房產中介合同糾紛案

　　上海中介合同糾紛律師根據以下案例解讀房產買賣時中介糾紛問題。

　　【案情簡介】

　　原告阮與被告**公司。第三方陳。2014年2月12日，法院受理了周*中介合同糾紛一案，并依法適用簡易程序公開審理。后來，由于案件復雜，法院轉為適用普通程序，于2014年5月4日舉行。6月27日舉行公開聽證會。原告阮出庭參加了兩次庭審，被告**公司的委托上海房產中介糾紛律師楊律師出庭參加庭審，第三方陳。周*經法院合法傳喚，無正當理由拒不出庭，法院依法缺席審理。這個案子已經結束了。

　　原告阮表示:2013年9月22日，原告將其青平公路XXX弄XXX室和地下一層停車位的房產出售給第三方陳等4人。被告是中介，簽訂了《上海市房地產買賣合同》。附件三項付款協議第二條。第五條約定，其中10萬元作為交付余額暫存于**公司。2013年11月4日，原告和*三人辦理房屋交接，簽署房屋交接書，并記錄相關情況。扣除40、120元的相應押金后，應退還59、880元。2013年11月11日，原告持房屋交接書額，被告于2013年11月11日將40、689.40元返還原告賬戶，其余19、190.60元拒不返還。因此，原告告訴法院，請求判決:1。被告返還19.60元；2.被告支付*利息(以19、190.60元為本金，按中國人民銀行同期貸款利率計算，從2013年11月5日起至實際返還日期)。

　　被告**公司辯稱，對原告陳*的上述交易流程沒有異議。2013年11月4日，原告年11月4日辦理了房屋交接。被告根據合同為原告提供了中介服務，促成了原告和第三方之間的房地產交易，房屋已經移交，約定的支付條件也已經滿足。原告有*服務按照中介經紀服務項目和收費標準支付傭金。因此，原告在被告辦公室的房屋余額為10萬元。扣除押金等費用后，仍以*19.190.60元作為部分傭金。此外，原告仍需支付剩余傭金388809.40元。因此，原告的主張缺乏事實依據，主張被駁回。同時，被告根據此提起反訴，要求判令:1。原告支付*傭金38809.40元；2.原告支付*利息(以38、809.40元為本金，按中國人民銀行同期貸款利率計算，自2013年11月起至實際支付之日)

　　針對被告**公司的反訴，原告阮*全辯稱：原告沒有委托被告出售房屋，原告是在被告附近的中介機構上市后，被告主動聯系原告說有人買了房子，并同意免除原告的傭金，原告選擇被告住宅服務。被告辦公室暫時扣留的10萬元為房屋余額，被告無權扣留，應退還原告，因此請求拒絕被告的反訴請求。

　　第三個人陳。周*書面說：兩人是夫妻關系，銷售合同是買方兩個人的兒子，都是未成年人。第三人與原告簽訂的銷售合同已經履行，交易稅由買賣雙方按照有關規定支付，第三人應支付的部分已經支付。根據銷售合同附件3的規定，10萬元的余額暫存入被告，10萬元扣除原告未支付的公用事業費用和其他應支付但未支付的費用，應為原告的應收款。

　　【法院審理】

　　經審理發現，2013年9月22日，原告作為賣方(甲方)。陳*。周*。陳*1。作為買方(乙方)，陳*元簽訂了《上海市房地產買賣合同》(以下簡稱《買賣合同》)。合同規定，甲、乙雙方通過被告**公司介紹，轉讓價格為580萬元。附件三支付協議規定，房款中10萬元作為余款暫存于被告**公司。甲、乙雙方簽訂房屋交接書后，甲方按合同約定將房地產交付給乙方，乙方憑房地產交接書到被告處領取房地產權證，甲方憑房地產交接書到被告處領取房價余額，交易結束。買賣合同簽訂后，雙*按合同履行，現已履行。

　　2013年11月4日，阮(甲方)與周(乙方)簽訂《房地產買賣交接書》，確認本案涉及的房地產交付驗收事項如下:甲方已將該房地產及附件所列附屬設施交付給乙方。設備經方驗收后，認為甲方交付行為完全符合銷售合同規定的交付時間。雙方確認管理費、電話費、衛生費、汽車管理費已結清，水欠50元，電費欠121.80元。雙方還同意，甲方應在2013年11月4日前向乙方支付房屋租賃押金36000元。家庭費用(代租人收費)5、525元。2013年11月4日至2013年11月30日，乙方應向甲方支付1000元衛星費。

　　此外，經查明，2013年9月22日，被告與陳簽署《傭金確認書》，約定買受人通過被告中介與原告達成買賣協議，爭取房屋，買受人同意支付被告46400元的傭金。2013年11月4日，被告出具收據，確認收到周和陳*支付的46400元傭金。

　　2013年11月11日，被告返還原告40，689.40元。原告認為，根據房屋交接書，被告扣除40、120元押金等相關費用后，應*返還原告59、880元，因此起訴要求被告支付*欠款19190.60元。被告認為，雖然被告沒有簽訂傭金確認單，但根據交易慣例，原告應按房屋成交價580萬元的1%支付傭金58000元，因此反訴要求原告支付剩余傭金38、809.40元。

　　上述事實由上海市房地產買賣合同、傭金確認書、收據、房產交接書、委托書、服務費確認書、當事人陳述等證據確認，法院確認。

　　法院認為，依法訂立的合同對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行義務，不得擅自變更或者解除合同。本案爭議的焦點是原告應向被告支付傭金和款項的具體標準。為此，法院的分析如下：

　　首先，在這種情況下，原告陳*，基于被告不要求原告支付*傭金與第三方達成銷售協議，否則原告不會選擇被告的中介服務。被告陳*曾要求原告與他簽署傭金確認表，但原告拒絕簽署。法院認為，被告的陳述不能作為他現在向原告索賠傭金的理由。根據現有證據，在簽訂銷售合同的當天，被告與第三方簽署了傭金確認表，并就如何支付傭金和支付金額達成了協議。另一方面，它可以被視為原件，被告雙方應在同一天就原告支付傭金達成協議，否則被告不能僅與第三方簽署傭金確認表而不與原告簽署，在傭金支付未達成協議的情況下，積極促進銷售合同的建立，這與常識不一致。

　　第二，被告未能提供證據，證明在銷售合同簽訂和履行過程中，他向原告索要傭金。被告只有在原告向*發送律師信函要求其返還額外的房屋余額后，才向原告發出回信，要求原告支付傭金。在這方面，作為一家提供專業房地產經紀服務的機構，被告應明確告知傭金金額和支付方式，即在促進交易之前向雙方明確告知，以便雙方對交易過程中產生的相應費用有足夠的了解，而不是在促進交易后向雙方提出索賠。結合前面陳述的原因，足以表明被告的回復是不誠實的。

　　最后，銷售合同附件三明確規定，10萬元作為被告的余額，第三人還表示，扣除原告應承擔的相應費用后的余額為原告*，因此被告無權從房屋余額中扣除相應金額作為傭金。

　　綜上所述，法院支持原告要求被告返還19、190.60元并支付相應利息的主張。被告的反訴請求缺乏事實依據，法院不支持。

　　因此，根據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規定，判決如下：

　　一、被告(反訴原告)、**公司自本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)阮19.60元；

　　二、被告(反訴原告)、**公司自本判決生效之日起10日內支付原告(反訴被告)阮利息(本金19.190.60元，按中國人民銀行同期貸款利率計算，自2013年11月5日起至實際返還日期)；

　　三、駁回被告(反訴原告)、**公司的反訴請求。

　　未在本判決規定的期限內履行支付義務的，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定增加債務利息。

　　本案受理費282元，反訴案受理費388元，共計訴訟費670元，由被告(反訴原告)、**公司承擔(已支付388元，剩余*282元自本判決生效之日起七日內交付本法院)。

　　對本判決不服的，可以在判決書送達之日起15日內向法院提出上訴，并根據對方當事人人數提交副本，并向上海市第一中級人民法院提出上訴。如果你也遇到此類問題，可以在線咨詢上海中介合同糾紛律師。

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