自那時起另有居所或生活條件有較大改善，雙方可就案涉房屋的居留權另行協商，如無法協商，賈某見可另行主張。
 

　　二審法院遂裁定駁回賈某見的訴訟請求，同時判決賈某見辦理恢復房屋供水手續。
 

　　轉售他人再訴請求搬遷法院依法判決。不過，事情并未到此結束。今年四月十二日，賈某見和章維簽訂了一份存量房買賣合同，把房子賣給了章維。銷售合同第八條違約責任條款約定，甲方賈某見應保證上述房產所有權清晰明了，如出現與該房產有關的產權糾紛或債務糾紛，由甲方承擔，由此給乙方造成的經濟損失。2020年4月16日，不動產登記局簽發了上述房屋的不動產權證。因為劉某英一直住在房子里，章維面臨著“買一套房子，買不到房子”的尷尬。因此，章維又將劉某英告上浦東區法院，要求她立即搬走，并從2019年4月13日算起，算出其實際遷出時每月2000元的住房使用費。該案審理過程中，承辦法官曾征求賈某見和劉某英的意見，賈某見表示劉某英無法單獨提供住房，或者支付相應的住房補貼，劉某英要求繼續維持現有住房。
 

　　在浦東區法院審理后，已經生效的南通中院民事終審判決確認了劉某英根據案涉房屋所有權人的意愿，依法取得房屋所有權。上海市法院取得該案涉房屋所有權系繼受取得，非原始取得，故應尊重劉某英享有居留權的現狀，并不能損害劉某英的合法權益。劉某英依據上述民事判決書確定的居留權，一直合法居住在案涉房屋中，應受法律保護。在沒有征得劉某英的同意和妥善安置劉某英居住的情況下，賈某見沒有保證將該房產出售給章維。章維未能提供證據證明劉某英另有居所或居住條件有較大改善，且生效判決書確定劉某英對案涉房屋享有合法居住權，章維要求劉某英立即遷出該房屋，并在法律上予以支持。與此同時，民事主體在進行民事活動時，應遵循誠信原則，本著誠實守信的原則。章維若認為由于本案中房屋存在劉某英的居留權而造成相應的損失，可以單獨向賈某見主張違約責任。總之，法院判決駁回了章維的訴訟請求。章維不服，向二審法院上訴。經過南通法院審理后，依法維持原判。

　　當居住權與所有權發生沖突時，裁判的想法。

　　本案稱為排除妨礙糾紛，實際上是居住權與所有權沖突引起的糾紛。問題是如何界定居住權的性質和司法適用，避免違反我國物權法的法律原則。在審判實踐中，本案基于以下兩種思路進行了判決：

　　一是類推適用。類推適用是補充法律漏洞的方法之一，其法律基礎在于類似案件應同樣處理。《最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)》第二十七條規定:婚姻法第四十二條所稱‘一方生活困難’，是指依靠個人財產和離婚時分配的財產無法維持當地基本生活水平。離婚后一方沒有住所的，生活困難。離婚時，一方以個人財產中的住房形式幫助生活困難的人，可以是房屋的居住權或所有權。根據本條，離婚后，生活困難的一方對另一方的房屋有居住權，盡管對該居住權是否為物權意義上的居住權存在爭議。即使居住權的表述本質上是租賃權，本文主要維護離婚后弱勢一方的利益，保護其基本生活權益。同樣，對于配偶死亡后既沒有生活來源也沒有住所的老年人來說，離婚后生活困難的一方處境更差。此外，在這種情況下，劉某英和賈某見的祖父是婚姻關系。雖然他們與賈某見沒有血緣關系，但他們已經履行了照顧賈某見祖父的主要義務。從目的性擴張的角度來看，他們屬于家庭成員的范疇，應該保證老年人的居住權。
 

　　二是按照公序良俗原則裁判。公共秩序和良好習俗的原則是公共秩序和良好習俗的總稱，包括兩層含義：一是從國家的角度定義公共秩序；二是從社會的角度定義良好習俗。違反公共秩序和良好習俗一般包括三種類型：違反正義觀念、違反性道德、家庭秩序、個人尊嚴和極端限制個人自由。良好的習俗是社會上一般的道德觀念。在這種情況下，劉某英作為賈某見祖父的妻子，在賈某見祖父去世前履行了夫妻之間的照顧和幫助義務。他作為家庭成員的身份并沒有因為賈某見祖父的去世而消失。根據《老年人權益保護法》第十三條的規定：老年人以居家為基礎，家庭成員應當尊重、關心和照顧老年人?？紤]到通常意義上的善良習俗，除了法律保障，賈某見要求劉某英搬出唯一的住所顯然違背了社會公德。
 

　　在賈某見與劉某英排除妨礙糾紛的案件中，經過多次調查，二審法院證實賈某見祖父生前確實表示，劉某英對涉案房屋享有居住權，但證據不是確定居住權的前提。對于履行相互扶養義務的家庭成員，其居住權不需要業主的明確賦予，而是弱者基于身份獲得的基本生活保障。《民法典》于2021年1月1日正式實施，其中明確規定了居住權:設立居住權的，應當向登記機關申請居住權登記。登記時設立居住權。居住權不得轉讓、繼承。
 

　　本案能否要求劉某英搬走，是法院判決案件過程中的難題。法官如何平衡所有權和居住權之間的利益，選擇正確的裁判路徑，避免機械裁判造成的社會不公，是本案的典型價值。2004年憲法第四次修正案增加了國家尊重和保護人權的規定。在本案中，以所有權排除妨礙請求權剝奪60歲以上老年人的居住權，顯然違反了社會本質，侵犯了老年人的人權和民事權益。在民事案件的判決過程中，有法律依法，沒有法律習慣，沒有法律理由。而且法理的運用要符合公眾對公平正義的普遍認識，也不能違背基本的人倫理。在我國法律對居住權不明確的前提下，以公序良俗確立居住權對所有權的優勢是現實的，但要謹慎。因此，2014年，南通市中級人民法院在二審判決中明確表示，劉某英在行使涉案房屋居住權的同時，應當履行合理使用和維護義務，不得排除賈某見對該房屋的使用權等相關權利。如果劉某英的住所或生活條件有了很大改善，雙方可以單獨協商或由賈某見單獨主張，有效平衡雙方的利益。
 

　　在當前社會關系中，利益糾紛日益復雜，民事案件，特別是涉及老年人、兒童等社會弱勢群體利益和婚姻家庭關系訴訟，法官在判決過程中，對于高度抽象的法律原則，應通過內涵、判斷標準、比較和類型分析，權衡中立裁判。　　縱觀本案的判決，一方面依法保護了房屋所有人的所有權，另一方面也保護了老年人最基本的居住權，這是一個充滿人文關懷和溫度的判決。此外，《民法典》自2021年1月1日起正式實施，其中一項創新在于增加了居住權的新型用益物權，并以物權編制專章規定了居住權制度?！睹穹ǖ洹返谌倭鶙l規定：居住權人有權按照合同規定占有和使用他人的房屋，以滿足居住需要。因此，對于再婚的老人來說，如果他們想把房產留給孩子，但又擔心另一半死后沒有固定的住所，他們可以在遺囑中明確另一半的居住權。當然，對于購房者來說，今后購買二手房不僅要調查所購房屋是否抵押或查封，還要查詢是否有居住權。因為一旦建立了居住權，即使買了也可能趕不走居住權人。   上海市浦東區律師事務所

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