租賃合同糾紛如何處理？上海合同糾紛律師為你詳細剖析

　　簽訂租賃合同，一個不小心就容易產生糾紛，上海合同糾紛律師就“上海青藤閣茶藝有限公司與上海帝泰發展有限公司租賃合同糾紛上訴案”進行案例分析：

　　上訴人中國上海青藤閣茶藝文化有限責任公司（以下問題簡稱青藤閣公司）、上海帝泰發展能力有限以及公司（以下簡稱帝泰公司）因租賃服務合同管理糾紛一案，不服上海市浦東開發新區建設人民對于法院（2003）浦民一11658號民事法律判決，向本院提起上訴。本院于2004年6月15日受理后，依法進行組成不同合議庭，于2004年7月1日公開開庭審理了本案。上訴人青藤閣公司之委托企業代理人楊勇、張瑾，上訴人帝泰公司之委托人和代理人郝勇到庭參加了一個訴訟。本案現已成為審理程序終結。

　　原審確認，2001年8月17日，新加坡法院公司與泰公司簽署了正大廣場租賃確認書。雙方同意，星騰苑公司向迪泰公司租賃的房地產為正大廣場7F33H/I/J號商鋪，面積約316平方米。該泊位供新騰苑茶館使用，租期自交付之日起6年。第一年至第二年的基本租金為每月4,806美元，或每月稅后營業額的15%，以較高者為準。管理費為每月3160美元。

　　租賃擔保為三個月的基本租金。同年11月28日，盛騰格公司與迪泰公司簽署了《上海房屋租賃合同》和《上海房屋租賃合同》的補充協議。合同第三條規定，帝泰公司應于2002年1月7日前將房屋交付盛騰公司。本合同有下列情形之一的，一方可以書面通知另一方終止本合同。違反合同的一方應向另一方支付月租金的兩倍作為違約金；如果給另一方造成損失，所支付的違約金不足以彌補一方的損失，還應就造成的損失與違約金的差額支付賠償金：（六）Singtenge公司逾期2個月的租金。同時，在補充條款中，除了在意向書中確定租賃期限、用途和租賃地點面積外，第2.1.1條還規定，如果租賃房屋的實際交付日期與本合同第三條的交付日期不同，以實際交付日期為準。租賃終止日期根據租賃期限調整。

　　2.4根據本合同的條款，新加坡公司聲明其在簽署本合同之前已經對該房屋進行了現場檢查，并完全理解并表達了對該房屋狀況及其現有裝修和設施的滿意。2.5每月基本租金修改為人民幣39元。管理費為890元/平方米/月，83元/平方米，新加坡公司應付款項于每月首日匯入新加坡公司賬戶。如新騰公司多付租金及管理費，每逾期一日，新騰公司應按逾期費用的0.1%繳納滯納金。

　　2.6條約規定，新騰公司應向Dietai公司支付三個月的租金，作為履行本合同所有條款的擔保。公司有權從保證金中扣除，并抵銷公司應付的未付租金、管理費及其他費用。第2.12.2條、第2.12.4條公司終止或終止本合同的，如向租賃房屋發出終止或解除本合同的書面通知，則本合同自動終止；如中信泰富發生本合同約定的違約責任，DTI有權立即終止本合同。Sinomenko應承擔相當于DTI三個月租金的預期經濟效益損失。公司交付的房屋不符合本合同約定，且公司在120天內未能解決相關問題的，公司應向公司承擔相關法律責任。

　　2001年8月23日和2002年1月4日，新加坡公司分兩期向鐵泰公司支付共計人民幣119,670元，相當于三個月的基本租金。2001年12月27日，Dietai向Singtenge發送傳真，說明延遲交付門店已于2002年2月19日開始，正大廣場將按計劃于2002年4月25日開業。

　　此后，新孟館公司與相關裝修公司簽訂了裝修工程合同，并于2002年2月19日同意進場。當時，由于公司部分項目未按時完成，雙方都有書面通信。2月28日，新騰格公司簽署并收到正達廣場商鋪單元驗收清單/移交文件，注明租戶自行安裝、未完成、未關聯項目。3月22日，公司以傳真形式致函新加坡騰格公司，說明正大廣場已于2002年3月竣工，正大廣場將于2002年7月5日開業。同時，新加坡法院公司已向泰公司支付租賃、裝修保證金14440元。

新加坡法院公司以正式信函形式對主廣場開放時間推遲等問題提出異議。在答復公司答復時，公司表示，由于我公司的原因，可能給貴公司帶來的許多不便和損失由公司負責，我們向您道歉.并承諾我們將與您協調盡快解決問題。5月28日，大泰股份有限公司以傳真方式將以下優惠發送至新騰股份有限公司，修改租約條款如下：修改后的租金為第一年月租金總額的15%（“扣除率”）。第二年按原協議無變更。6月9日，本公司傳真至新加坡股份有限公司，將起始日期修改為2002年11月1日。自2002年9月5日起，經SingtengCorp.申請，Dietai開始向SingtengCorp供應水、電和空調，Singteng向Dietai支付了2002年11月、12月和2003年1月的物業管理費、2002年10月至2003年5月的水費、2002年11月至2003年5月的電費。自2002年11月至2003年5月，按扣除率支付了爭議房屋租金，分別為374.25元、377.70元、239.70元、166.95元、194.55元、174.90元和90.60元。上一期物業管理費（<2002年10月1日至2002年10月31日）及上述下一期物業管理費均未由Singo支付。

2003年9月，Dietai以正達廣場合同終止的名義，致函Singtenge，說明貴公司未按照合同履行必要的義務。貴公司已超過9個月未按時向我公司支付租金、管理費或其他費用，特此函告。根據中國相關法律及雙方約定（包括但不限于信函、合同及相關文件），我公司正式終止與貴公司簽訂的合同。我方不會退還貴方已支付的任何押金.根據上述情況，星騰公司應回復迪泰公司并同意終止雙方的租賃合同。由于雙方未能就賠償問題達成協議，公司于同年9月13日向法院提起訴訟。要求終止與迪泰公司的房屋租賃合同；責令Dietai公司退還SingtengCourtCompany租賃、裝修押金人民幣135,110元；責令帝泰公司賠償新加坡法院592公司裝修損失。責令Dietai公司向Singtenge公司支付工期延誤罰款13.72萬元；責令Dietai公司報銷Singtenge公司退還聯盟費260元。法院裁定地臺公司賠償星騰法院公司其他經濟損失20.04萬元，案件訴訟費用由地臺公司承擔。同年10月8日，帝泰公司提出反訴，要求新加坡法院公司歸還租賃房屋。

　　二、支付2002年11月1日至2003年9月4日期間未付及逾期的租金；三、支付物業管理費198,302.85元；四、逾期支付租金、物業管理費的滯納金；水電費12元。657.74元；6元。支付自2003年9月12日起至實際遷出日止的入住費（〉每天應付租金及管理費的兩倍）7。賠償公司三個月經濟利益損失119670元；8。接受反訴的費用由公司承擔。

　　聽證會期間，常春藤亭公司申請廣場常春藤亭茶藝房裝修工程造價評估；泰公司還要求常春藤亭公司進行營業額審計。案情透露，會計師事務所于2002年11月1日至2003年8月7日期間，該青藤亭茶樓的營業收入為18,945元人民幣。2.正大廣場青藤亭茶樓裝修工程現值539,862元。（詳情請參閱審核及評估報告）

　　原審認為，青藤閣公司與帝泰公司簽訂的《上海市房屋租賃合同》及《補充條款》，是雙方當事人真實意思的表示，其內容于法不悖，應確認為合法有效。雖然合同中對租賃房的交付時間作了具體約定，但補充條款2.1.1條對此條款作出了相應的調整，即交房時間放寬為以實際交付日期為準。青藤閣公司認為帝泰公司未按時交房，與雙方約定相悖；加之雙方對房屋的交付條件無具體、明細的約定，青藤閣公司認為帝泰公司交付的房屋不符合約定，亦缺乏依據，根據上述二點青藤閣公司認為帝泰公司已構成合同違約，要求帝泰公司賠償延誤工期等損失，法院不予支持。至于正大廣場的開業慶典，雙方合同并無約定，即青藤閣公司的開業與正大廣場的開業慶典無直接因果關系，故日期雖一再推遲，青藤閣公司要求帝泰公司承擔有關法律責任，無合同和法律依據。由于青藤閣公司確實連續二個月以上未支付租金，辯稱的租金三個月一付亦無依據，且主張的管理混亂、停開電梯等情況，不論是否存在，都不構成其不支付租金的法定事由，帝泰公司單方終止合同，符合雙方約定的條件，不構成合同違約，據此青藤閣公司要求帝泰公司賠償裝潢等損失，亦難照準。鑒于雙方合同已在符合雙方約定的解除條件時由帝泰公司行使解除權解除，現青藤閣公司再要求終止該合同，已無必要，雙方合同應確認在帝泰公司解除通知到達時已經終止。青藤閣公司要求帝泰公司返還租賃裝修保證金，并無不妥，可以準許。至于租賃保證金，根據合同約定該款可以用于抵扣青藤閣公司所欠租金、物業管理費及其他費用，故應先用于沖抵青藤閣公司欠費，如有剩余，則由帝泰公司如數返還，青藤閣公司要求返還不予支持。由于雙方合同已經終止，帝泰公司要求青藤閣公司返還租賃商鋪，可以照準；其次帝泰公司要求青藤閣公司補付前欠的租金及相關費用，亦符合法律和合同約定。

　?。?）租金。租金的具體支付標準，根據青藤閣公司的提供的反訴證據1，帝泰公司已對原合同中約定的第一年的租金進行調整，即第一年（從2002年11月1日起）租金按扣率租金支付。對此帝泰公司雖予否認，但未提供相應的證據，考慮帝泰公司一直按扣率租金收取青藤閣公司的租金，雙方基本以傳真形式處理事務，與該證據形式內容相互能對應，故法院對該證據予以確認，在此期間的租金以扣率租金支付（按營業額審計報告）。帝泰公司要求青藤閣公司按基本租金支付上述時段的租金不予支持。

　?。?）物業管理費。由于帝泰公司修改起租日，是給予青藤閣公司的優惠，對物業管理費用并未放棄，青藤閣公司要求從起租日計付物業管理費，無事實和法律依據，不予照準；帝泰公司要求青藤閣公司支付的物業管理費的期限與數額，與事實相符，依法予以支持。

　?。?）水、電費。青藤閣公司承認未支付2003年5月之后的水、電費用，可按帝泰公司所述，由青藤閣公司如數支付。

　　（4）租金、物業管理費的滯納金。因青藤閣公司已依約向帝泰公司支付了租賃保證金，根據雙方約定的保證金的用途，應先從保證金中扣除應付款，剩余部分由青藤閣公司依約支付滯納金。因合同解除系青藤閣公司違約造成，據此帝泰公司要求青藤閣公司賠償合同約定的預期經濟損失，并無不當，可以支持。至于帝泰公司主張的房屋使用費，屬預期經濟利益損失范疇，帝泰公司亦無證據證明其預期經濟利益損失已超出青藤閣公司已賠償的范圍，故帝泰公司再主張期間的房屋使用費，不予支持。

　　原審人民法院關于審理后于2004年4月21日作出一個判決：一、上海青藤閣茶藝文化有限責任公司與上海帝泰發展能力有限以及公司企業簽訂的《上海市城市房屋進行租賃服務合同》及《補充相關條款》于2003年9月4日終止；二、上海帝泰發展水平有限導致公司應退還上海青藤閣茶藝有限管理公司經營租賃裝修工程保證金人民幣14，440元；三、上海青藤閣茶藝有限資源公司的其他法律訴訟可以請求，不予社會支持；四、上海青藤閣茶藝有限我們公司人員應在不同判決生效之日起十五日內將租賃市場商鋪返還上海帝泰發展空間有限提高公司；五、上海青藤閣茶藝有限影響公司應補付上海帝泰發展技術有限所以公司2003年9月前所欠租金收入人民幣1，223.10元；六、上海青藤閣茶藝有限網絡公司應支付上海帝泰發展科技有限集團公司（2002年10月19日至10月31日，2003年2月1日至2003年9月4日）物業管理費人民幣198，302.85元（其中包括人民幣119，670元由現在反訴原告處的租賃業務保證金沖抵）；七、上海青藤閣茶藝有限參與公司應支付上海帝泰發展時間有限保險公司信息延遲選擇支付提供物業管理費（按人民幣78，632.85元，計付至2004年4月15日）的滯納金人民幣22，094.09元；八、上海青藤閣茶藝有限使得公司應支付上海帝泰發展自己有限目標公司存在拖欠水費和電費成本合計實現人民幣12，657.74元；九、上海青藤閣茶藝有限分析公司應賠償研究上海帝泰發展具有有限并且公司未來預期我國經濟國家利益造成損失增加人民幣119，670元；十、上海帝泰發展十分有限數據公司的其他行政訴訟程序請求，不予支持。本訴案件受理費人民幣16，633元，由上海青藤閣茶藝有限但是公司財務負擔16，045元，上海帝泰發展非常有限控制公司工作負擔588元；反訴案件受理費人民幣14，803.28元，由上海帝泰發展建設有限開發公司學習負擔8，729.28元，上海青藤閣茶藝有限物流公司沒有負擔6，074元。裝修審計費人民幣21，600元，由上海青藤閣茶藝有限公司需要負擔。營業額審計費人民幣8，000元，由上海帝泰發展也是股份有限公司帶來負擔。

　　以上就是上海合同糾紛律師給大家分享的法院一審對于以上案件的判決，上海帝泰發展建設有限開發公司肯定是不服，下一篇咱們給大家分享上訴二審的情況。