房產買賣糾紛案件中不能判決違約方過戶登記情況

　　一、守約方簽訂認購書等房產買賣預約合同的，無權強制要求違約方履行合同登記過戶。

　　《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（2012年7月1日起實施）第二條規定：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”。針對簽訂預約合同后賣方違約不予辦理過戶登記手續的情形，買方有權依據預約合同請求賣方承擔違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償責任，但是基于預約合同的性質，請求預約合同繼續履行的訴訟請求通常無法得到支持。上海房產買賣糾紛律師

　　依據傳統的民法理論，當事人之間簽訂的合同可以分為預約合同和本約合同。預約合同通常使用認購合同、意向合同等合同名稱，其目的在于當事人對將來簽訂特定合同的相關事項進行規劃，約定在將來訂立本約；本約合同則是對雙方特定權利義務的明確約定。一份合同究竟是預約合同還是本約合同，就成了判斷這份合同能否繼續履行的關鍵。判斷的關鍵在于：其一，合同是否對雙方當事人、房屋的基本情況、房款總價及付款方式、付款時間、交付條件和日期、產權證辦理等房產買賣交易條件作出了明確約定，如果沒有約定或約定不明確的，該合同無疑問為預約合同；其二，看當事人的意思表示，當事人是否有意在將來訂立新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內容。不能僅孤立地以當事人之間簽訂的協議之約定為依據，而應當綜合審查相關協議的內容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商和有關的履行行為等事實，從中探尋當事人真實意思，并據此對當事人之間法律關系的性質作出準確界定。這是最高人民法院公報案例的觀點，詳見：成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案【最高人民法院（2013）民提字第90號，《中華人民共和國最高人民法院公報》2015年第1期（總第218期）】。也就是說，即使合同中明確約定了房屋買賣的各項具體內容，但當事人的意思表示仍是將來再進一步磋商以訂立新合同，那么這仍是一份預約合同。

　　另外，在常見的二手房買賣過程中，買賣雙方多通過中介公司達成買賣合意并簽訂《房屋買賣意向協議》，約定在意向協議簽訂之日起數日內簽訂正式的《房屋買賣合同》（網簽）。針對這種情形，齊精智律師傾向于認為買賣雙方通過中介公司簽訂的《房屋買賣意向協議》為本約，正式的《房屋買賣合同》僅是為了辦理過戶登記手續而進行備案登記的格式合同，是對雙方權利義務的再一次確認，并非雙方擬訂立的新合同，非預約合同。從已生效的裁判案例來看，實踐中也通常如此認定。

　　二、法院對房屋買賣遭遇“限購”、“限貸”導致無法繼續履行的，不能判決強制過戶。

　　廣東省高級人民法院在2012年的《全省民事審判工作會議紀要》對于商品房買賣合同遭遇“限購”、“限貸”也有明確規定，若“商品房買賣合同簽訂后，政府部門出臺限購限貸政策的，人民法院應查明買受人是否屬于限購或限貸范圍。確因限購限貸政策無法辦理房屋所有權變更登記，或者不能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行，當事人請求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定予以支持。”，其中最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定了“因不可歸責于當事人雙方的事由”未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。也就是說，在買方沒有過錯及其他違約的情形下，因限購、限貸導致合同無法繼續履行的，買受方可以主張解除合同，并要求退還已付的房款和定金，無需承擔相應的賠償責任。

　　三、夫妻一方擅自處分房產的買賣合同，買受人知情的或者共有人在房產過戶前不同意出售的，房產買賣合同有效但法院不能判決繼續履行過戶義務。

　　出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權法第九十七條規定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協助辦理該房屋權屬變更登記手續

　　一審法院經審理認為，劉某與李某簽訂《房屋買賣合同》時，劉某基于信賴李某是案涉1802房屋國有土地使用權證及房屋產權證上的登記權利人，且在簽訂《房屋買賣合同》時李某的配偶陳某也出具同意銷售的證明，故其信賴李某有權處分案涉1802房屋，對此沒有任何過錯；而經查明，劉某所購買的案涉1802房屋在簽時同周邊同類型房屋的出售價格是一致的，且略高于周邊同類型房屋的價格，因此并不存在劉某同李某串通損害陳某利益的情形存在?；诖?，在李某作為該房屋的登記權利人同劉某簽訂《房屋買賣合同》時，劉某是善意的，且合同所約定的對價也是合理的，故《房屋買賣合同》系李某與劉某的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。至于劉某請求李某、陳某繼續履行合同的訴訟請求，經查明，李某在出售案涉1802房屋時，系偽造了陳某的簽名，而在本案訴訟過程中，陳某明確表示不同意出售案涉1802房屋，根據物權法第九十七條“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”的規定，在陳某作為案涉1802房屋共同共有權人的情況下，要想繼續履行《房屋買賣合同》，實現該共有房屋的物權變動，必須取得該房屋共有權利人陳某的同意。鑒于陳某在本案中明確表示不同意出售案涉1802房屋，故劉某主張繼續履行合同的訴訟請求，不符合上述物權法規定的條件，不予支持。至于在合同有效且不能履行情況下劉某的權益保護問題，劉某可以變更訴訟請求，要求解除合同并請求房屋出賣人李某承擔違約責任，對此，在法院已經向劉某明確釋明其可變更訴訟請求的情況下，劉某仍堅持其原來的訴訟請求，拒絕變更訴訟請求，故對劉某在本案中要求李某、陳某繼續履行案涉《房屋買賣合同》、協助辦理房屋權屬變更登記的訴訟請求，予以駁回。據此，一審法院判決，駁回劉某的訴訟請求。

　　四、貸款審批尚未通過，買方除貸款外無力支付剩余房款的，法院不得判決買方繼續履行合同。

　　即使雙方在房屋買賣合同中約定了買房通過銀行按揭貸款方式支付剩余購房款，但如果判決前買方貸款審批尚未通過/未取得貸款承諾/未簽訂貸款合同，根據《中華人民共和國合同法》第四條關于合同自愿原則的規定、《中華人民共和國商業銀行法》第四十一條關于任何單位和個人均不得強令商業銀行發放貸款的規定，人民法院無法直接判決銀行發放貸款，無法判決強制履行合同。只有原告一次性支付剩余購房款，法院才能據此判決，才能確保依據原告繼續履行訴訟請求所作出的繼續履行判決具有確定性和可強制執行性，例如：周汝玲、呂贊華與房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【深圳市中級人民法院，（2015）深中法房終字第1737號】。所以，如果買方貸款審批尚未通過/未取得貸款承諾/未簽訂貸款合同，并且除貸款外無力支付剩余房款的，人民法院一般不會判決繼續履行房屋買賣合同。

　　五、《民法典》施行前已經辦理抵押登記的不動產，抵押期間轉讓的，未經抵押權人同意，不予辦理轉移登記。

　　關于抵押物的轉讓，《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。

　　在理論上和實踐中，賣方注銷已有的抵押登記是房屋買賣合同賣方的基本義務，也是房屋過戶登記的前提條件。但是，注銷房產抵押登記的主動權在于賣方，一旦賣方違約未注銷抵押登記，附帶抵押登記的房屋不能完成過戶登記手續，人民法院也無法判決強制過戶，例如：關崴月、劉霞與鄭州鑫達實業有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【鄭州市中級人民法院，（2017）豫01民終5130號】，王晶與牡丹江世豪房地產開發有限公司、牡丹江市安裝工程有限公司、尹春霞、李洪梅、王臘梅、符琳琳、牡丹江市城郊農村信用合作聯社房屋買賣合同糾紛一案二審民事判決書【黑龍江省高級人民法院，（2015）黑民終字第52號】。但是，如果原告有能力代為清償涉案抵押債務以滌除抵押權，那么消除了房產繼續履行過戶登記的障礙，合同繼續履行將被支持，例如：唐芳等訴楊燕商品房銷售合同糾紛一案二審民事判決書【上海市第一中級人民法院，（2013）滬一中民二（民）終字第2254號】，周汝玲、呂贊華與房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【深圳市中級人民法院，（2015）深中法房終字第1737號】。

　　六、《民法典》實施后，在辦理抵押登記時約定禁止轉讓不動產的，未經受讓人、抵押人（轉讓人）和抵押權人共同申請的，法院不得判決過戶登記。

　　《自然資源部關于做好不動產抵押權登記工作的通知  自然資發[2021]54號》三、保障抵押不動產依法轉讓。當事人申請辦理不動產抵押權首次登記或抵押預告登記的，不動產登記機構應當根據申請在不動產登記簿“是否存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定” 欄記載轉讓抵押不動產的約定情況。有約定的填寫“是”，抵押期間依法轉讓的，應當由受讓人、抵押人（轉讓人）和抵押權人共同申請轉移登記；沒有約定的填寫“否”，抵押期間依法轉讓的，應當由受讓人、抵押人（轉讓人）共同申請轉移登記。約定情況發生變化的，不動產登記機構應當根據申請辦理變更登記。

　　七、房屋被依法查封的，法院不得判決過戶登記。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產，不得轉讓?！斗课莸怯涋k法》第二十二條規定，房屋被依法查封期間，權利人申請登記的，房屋登記機構應當不予登記。

　　房屋被依法查封的情況下，無法辦理房屋過戶登記手續，法院不會判決繼續履行合同、強制過戶。

　　八、法院僅判決繼續履行合同而無具體義務內容的，存在履行內容不明確無法執行的風險。

　　《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》（2014年12月16日）十一、請求合同繼續履行的處理：

　　當事人要求繼續履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行內容的，法院應當向當事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，并告知僅判決繼續履行合同存在履行內容不明確無法執行的風險；當事人堅持不變更的，可以根據當事人的請求作出相應的判決，并告知當事人在履行中發生新的爭議可就具體履行內容另行起訴。

　　九、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，該合同的風險應由買受人自行承擔，無權要求出賣人辦理過戶手續。

　　《最高人民法院對關于無證售房問題的答復》中明確：“其一，對于實踐中開發商沒有取得預售許可證明即出售商品房的，根據《最高人民院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，該商品房預售合同無效，但是在起訴前開發商已經取得商品房預售許可證明的，可以認定該商品房買賣合同有效。其二，在商品房預售合同被認定無效之后，根據《中華人民共和國合同法》第五十七條的規定，合同無效的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。因此，如果該預售商品房合同有關于解決爭議的約定，則人民法院應尊重該當事人約定的效力，將該約定作為處理當事人之間爭議的依據。在合同無效且合同中并無有關解決爭議方法的情況下，應進一步根據《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。與此同時，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

　　齊精智律師提示開發商取得商品房預售許可證明，但出賣人尚未取得房產證書的與買受人簽訂房產買賣合同的，該房產，買賣合同確定有效。房屋買賣合同簽訂后，出賣人以沒有房產證由拒絕繼續履行合同，買房人訴至法院要求繼續履行，法院可以依職權追加開發商為第三人，判令其協助辦證，房屋買賣合同繼續履行。

　　十、房屋買賣合同簽訂后,賣房人將房屋另行出賣給第三人并完成過戶,買房人堅持要求繼續履行合同的,法院將不予支持。

　　陳兆龍與賈凱華、劉恬川房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[京市第三中級人民法院（2017）京03民終3383號]裁判要旨：賣房人就同一標的房屋簽訂兩份房屋買賣合同，先后將該房屋賣與不同買受人，兩份買賣合同均合法有效，此時，若出賣人將房屋過戶至其中一個買受人名下，則另一方買受人的買賣合同客觀上無法繼續履行，即使其與出賣人簽訂合同在先也不能要求賣房人按照合同約定繼續履行。

　　綜上，房產買賣合同有效也不能絕對保證過戶登記。上海房產買賣糾紛律師

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