上海房產律師解析：一房二賣房屋的所有權到底該歸誰？

　　一房二賣在司法實踐中并不少見，出現這類情況房子到底該歸誰，你知道嗎？我國相關的法律法規又是怎么規定的呢？想要了解更多關于一房二賣房屋所有權歸誰的知識，跟著上海房產律師一起看看吧。

　　【基本案情】

　　2010年2月22日，原告呂某與被告彭某經第三人鏈家房地產企業公司作為居間服務介紹，簽訂《北京市城市存量進行房屋市場買賣交易合同（經紀業務成交版）》及《補充相關協議》，由呂某購買彭某所有的坐落于中國北京市北京通州區某小區621號房屋設計一套，總價款為62萬元。同日，呂某支付方式購房客戶定金2萬元，支付給鏈家房地產上市公司管理信息技術服務費、代書費、貸款平臺服務費、過戶服務費收入共計20880元。合同可以約定，呂某應在同時同年3月29日前將首付款25萬元資金交付給彭某。后鏈家房地產有限公司通過通知彭某于3月23日接收項目首付款，彭某借故一直推遲。之后，鏈家房地產開發公司需要多次不斷催促，彭某均借故不受。3月24日，彭某又與其他第三人李某簽訂一個房屋以及買賣勞動合同，將621號房屋出售給李某，總價款為61.8萬元。3月26日，李某交給彭某首付款12.8萬元，當日，買賣關系雙方辦理了網簽手續。后彭某與李某到銀行辦理了面簽手續。4月9日，銀行個人同意就李某購買621號房屋向李某貸款49萬元。4月13日，李某繳納社會購買621號房屋產生契稅31 722元，彭某與李某辦理了621號房屋的物業資產交割流程手續，彭某將621號房屋已經交付給李某使用。

　　在本案中，原告呂某和第三人李要求被告彭某繼續履行房屋買賣合同及其房屋轉讓手續，并要求彭某承擔違約。經詢問，彭說他愿意把621號房賣給李。

　　【法院審理】

　　北京市通州區法院經審理認為，彭、陸、李簽訂的房屋買賣合同屬于雙方真實意思表示，不違反法律的強制性規定。兩份合同均依法成立并生效。因第三人李某已支付首付款并實際辦理了房屋交付手續，李某已實際履行了合同的主要義務，且該義務大于陸某。在陸、李、彭未辦理產權登記的情況下，彭應繼續履行與李的合同，并協助李辦理房屋過戶手續。陸與彭簽訂的房屋買賣合同不能繼續履行，應當終止。彭某出售一室二廳，對陸某構成違約，應承擔違約責任。為此，法院依照《合同法》和《民事訴訟法》判決：解除陸與彭之間的房屋買賣合同；彭繼續履行與李的房屋買賣合同；彭返還陸某定金2萬元，賠償違約金9萬元；駁回陸繼續履行合同的訴訟請求；駁回李要求彭支付違約金的訴訟請求。

　　【律師說法】

　　在本案中需要分析三個法律問題：

　　1. 同一所房子的兩份銷售合同有什么影響？

　　我國《民法通則》第72條規定：“財產所有權的取得，不得違反相關法律制度規定。按照企業合同關系或者通過其他國家合法經營方式可以取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定時間或者對于當事人另有約定的除外。”《合同法》第133條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定一個或者當事人另有約定的除外?！薄段餀喾ā返?條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生發展效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”由此我們可見，我國會計法律系統采用債權結構形式存在主義物權變動成本模式。債權形式表現主義物權變動生產模式下，當事人之間生效的債權合同只有學生結合交付或登記工作才能發生物權變動的法律教育效果，交付和登記不是因為合同的生效要件，而是物權變動的公示方法。房屋建設屬于不動產，當事人之間技術轉讓時除訂立房屋買賣合同外，還需到房屋權屬風險管理業務部門人員辦理房屋所有權權屬變更登記手續后方可發生物權變動的效力。根據《合同法》有關政策規定，債權合同生效應當同時具備以下兩個條件：（1）行為人必須具有一定相應的民事責任行為分析能力；（2）意思就是表示他們真實；（3）不違反法律、行政法規的強制性標準規定使用或者服務社會環境公共文化利益。只要能夠符合上述三個重要條件的房屋買賣合同均為有效提高合同，最終導致房屋所有權是否可能發生變化轉移到了屬于合同履行的問題，并不直接影響整個房屋買賣合同本身的效力。

　　在這種情況下，彭、呂簽訂房屋買賣合同后沒有辦理產權變更登記手續，有爭議的房屋所有人仍然是彭，彭仍然有權處分有爭議的房屋，無論是彭、呂簽訂的房屋買賣合同，還是彭、李簽訂的房屋買賣合同，都是雙方當事人的真實意思，并不違反法律的強制性規定，因此，兩份房屋買賣合同都是有效合同。

　　2. 如何解決買受人之前和之后的權利沖突？

　　買受人均未進行辦理房屋權屬風險轉移設計變更信息登記的，由先行占有的買受人可以取得一個房屋建筑所有權。如前所述，登記是不動產物權變動的典型公示方式方法和生效要件，因此，當出賣人已為某一買受人辦理了我國房屋登記過戶手續時，該買受人便依登記工作實際應用取得了一些房屋的所有權，此種情況下，不論出賣人與其他買受人簽訂房屋買賣合同是在辦理相關登記手續問題之前學習還是中國之后，其他買受人均不能再取得這些房屋的所有權。

　　本案中，彭某已經將訴爭房屋交付給李某居住環境使用，并和李某辦理工作完畢進行物業交割手續，配合李某成功可以申請到銀行企業貸款，李某亦已實際需要繳納辦理相關房屋建筑產權制度變更管理登記手續以及所需的契稅，彭某本人亦愿意將訴爭房屋出售給李某，故法院應判決我們繼續積極履行彭某與李某之間的合同，將訴爭房屋過戶給李某。

　　3.如何保護拿不到房子的購房者的利益？

　　在一套房子和兩套銷售的情況下，賣方的行為構成了一個基本的違約。買方不能取得房屋的，可以解除與賣方的房屋買賣合同，要求賣方賠償損失。合同法解釋（二）第十五條還規定： “賣方為銷售同一標的物訂立多份合同的，合同不得按照合同法第五十二條的規定無效，買方因不能依照合同取得標的物的所有權，要求賣方承擔違約的，人民法院應當予以支持?！毖a償金額須按違約所同意的罰款額厘定。如果沒有這樣的協議，買方應當賠償買方實際遭受的所有損失，包括買方在履行合同后可能獲得的利益，但是，這種損失不得超過違約方在訂立合同時預見或可能預見的損失。

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權益，建議您直接向上海房產律師說明情況，解決您的實際問題。