上海律師：認定城鎮居民買賣農村房屋合同效力

　　上海律師表示：近年來，農村房屋買賣交易越來越多，人們形象地稱之為“小產權房”“鄉產權房”交易。那么實務中應如何認定該類合同的效力呢？上海律師結合相關案例、觀點為你講述。

　　【裁判規則】

　　1.村民將在村集體所有的土地上建設的房屋出售給不屬本村的村民,合同無效 

案例要旨：非本村村民購買集體土地上的房屋，因違反《土地管理法》的規定，侵害了村集體其他成員宅基地使用權，合同應屬無效。

　　2.城鎮居民購買農村私有房屋的合同無效

案例要旨：宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。根據國家政策，非本集體經濟組織成員因購買農村宅基地或者房屋而與農民所訂立的買賣合同應當認定無效。因該合同取得的財產應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。出賣人對合同無效負主要責任的，應當賠償買受人的信賴利益損失。

　　3.城市居民購買農村房屋應當結合歷史背景、現有占有關系等考慮其效力，不宜直接認定為無效 

案例要旨：因城市居民購買農村房屋所引發的糾紛，應當結合當時的歷史背景及有利于維護現有的房屋占有關系角度考慮，不能一概認定為無效。

　　4.對確認“小產權房”買賣合同無效的糾紛要綜合評定 

案例要旨：對確認小產權房買賣合同無效的糾紛要根據交付時間的長短，結合房屋本身的重置成本價、土地的區位補償價，作出綜合的評定。一方面充分考慮房屋的翻建、擴建帶來的添附價值，另一方面考慮土地升值、房屋升值帶來的拆遷安置補償預期的巨大經濟利益及原購房一方因重新購置造成的巨大財產損失。

　　【司法觀點】

　　一、農村房屋主要包括宅基地房屋與“小產權房”兩類

　　就廣義而言，所謂農村房屋，是建造于集體所有的土地上的房屋，系相對于在城鎮區域開發的建造于國有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋與“小產權房”兩類。宅基地房屋系村民在審批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的傳統意義上的農村房屋。

　　物權法第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”土地管理法第六十二條第一款規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”第三款規定：“農村村民住宅用地經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。”上述法律確立了“一戶一處宅基地”原則，農村村民主要通過申請并獲得批準的方式取得宅基地使用權，由于法律、行政法規及部門規章未對宅基地使用權及宅基地房屋所有權登記發證進行明確規定，現實中大部分宅基地及地上房屋并未進行權屬登記，近幾年這項工作正在推進，從目前有關法律、行政法規及政策的規定及精神看，農村村民享有宅基地使用權及宅基地房屋所有權，并不需要登記作為生效要件，故未進行權屬登記并不影響農村村民對于該兩項權利的取得。

　　而“小產權房”并非法律概念，一般是指未經法定征地和審批等程序，由村集體或鎮政府獨立或與房地產開發企業聯合在集體所有的土地上開發建設的房屋。根據物權法的規定，建于農村集體建設用地、甚至于農業用地上的農村房屋權屬，往往取決于建造者是否獲得行政部門有關土地規劃、建設審批。未履行合法審批程序，因違反土地管理法規，建造者無法取得房屋所有權，此類房屋在性質上應歸屬于違法建筑，無法獲得國家法律認可，自然也無法辦理權屬登記。紀要（《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》）第十九條并未涉及后者，而是僅針對宅基地房屋買賣的情形作出了規定。

　　二、根據國家政策，人民法院不應支持城鎮居民要求在農村購買房屋的訴訟請求

　　我國《物權法》第153條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”，而我國土地管理法及其管理條例等并未對宅基地上農村私有房屋的轉讓作出明確的禁止性規定。最早作出明確的禁止性規定的是國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，該通知第2條第2款規定，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。

　　2004年11月，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》又進一步規定，“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。2004年12月24日，國務院在《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”

2007年12月11日，國務院又專門召開會議，再次強調嚴格執行土地用途管理制度，城鎮居民不得到農村購買宅基地、購買農村住宅或“小產權房”。從這些政策性規定來看，國家為了維護農村集體土地秩序，是一向嚴厲禁止城鎮居民購買農村房屋的。而根據我國《民法通則》第6條規定，“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策”。由此可見，農村房屋雖然可以買賣，但城鎮居民卻是排除在該合同適格主體之外的。因此，應以國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》來認定該通知后售予城鎮居民的農村房屋買賣合同無效。

　　三、城鎮居民購買農村房屋合同原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認定此類交易合同有效

　　禁止農村集體土地流轉、禁止城鎮居民購買農村房屋，是現行法律和政策的基本原則，相關買賣合同無效，這是處理此類糾紛案件的認定基準或者說一般原則。但是維護交易的安全、穩定是合同法的立法宗旨，在具體個案中，在與國家法律、法規、政策基本規定和精神不相沖突的情形下，也可根據實際情況作靈活處理。故城鎮居民購買農村房屋合同原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認定此類交易合同有效，維護其合同效力。

　　1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮居民前或同時，該房屋所占宅基地因征收已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人亦轉為城鎮居民，則宅基地性質已經發生轉變的，可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。

　　2.城鎮居民購買農村私有房屋后，如果所買賣的房屋已經有批準權的機關批準和當地集體經濟組織同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權產權變動手續，并取得合法權屬證書的，可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。

　　3.城鎮居民購買房屋后，已將其戶口遷入房屋所在地，申請加入當地集體經濟組織，轉為農民身份的，可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。

　　4.買受人、協議簽字人雖然為城鎮居民身份，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦為共同居住的，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的?？梢砸婪ㄕJ定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。

　　5.在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農村村民將房屋轉讓給回鄉落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，應認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。

　　6.對同一房屋經過多次買賣、轉讓的效力，可以依據最后一手買受人的身份和交易情況，結合前述處理原則進行判斷認定。 

　　7.城鎮居民購買的小產權房，已經縣級以上人民政府對小產權房所在小區辦理了相關征地和出讓、規劃、施工驗收，補交土地出讓金、交易稅費等，依法完善了商品房出售的合法化手續的，可以認定買賣房屋合同有效，由合同當事人合理承擔有關土地出讓金、交易稅費等費用。 

　　【法律依據】

　　1.《中華人民共和國土地管理法》(2004修正)

第六十三條　農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

　　2. 國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》

第二條第二款  農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

　　3.國土資源部印發《關于加強農村宅基地管理的意見》的通知

第十三條第一款  嚴格日常監管制度。各地要進一步健全和完善動態巡查制度，切實加強農村村民住宅建設用地的日常監管，及時發現和制止各類土地違法行為。要重點加強城鄉結合部地區農村宅基地的監督管理。嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

　　4.《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》
　　19.在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。
　　綜上所述，你對如何認定城鎮居民買賣農村房屋的合同效力？還有什么疑問嗎？那么請聯系上海律師咨詢，為您答疑解惑！

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