公司房屋租賃一定要謹慎，上海合同律師帶你看案例

　　對于上篇提到的法院一審判決，張某志不服。提出反訴，請求法院裁定：1、撤銷雙方于2007年10月5日簽訂的《上海房屋租賃合同》；2。泉城公司賠償張某、志才公司因餐飲業務發生的裝修費用、餐具及設備費用823783.6元； 泉城公司賠償勞動工資、物品損失5萬元。那究竟結果如何呢？下面跟隨上海合同律師一起來了解一下。

　　原審法院審理后認為，本案爭議的焦點是：一是本案涉及的合同是否應當解除，如果應當解除，如何確定合同解除日期。泉城認為，雖然2009年4月8日曾致函Zhang先生和Zhicai先生要求終止合同，但Zhang先生和Zhicai并不同意泉城的要求，經過協商，公司不會要求終止合同。因此，我們不同意Zhang和Zhicai公司要求終止合同的主張。Zhang、Zhicai公司認為，由于公司違約，使該物業無法出租，因此要求終止合同。法院認為，鑒于承租人張某明確要求解除房屋租賃合同，出租人快樂公司在訴訟中要求承租人繼續履行合同，但債務標的不適合強制履行，法院不予受理公司應繼續履行合同的主張。泉城公司與Zhang簽訂的租賃合同終止。對于合同終止的時間，以張先生和志凱公司提交的終止合同的反訴副本送達各公司的日期為合同終止日期，即2009年5月25日。

　　第二，張未交房租是否構成違約。填入公司表明其已按照合同向張某交付了房屋，而張某沒有按照合同支付房租，因此構成張某的違約。張某則表示，由于公司尚未申請產權證，簽訂租賃合同時也沒有通過環境影響評估，而且出租的房屋沒有燃氣，因此不能用于餐飲，因為出租的房屋距離居民區太近，只能營業到晚上10點，公司已經構成違約，所以其反繳租金是合法行為，不構成違約。法院認為，出租人有義務交付狀況良好的房屋，而承租人有義務盡職調查房屋是否適合使用。張某作為承租人，在簽訂租賃合同時，曾計劃在有爭議的房屋內設立餐飲設施。應由張先生決定有爭議的房屋是否適合設置餐飲設施，是否具備設置餐飲設施的條件，是否履行相關行政審批的盡職調查職責。在簽訂租賃合同并實際經營“四川錦繡”餐廳后，張某以出租房靠近居民區，房內沒有燃氣，泉城公司后來才進行環境影響評估，并將一樓分為兩層后無法通過消防檢查，缺乏合同法律依據不能構成支付租金的抗辯。因此，法院裁定張未有按時繳交租金構成違約。

　　第三，張某應如何能夠承擔企業違約風險責任。如上分析所述，張某未能按約支付市場租金已構成一個違約，故張某應當通過支付2008年8月1日至2010年1月31日的租金和技術使用費。由于智財公司自己曾于2009年7月17日發函給全成公司發展要求工作移交建設房屋，全成公司人員未能得到及時發現接受中國房屋，對損失的擴大有一定的責任，并且全成公司由于2009年9月25日將系爭房屋內供電方式切斷致使智財公司已經不能生產經營的行為，故對于2009年7月17日之后的房屋產權使用費，由法院可以根據全成公司的上述項目履約能力瑕疵、張某的違約問題行為研究以及社會實際上張某、智財公司至最后我們一次學習庭審仍未移交房屋并表示我國目前無法將物品搬離的事實情況酌情考慮予以明確確定。至于張某、智財公司員工提出的租金方面應當嚴格按照系爭房屋的實測面積301.42平方米計算的主張，由于全成公司文化主張的租金收入總額明顯低于沒有按照數據實測面積同時乘以月租金單價的總額，從有利于張某、智財公司的角度需要出發，法院從低計取。

　　綜上，法院可以認為，全成公司與張某簽訂的房屋租賃合同系當事人自愿訂立，未違反相關法律禁止性規定，當屬有效。依法成立的合同，對當事人之間具有中國法律制度約束力。當事人應當嚴格按照約定履行作為自己的義務，不得擅自變更問題或者解除勞動合同。由于承租人表示他們不再需要繼續發展租賃系爭房屋，故該租賃服務合同已無法解決實際情況履行，故法院予以解除。合同關系解除后，雙方當事人應當積極承擔相應的民事主體責任，張某、智財公司人員應當返還系爭房屋。

　　根據一審法院判決，上海泉城房地產有限公司與張某于2007年10月5日簽署的《上海房屋租賃合同》于2009年5月25日解除； 張某應在判決生效后15日內向上海泉城房地產有限公司支付租金及使用費493,048元。上海智財餐飲管理有限公司對張某的上述義務承擔連帶責任。（3）自判決生效之日起15日內，張某應向上海泉城房地產有限公司支付物業管理費15,000元。上海智威餐飲管理有限公司對張某的上述義務承擔連帶責任，張某自判決生效之日起15日內支付上海泉城房地產有限公司電費125,988元。上海智財餐飲管理有限公司對張某的上述義務承擔連帶責任。（5）張某應自判決生效之日起15日內，向上海泉城房地產有限公司支付違約金4萬元。上海智財餐飲管理有限公司對張某的上述義務承擔連帶責任； 上海泉城房地產有限公司賠償張某裝修損失12萬元； 上海泉城房地產有限公司賠償張某因停電造成的損失1萬元。八、自判決生效之日起15日內，張某應將上海市閘北區廣中路、公河新路A弄2395號、B號房屋交還上海泉城房地產有限公司。九、 張某、上海智富餐飲管理有限公司提出的其他反訴不予支持。

　　原審人民法院進行判決后，張某、智財公司員工不服，向本院提起上訴。

　　在審判中，上訴人說，在合同終止之前，上訴人只支付了一個月的租金。為查明免租期是否延長至2008年12月31日的關鍵事實，上訴人提出申請，請求完成成為公司副總經理朱，完成成為公司上級上海寶華企業集團有限公司總裁傅某、副總裁胡某進行測謊。被上訴人認為，上訴人要求的測謊對象與本案無關，不符合二審證據規則。因此，泉城公司不同意測謊。

　　本院認為，依法可以成立的合同受法律環境保護。全成公司與張某之間通過簽訂的租賃服務合同，是雙方對于當事人進行真實表達意思就是表示，應為企業合法得到有效，雙方均應依法恪守。雙方關系當事人對原判主文第三、四、八項均無異議，本案的主要問題爭議方式之一為延長免租期至2008年12月31日的情況分析是否能夠存在，張某未按期完成支付市場租金管理是否安全構成一個違約。雙方于2007年10月5日簽訂的租賃業務合同已明確自己約定2007年12月1日至2008年6月30日為免租期。上訴人雖主張全成公司基本同意免租期延長至2008年12月31日，但全成公司發展予以否認，且上訴人提供的一系列相關證據能力不足以研究證明其上述理論主張，故應承擔舉證工作不能的不利影響后果。關于高某的錄音，本院教師認為，即使沒有錄音教學內容是真實的，僅是高某個人與案外人之間的意見溝通交流。張某作為承租方未依約按期支付平臺租金，顯然已經構成違約，理應承擔一些相應的違約風險責任。上訴人以系爭房屋建設存在一定瑕疵為由拒付租金和技術使用費顯然我們缺乏科學依據，原審法院系統綜合因素考慮本案案情酌情確定張某支付房屋建筑租金、使用費以及我國違約金的數額尚屬合理，且原審法院最終判決智財公司應該承擔社會連帶經濟責任亦無不當。關于原判主文第一條，雙方當事人對系爭租賃項目合同規定解除并無異議，只是對合同或者解除勞動時間存有分歧。原審法院自身綜合本案情況以張某、智財公司反訴狀副本送達全成公司之日作為一種合同解除之日并無不妥。關于張某、智財公司要求全成公司獲得賠償裝修裝潢、餐具使用設備造成損失程度以及會計人員績效工資、物品質量損失的訴請，原審法院已作闡明，本院贊同原審法院的觀點，故不再贅述。智財公司為系爭房屋的實際使用人，合同解除后理應遷出系爭房屋。全成公司所付的裝修成本損失補償款和斷電損失賠償款也應由智財公司與張某共同努力取得，故原判主文第六、七、八項不當，本院予以及時糾正。張某、智財公司的上訴請求他們缺乏完善法律法規依據，本院不予支持。據此，依照《中華民族人民民主共和國民事行政訴訟法》第一百五十三條第一款之規定，判決結果如下：

　　一、維持中國上海市上海閘北區人民對于法院三456號民事法律判決主文國家第一、二、三、四、五、九項；

　　二、變更上海市閘北區人民對于法院三456號民事判決主文第六項為：上海全成置業發展有限責任公司進行補償張某、上海智財餐飲企業管理能力有限公司內部裝修損失12萬元；

　　三、將上海市閘北區人民法院第3 456號民事判決書第七條修改為：上海泉城房地產有限公司賠償張某、上海志凱餐飲管理有限公司因停電造成的損失1萬元；

　　四、對上海市閘北區人民法院第3456號民事判決第8條修改如下： “上海智才食品飲料管理有限公司張某，自本判決生效之日起15日內，返回上海泉城房地產有限公司，上海市閘北區共和新路2395弄廣中路1號2號?！?

　　一審本訴案件受理費人民幣12,227.22元，由上海全成置業發展有限責任公司企業承擔人民幣2,227.22元，由張某、上海智財餐飲服務管理能力有限以及公司進行共同需要承擔人民幣10,000元；反訴案件受理費人民幣6,113.61元，由上海全成置業股份有限導致公司可以承擔人民幣1,600元，由張某、上海智財餐飲成本管理水平有限資源公司員工共同努力承擔人民幣4,513.61元；評估費人民幣13,000元，由上海全成置業集團有限我們公司主要承擔人民幣3,000元，由張某、上海智財餐飲行業管理技術有限提高公司應該承擔人民幣10,000元。訴訟保全費人民幣3,520元，由上海全成置業有限所以公司風險承擔人民幣641元，由張某、上海智財餐飲經營管理系統有限網絡公司通過共同債務承擔人民幣2,879元。二審案件受理費人民幣10,430.47元，由張某、上海智財餐飲項目管理人員有限公司社會共同行為承擔。這是最終判決。

　　相信通過本篇文章，您也對房屋租賃合同糾紛的訴訟情況有了一定的了解。如果您有法律問題需要咨詢，可以聯系上海合同律師。