上海專業房產律師講答購買小產權房的賠償問題

　　上海專業房產律師：買小產權房注意事項

　　1、看開發主體是否合法

　　實施城中村土地開發的主體可以是村民，還可以是農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產開發企業。但主體一定要取得合法開發土地的資格。

　　2、看是否取得了國有土地使用證

　　按照有關規定，城中村的開發用地，必須由武漢市土地整理儲備中心征為國有土地，實現土地性質的轉變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產局核發國有土地使用證。

　　3、看是否符合城市規劃

　　城中村改造項目，必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。

　　4、看是否取得了建筑工程施工許可證

　　城中村改造項目應按照《建筑法》的規定，進行報建、招標、施工、監理及組織竣工驗收。

　　5、看有沒有商品房銷(預)售許可證

　　這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產法》的規定，經武漢市國土房產局審核，各項條件符合有關法律法規的規定，取得商品房銷(預)售許可證后，才能向社會銷售。

　　購買小產權房被判無效，王某將賣房人黃某告上法庭要求賠償損失。近日，北京第二中級人民法院終審駁回王某上訴，維持一審法院駁回其訴訟請求的判決。

　　1999年，王某與黃某簽訂《私房出售協議書》，約定黃某以自己名義在順義區某鎮購買房屋一套（該房屋使用土地為集體土地，未辦理房屋所有權證）并以25萬元的價格出售給王某。2011年，黃某訴至法院要求判令雙方簽訂的《私房出售協議書》無效，王某向黃某返還訴爭房屋，黃某退還王某25萬元購房款。后法院判決協議無效，王某某將房屋返還給黃某某，黃某某向王某某返還25萬元并給付王某某房屋裝修損失15萬余元。

　　2013年，王某訴至一審法院稱，因為房價的大幅上漲，黃某在利益驅使下惡意毀約，嚴重損害了自己的合法權益。黃某應該賠償自己房屋現值與當時買賣價格差價。故請求判令黃某賠償自己信賴利益損失30萬元。黃某辯稱，自己無任何過失及責任。是王某在了解涉訴樓房價款等情況后，托其朋友找到自己要求以自己的名義購買涉訴樓房，房價款是王某自行決定的，協議書也是王某草擬的，購房全過程均是王某一手操作。王某訴自己締約過失責任，屬惡意訴訟。請求法院依法駁回王某的訴訟請求。

　　一審法院經審理判決后，王某某不服，上訴至北京二中院。

　　北京二中院經審理認為，《私房出售協議書》是雙方當事人真實意思的體現，王某并無證據證明黃某在與王某訂立《私房出售協議書》的過程中存在假借訂立合同惡意進行磋商、故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實、提供虛假情況等違背誠實信用原則的行為。雙方當事人在訂立《私房出售協議書》時均明知涉案房屋所使用的土地為集體建設用地，而王某亦非房屋所在村的村民，黃某與王某的房屋轉讓行為被我國法律所禁止，因此黃某和王某對合同無效均有過錯。上海專業房產律師

　　根據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”因此，黃某和王某對合同無效造成的各自的損失應當各自承擔相應的責任。此外，涉案房屋為集體建設用地上建設的房屋，無法上市交易，故王某并不存在因訴爭房屋升值獲得的利益損失。因此，王某的上訴主張缺乏事實和法律依據，該院不予支持。一審法院判決正確，應予維持。據此，作出上述判決。

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