中介設置“霸王條款” 有效嗎？和上海房產糾紛律師一起了解法院是如何判決的

　　有關房地產買賣協議具有管轄正式房地產買賣合同（即本合同的簽署）簽署的意向書性質。意向書成立后，買賣雙方有權自行履行或終止買賣意向，任何人不得干涉。詳細法律內容，請看上海房產糾紛律師的解答。

　　上海某房產中介因黃女士未在約定時間內簽訂房產買賣合同，起訴黃女士違約，要求支付違約金3萬元。3月31日，上海市閔行區人民法院以中介公司的申請不符合《合同法》相關規定為由，駁回了中介公司的申請。

　　2015年11月21日，黃女士和中介目標公司企業簽訂《房地產求購居間協議》和《房地產市場買賣居間協議》。同日，在中介機構公司的居間介紹下，黃女士又與出售方簽訂《房地產進行買賣協議》，約定20天后簽訂《房地產經濟買賣勞動合同》。另約定，任何一個一方未能有效履行本協議，導致我國房屋買賣未能得到最終可以完成或《買賣合同》無法及時簽訂的，由違約研究方向具有中介管理公司需要承擔違約金3萬元，作為學生提供居間服務的補償。還約定如買賣雙方之間協商合意解除本協議致使房屋買賣未能實現最終能夠完成的，則應共同提高支付3萬元違約金等內容。

　　今年1月5日，黃女士未能在2015年12月11日之前簽署上海房地產買賣合同，并致信黃女士，要求對違約承擔責任。由于王女士沒有批準這項申請，法院要求判處王女士支付3萬美元的罰款。

　　中介公司訴稱，2015年11月，黃女士表達了購買產權房的意向。21日，簽訂《房產購買中介協議》和《房產買賣中介協議》。當日，在中介公司的調解下，黃女士簽訂了《房產買賣協議》，確認了該房屋的買賣合同關系。并約定為辦理交易過戶手續，買賣雙方應在本協議簽訂后20日內簽訂《上海市房地產買賣合同》。但黃女士并未按約定履行簽約義務。

　　法院認為，有關房地產買賣協議具有管轄正式房地產買賣合同（即本合同的簽署）簽署的意向書性質。意向書成立后，買賣雙方有權自行履行或終止買賣意向，任何人不得干涉。

　　根據合同法規定，經紀人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。居間人未促成合同訂立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動的必要費用。據此，即使本案買賣雙方未能繼續履行買賣意向的原因可以歸咎于黃女士，黃女士也無需支付報酬。

　　《合同法》還規定，格式合同條款加重對方社會責任，排除對方企業主要發展權利的，該條款無效。本案中，公司可以訴請所依據的違約條款是其提供的《房地產市場買賣雙方協議》中的格式條款。條款中有“不管居間是否能夠成功，均有權向對方收取相當于中國房價2％的費用”。該條款方面具有明顯加重對方經濟責任，排除對方一個主要包括權利的情形。應為無效。據此，中介服務公司管理要求黃女士支付違約金的訴請，不符合相關法律制度規定，不予支持。

　　賣方出售了房屋，但沒有移動他和她丈夫的戶口，導致買方的戶口“失蹤”，經過多次談判失敗后，買方根據合同向賣方索要違約，以獲得法院支持。

　　2012年10月，張女士與王女士通過某中介公司的中介服務簽訂了房屋買賣合同。王女士賣掉了自己在北京通州區梨園小區的一套100多平方米的房子，成交價160萬元。同時，雙方約定，出賣人應當自房屋所有權轉移之日起10日內，到房屋所在地的戶籍管理機關辦理原戶口遷出手續。如因出賣人自身原因導致該房屋相關戶口未如期遷出，應向買受人支付違約金10000元。買受人逾期7日未遷出的，自逾期之日起，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金。2013年1月24日，王女士和丈夫將戶口遷入涉案房屋。至2013年3月5日，張女士共支付王女士160萬元，王女士將房屋過戶至張女士名下。侯女士一直無法及時將戶口遷出。張女士多次催促未果后，一紙訴狀將王女士訴至通州區人民法院，要求王女士賠償違約金4.5萬余元。

　　在案件審理過程中，王女士說，她搬進來的時候已經得到了張女士的同意，因為找不到合適的地方安頓下來，所以沒能及時搬出去，現在我也在積極辦理戶口搬出手續。張女士說，她一開始并不知道王女士的調動，在得知后一直催促王女士搬出去，但王女士一直不合作，根據合同協議無法搬出去，王女士應該賠償延遲搬出的罰款。經法官調解，王某同意盡快搬出戶口，但不同意補償違約，張某堅持要求王某補償違約。

　　審判后，通州法院認為，當事人應當按照約定充分履行自己的義務。一方當事人不履行合同義務或者不遵守合同的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失的責任。當事人可以商定，違約一方應根據違約情況向對方支付一定數額的罰款，也可以商定計算違約損害賠償金的方法。張女士和王女士簽訂房屋買賣合同后，已經履行了支付全部購房款的義務，但王女士沒有按照合同規定辦理戶籍轉讓手續，其行為已經構成違約，應當按照雙方約定承擔相應的違約責任。最后，法院判決王女士向張女士支付超過45000元的違約。判決作出后，雙方均無上訴，判決生效。

　　法官提示：部分企業房屋買賣過程中會發現存在賣房人的戶口遷出問題，但因戶口遷移學習問題系行政管理機關的管轄范圍，不屬于民事訴訟案件的受理范圍，故對于買房人起訴制度要求賣房人遷出戶口的，法院認為不會受理。但買房時可就賣房人未依約遷出戶口時應承擔的違約風險責任發展作出一個明確約定，對于買房人依據相關合同約定時間要求賣房人承擔違約行為責任的，則會得到人民法院的支持。

　　法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關問題，歡迎咨詢上海房產糾紛律師，我們會為你做出專業的解答。