房屋買賣糾紛律師咨詢_區附近律師所

　　以下內容為附近律師所的房屋買賣糾紛律師整理了最近咨詢比較多得關于房屋買賣糾紛法律問題的咨詢解答：

　　問：我和丁某簽訂了二手房轉讓合同，他是賣方，我支付了500萬的全款給他，后來請他協助過戶的時候才發現這個房子被查封了。

　　這段時間房價暴漲，丁某反悔說被查封的房子不能賣，雙方簽訂的合同無效，請問我還能請求他協助過戶嗎？

　　房產律師律師答：這個問題涉及到轉讓被查封房產的合同效力問題。根據我們的以外訴訟經驗，當事人之間訂立轉讓被查封房產的合同，并不違背《城市房地產管理法》第三十八條有關不得轉讓房地產的強制性規定，不應以此為由認定轉讓合同無效。

　　《城市房地產管理法》第三十八條第（二）項規定，司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產，不得轉讓。該規定僅為管理性強制性規定，而非效力性強制性規定。

　　即使轉讓的房產存在司法查封，雙方當事人之間訂立的有關轉讓不動產物權的合同，自合同成立時亦產生債的法律效力，在解除查封或撤銷查封后，當事人仍然可以辦理不動產變更手續。

　　因此，當事人之間訂立轉讓被查封房產的合同并不違背《城市房地產管理法》第三十八條有關不得轉讓房地產的強制性規定，不應以此為由認定轉讓合同無效。

　　問：去年我和某房地產開發商簽訂了房屋買賣合同，合同中明確約定交付的房屋面積為102㎡，但是實際我測量了只有98㎡，請問這種情況如何向開發商主張合法權利？

　　房產交易律師答：這個問題可以歸納為：商品房買賣合同中實際交付面積與約定面積不符時開發商的違約責任。

　　按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定，在商品房買賣合同中，當出賣人交付使用的房屋建筑面積與合同約定面積不符時，合同有約定的，按照約定處理；

　　合同沒有約定或者約定不明確的，則面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同。

　　房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；

　　房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　鑒于你的房屋面積誤差超過3%，你有以下幾種選擇：

　　1)請求解除合同、返還已付購房款及利息；2)要求開發商支付面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息，且可以要求雙倍返還面積誤差比超過3%部分的房價款。

　　問：我于去年從某開發商處購買了一套房屋，今年裝修搬進新房后發現房屋有明顯的質量問題，我在開發商的《業主入住驗收單》明確提出了房屋的質量問題。

　　現我想起訴至法院要求開發商承擔房屋的瑕疵責任，但是主要證據《業主入住驗收單》在開發商手中，這種情況法院會采信我的主張嗎？

　　房產官司律師答：如果業主主張已經在開發商收執的《業主入住驗收單》上對所購房屋顯而易見的瑕疵明確提出了書面異議。

　　而《業主入住驗收單》又由開發商單方保存，經法院要求，開發商拒不提交有業主簽字的《業主入住驗收單》，則應根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》的上述規定。

　　推定業主關于已提出異議的主張成立。開發商以業主已經入住為由，主張業主對房屋現狀認可的，不應支持。

　　問：我公司興建了一座建筑，但是沒有取得建設工程規劃許可證，該建筑建成后我公司與甲公司就改建筑物簽訂了買賣合同，甲公司支付了1000萬的對價。

　　但是最近甲公司發現我公司興建該建筑并無相關許可證，向法院起訴該合同無效，請求返還1000萬及相應利息，這種情況我該怎么辦？

　　房產合同咨詢律師答：違法建筑買賣合同無效，但在一審法庭辯論終結前違法建筑補正為合法建筑的，人民法院應當認定有效。

　　詳解：違法建筑作為不被承認權利的事實不動產，其轉讓不受法律保護，而以此為標的的買賣合同應確認無效。

　　對于違法建筑被確認無效之后的處理原則應根據《合同法》第五十八條確定的原則來處理，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。

　　有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。

　　當然，如果在法庭審理過程中，在一審法庭辯論終結前“違法建筑”取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，則其補正為合法建筑，買賣合同則應認定為有效。

　　問：李某和某房企簽訂了一份虛假的商品房預售合同，通過該房企獲得了銀行500萬貸款，現被銀行發現起訴至法院，這種情況合同的效力如何？李某和該房企的責任承擔如何？

　　房產爭議律師答：開發商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預售商品房買賣合同。

　　以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當商品房買賣合同被依法確認無效后，開發商與該自然人應對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任。

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