上海買二手房要預防哪些糾紛

　　房產交易屬于個人或家庭影響較大的財務投資，可能是很多人一輩子最大的一筆投資。房產交易涉及的法律可能包括國家土地管理法規，物權法，城市房地產管理法規，婚姻法，繼承法，合同法，擔保法，戶籍管理條例等等。二手房相較于新房來說可能涉及上述很多法規，普通民眾面對產權較復雜的二手房，可能產生的糾紛和風險可能超出個人的承受范圍，因此在交易前需要了解清楚。

　　買二手房流程

　　(1)、看房選房。根據自己可承受的價位和位置要求一定要現場看房。在這個階段要考慮：

　　買二手房風水注意事項

　　風水是中國人傳統文化中協調人與自然關系的一門學問，并非完全沒有道理。因為環境可以影響人的生理和心理，進而影響人的健康。買好二手房后買家不能以風水問題作為正當違約的理由，但若賣家隱瞞兇宅的情形是可以解除合同而不違約。

　　(2)、交易價格磋商，簽意向書，交定金。

　　(3)、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。

　　(4)、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。

　　(5)、繳納稅費：

　　買二手房要交哪些稅

　　稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。主要包括契稅、營業稅、個稅、土地出讓金、綜合地價款。

　　(6)、辦理產權轉移過戶手續。

　　(7)、辦理貸款。

　　(8)、買方領取房屋所有權證、付清所有房款。

　　如何購買二手房最安全

　　買二手房注意事項

　　1、核實出賣人身份

　　主要是核實出賣人是不是真正的房屋所有權人，務必核對其房產證、土地證(或者二合一的房地產權證)、契證及身份證件。對于非房主本人而是委托公證賣房的情況，通常有許多隱藏的風險，尤其需要謹慎。

　　2、核實房屋權屬

　　首先要看房屋有沒有爭議，有沒有被抵押查封等。首先應查看房產證，必要時也可到房管局核對真偽。購買經抵押登記或法院查封的房產不受法律保護。

　　3、注意房屋共有人

　　若房屋存在共有人，則必須讓共有人也在買賣合同上簽字同意。實際的訴訟案例中，經常出現冒名頂替簽字的情況，所以尤其需要注意仔細核對簽字人的身份。比如夫妻共同房屋，其他有居住權的人不同意賣房，即使房產證上沒有他的名字，買主可能也不能收房。

　　4、注意房屋是否被查封或抵押

　　注意是否存在被法院查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權屬轉讓的，避免付款后房屋無法交付。法律規定，法院判決可以直接決定房產權屬，可能與房屋登記部門不一致。

　　5、房屋是否被出租。

　　房屋已被他人租住，甚至對方未實際居住但有租賃合同，可以“買賣不破租賃”的理由拒絕買主入住。

　　6、注意房屋是否有違章建筑

　　注意是否存在用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍的情形。

　　一些房子被賣房人改建或擴建，導致房屋實際面積與房產證上登記面積并不相符。這種情況屬于違法亂建，根據很多城市管理規定，房子將無法過戶。只有賣房人將改建或擴建的房屋恢復原狀，才能過戶。

　　7、注意土地使用年限。

　　住宅的土地使用期限最長是70年，有的城市規定了50年，房屋的年限是影響房價的重要條件，所以買受人在購買前務必核實清楚。

　　8、明確各類稅費

　　二手房交易過程中，需明確各項稅費的承擔，包括增值稅、個人所得稅、印花稅、契稅等。稅費在房價中的比例現在是非常高的。

　　9、明確違約事項。

　　如購房時需要借貸的，對沒有獲得銀行貸款審批的后續處理方式也要在合同中明確約定，避免以后產生糾紛。

　　10、明確附屬設施。

　　若有些房屋有附屬設施(如花園、車庫)的，也應該明確價款中是否包含這些附屬設施，特別是那些價值較大的設施設備。

　　11、明確傭金

　　各方對中介傭金也應明確約定，并有必要對交易失敗后傭金的退還情況作約定。特別是與中介的傭金一般都有商量的余地。

　　12、謹慎簽陰陽合同

　　有為了避稅，而簽訂價款約定不一致的陰陽合同，像這樣的二手房交易存在較大風險，如產生糾紛訴諸法律，則法院會認定真實意思的買賣合同，因此應盡量避免簽訂陰陽合同。

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