上海律師事務所 疫情期間房產建筑合同糾紛問題

　　上海律師事務所律師：當前因疫情防控，房屋買賣合同，建筑工程等房地產類合同的一方當事人無法按時履約成為常見問題，那么疫情期間房產建筑合同糾紛問題應該怎么辦呢？上海律師事務所律師總結如下：
 

　　(一) 房屋買賣合同糾紛

　　疫情防控形勢下，房屋買賣合同的履行可能出現以下障礙，造成合同一方當事人提起訴訟。

　　一 、是對于因疫情導致的買受人付款遲延，出賣人因無法依約及時獲得房屋對價而訴請買受人承擔違約責任，買受人以疫情屬于不可抗力為由抗辯免于承擔責任。疫情的發生可能對買受人的現場支付款項、支付房款的能力造成影響，進而導致按照付款進度應當支付的金額延期支付。

　　二、是疫情對網簽、貸款等流程產生阻礙，導致當事人無法依約完成房屋買賣交易的，一方當事人以對方不履行辦理網簽、貸款等手續的義務訴請承擔違約責任，另一方以不可抗力抗辯免于承擔責任。

　　上海房產糾紛律師：在房屋買賣合同糾紛中，對于出賣人因買受人遲延付款要求買受人承擔違約責任的案型，應當區分看待疫情對買受人付款行為造成的影響。一是疫情通過影響買受人的付款方式導致付款遲延的，我們認為，原則上不應當免除買受人的遲延付款責任。隨著科技的發展，支付方式日益豐富、便利，付款義務的履行并不需要雙方當事人到場，故除非買受人受疫情影響入院治療，否則即使被隔離，亦不妨礙其付款義務的履行，買受人主張受疫情影響要求免除遲延付款責任的，不應當予以支持。但雙方當事人在合同中對付款方式有當面交接等特別約定的除外。二是疫情通過影響買受人的付款能力導致付款遲延的，我們認為，一般也不應當作為免責的事由。

　　對于因無法辦理網簽、貸款等手續，一方要求另一方承擔遲延履行的違約責任的案型，另一方依據不可抗力主張免責的，應當予以支持。因為網簽、貸款、產權轉移登記、交付房屋等手續的辦理需要雙方當事人到場，故如當事人因受疫情影響無法及時到場辦理上述手續，有權要求免除遲延履行的違約責任。目前北京市亦發布公積金貸款政策允許針對繳存職工個人的延后放款。

　　上海律師事務所律師提醒你需注意的是，第一，當事人應屬于客觀上無法到場。如被要求隔離或處在交通管制區域無法返回合同履行地，因而無法按期履行合同的，才能夠主張免除違約責任;如僅因擔心被傳染而拒絕到場履行合同義務，則不能免除其遲延履行的違約責任。第二，雙方之后有繼續履行合同的義務。在相關影響因素消除后的合理期間內，辦理手續的客觀條件恢復，則雙方當事人均有義務繼續履行合同，否則亦應當依據合同約定及法律規定承擔違約責任。
 

　　(二) 房屋租賃合同糾紛

　　疫情發生后，房屋租賃合同履行中受到影響顯著的為商鋪的承租人、長租公寓的承租人和廠房寫字樓的承租人。由于各地對疫情的防控，商業、服務業大量閉店停業，造成商鋪的承租人處于停業狀態，廠房寫字樓處于停止生產和停止辦公狀態，故承租人訴請出租人減免疫情期間發生的租金。長租公寓的承租人則面臨著地區間流動暫停導致的無法回到租住地，或者自疫區返回小區時被隔離等，承租人此時會訴諸出租人退還房屋空置期間的租金。

　　上海房產糾紛律師：對于房屋租賃合同糾紛中承租人減免租金的訴訟請求能否得到支持，首先，應當考察雙方簽訂的房屋租賃合同中是否有對疫情等情形發生時免除租金的約定，如有明確約定，則支持承租人免除停業、空置期間租金的請求。

　　其次，考量疫情對承租人造成的停止營業和停止使用是否無法克服。一、是商鋪租賃。如商鋪承租人短期停業后又開業經營營業額下降的、商鋪因與居民衣食住行關系密切保持營業僅客流量降低的，屬于正常的商業風險范疇。且隨著當前國民經濟發展水平的總體提升，各行業抵御商業風險的能力不斷增強，因此對于以上的經營障礙，不應當認定為無法克服的情況。但如屬于受到疫情沖擊較大的行業，例如農貿市場內的商鋪，則可能面臨長期關閉等待檢驗或永久性關閉的風險，此時應當考慮因疫情影響免除承租人的租金。目前北京市在防控疫情時期減免中小微企業房租的措施已經出臺，可為該類租賃租金問題的處理提供一定的參考。

　　二、是住宅租賃。承租人雖然在隔離或管控期間無法實際居住租賃房屋，但一般而言，租金并非其不能承受的損失，繼續履行合同、支付租金對承租人而言并不構成明顯的不公平，承租人要求減免租金的，一般不予支持。三、是廠房及寫字樓租賃。雖然因疫情影響各地相繼發布通知推遲復工時間，但基本系將原春節假期延長一至兩周，并不會對承租人的生產、經營造成實質性的影響，故承租人要求減免租金的，一般不予支持。但承租人有證據證明確因疫情導致停工、停產較長時間的，可以結合停工時間、停工損失及租金標準等因素，由法院酌情確定是否應當減免停工期間的房屋租金。

　　再次，租金減免的數額。當前，合同法對租賃合同履行期間的租金減免比例并無直接規定，因此考慮適用合同法總則的公平原則進行處理。合同法第五條公平原則中規定了“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。”我們認為，對租金減免數額的裁量需要把握以下原則：一是衡量雙方在疫情期間，保持租賃關系情況下各自的損益情況，如出現承租人虧損明顯大于出租人，則應當降低承租人應當支付的租金數額;二是損益情況的判斷應當參照同地區、同行業在特定時期的總體狀況，以承租人舉證證明的經營狀況在行業平均值以上或以下，酌情判定應當減免的租金數額。同時，也應當鼓勵在當前情形下，出租人、承租人雙方能夠秉持公平原則和誠實信用原則對承租人應當支付的租金數額進行積極的協商，以減少各方的損失數額，保持租賃關系的穩定和源頭上化解矛盾糾紛。

　　綜上，對于承租人的租金減免訴求，首先應當考察租賃合同中是否有對于疫情情形的約定，有約定則從約定;如無約定，則繼續考察疫情對承租人造成的停止營業、無法使用是否無法克服;如可以克服，則承租人的租金減免訴求不應得到支持，如不能克服，則屬于減免的范疇，具體的租金減免數額應當根據公平原則加以確定。

　　(三) 建設工程施工合同糾紛

　　在房地產各行業中，建設工程是受此次疫情沖擊較為顯著的行業，突出表現為：由于施工人員具有地域流動性、施工現場人員較為聚集，因此各地區均針對建設工程施工采取了短期內叫停的防控措施。在政策影響下，建設工程合同的承包人面臨無法施工作業導致的竣工延誤，另可能疊加停工期間的設備材料損失，產生的連鎖效應是開發商可能向買受人逾期交房。發包人要求追究承包人逾期竣工的違約責任，承包人在訴訟中則以不可抗力進行抗辯。

　　上海建筑工程律師：建設工程施工合同糾紛中，關于發包人的訴求能否得到支持，首先，建設工程施工合同中，對因疫情等情形造成工期延誤的責任有約定的，應當遵循約定，分配雙方的損失。

　　其次，對于合同中無約定的，應當具體地考察疫情造成的影響是否可以克服。疫情對建設工程的影響為施工過程的停止，對于連續進行的施工過程而言，停止施工將導致整體工期的推遲，因此通?？烧J為是不能克服的情況。但是，也應當考慮地區政策、工程工期、原料來源等因素對工期推遲造成的實際影響。例如在不同地區，疫情防控政策規定的不同停工期限對于同樣工期的工程如期竣工的影響是不同的;在同一地區、同樣長度的停工期限的情況下，建設工程施工合同的履行期限長于裝飾裝修合同的履行期限，二者受疫情影響的程度也是不同的，因此合同的履行期限也是確定疫情影響能否被克服的因素。

　　對此，上海建設工程律師認為，應當進行全面的考量，綜合判斷疫情對建設工程施工合同履行造成的影響是否可以克服，合理分配雙方的工程逾期竣工損失。
 

　　法律知識補充：房地產合同履行中時效和期間問題的認定

　　針對實體法中的訴訟時效中止問題，我們認為，首先，對民法總則第一百九十四條中的不可抗力，應當結合第一百八十條的定義予以理解。但需要注意對不能克服要件，需要考察疫情發生和當事人無法行使請求權之間的關系，而不再考察對合同實際履行造成的影響。其次，對于訴訟時效的重新計算，應當準確把握“中止原因消除之日”的認定，從當事人和訴訟流程兩個角度進行考察：一是當事人自身是否恢復健康，是否能夠進行訴訟活動;二是訴訟流程中是否已經消除因疫情防控造成的障礙，當事人能否在到達法院后順利提起訴訟。

　　而對于撤銷權除斥期間的經過，首先，當事人可以通過郵寄、在線等方式先行向法院寄送起訴材料，并保存回執作為請求法院撤銷合同的憑證;其次，法院亦保留郵寄接收渠道，提供更為便捷的在線立案方式，以保證當事人的期間利益。因此，對于認定疫情是否造成訴訟時效中止，需要結合民法總則的規定予以考察;而對于撤銷權除斥期間的經過，則應當更多從程序上為當事人提供訴訟便利。

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