上海房產律師：有關退房賠償的相關法律解答

　　上海房產律師提醒，這幾年由于房價炒的很熱，開發商想盡辦法賣房，老百姓就起勁買房，無非消費者最虧，購房以前看看什么樣的房不著急購買，畢竟買房容易退房難。

　　商品房退房情形

　　從法律來說，退房前提首要包含商定前提與法定前提兩種。一般來說，如果合同雙方在購房合同中已約定退房事宜，可依協議行事;也可對照《合同法》的相關規定申請退房。目前常見的退房情形如下：

　?。ㄒ唬┓课菝娣e誤差超過3％

　　假如房屋面積偏差比絕對值超越3％，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會支持購房者。

　?。ǘ┓课葙|量不合格

　　出現這類情形，首先是開發商難以拿到《竣工立案表》，無法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。

　?。ㄈ┓课萜焚|導致嚴重影響使用

　　依據最新法律說明，因房屋品質問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發商賠償損失的，法院也會支持。

　?。ㄋ模╅_發商把屋子抵押

　　假如開發商在出售房屋以前就把所售房屋典質，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。

　　（五）合同約定的其他情形

　　房屋買賣合同雙方可以約定能夠退房的其他情形。

　　商品房退房的流程

　　（一）先找開發商商議商議不成再訴訟，假如滿足條約商定的退房前提，最佳仍是先與開發商商議，如許能夠省去訴訟用度。假如開發商提出的賠償前提能使業主合意，業主可根據本身情形發出退房請求，或在開發商協助下辦理退房手續。如果協調沒有結果，再選擇訴訟。業主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業主的退房要求。對于未經合同約定也不在法定范疇內的退房請求，建議業主應先找開發商協調。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。

　?。ǘ┧饕`約金及相關稅費，如果是開發商違約致使退房，兩邊也在條約里商定了違約金，那末開發商須按商定補償。賠償金除了房屋全價款及響應的本錢外，還包含業主后期已付出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入買房者實際損失范圍內，由開發商補償。

　?。ㄈ┦赘?、月供本錢都可獲賠，在退房款方面，接納一次性付款的買房者可直接請求開發商退還本人所付款子及響應本錢。但經由過程按揭存款、公積金存款買房的情形則要相對于龐雜些。實踐中，都是開發商將應退購房款分紅兩部分，屬于買家首付款的部份間接退還給買家，屬于買家向銀行告貸的部份間接交還給銀行，并視為買家已向銀行提早還款。銀行接受還款并終止與買房者的告貸條約。開發商領取買房者首付款本錢，即從首付款托付日到開發商償還日該筆首付款的本錢支出。若買房者按揭存款已進入月供階段，開發商異樣應償還買房者月供及利息支出。若買房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產生的折舊費應由業主補償。在退房中，若責任方為開發商，買房者可不對房屋折舊進行補償，若是買房者的責任，開發商則可以不賠償業主裝修費。

　　至此，買房者與銀行解除告貸條約，而在開發商退回全數房款后，買房者與開發商的生意條約也意味著得以解除。另外，在買房者辦理按揭存款時，銀行普通都市請求買家為其購房上保險，保險受害工資貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續等。

　　退房后是否向開發商索賠

　　依據《對于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》適用雙倍賠償的相關規定，符合以下幾個條件：

　?。ㄒ唬┧彿课荼匦鑼儆谠摗墩f明》調整范圍內的商品房。

　　依據劃定，并非所有的房產糾紛都合用懲罰性補償條目，該條目調解的僅僅是房地產開發企業開發的商品房買賣合同糾紛。所以如果購房人購買的不是商品房，退房時要求“雙倍賠償”，也就很難得到法律支持。

　?。ǘ┏鲑u人訛詐和惡意違約必需屬于《解釋》規定的適用懲罰性賠償責任的五種情形。

　　這五種情形分別是：

　　1、商品房生意條約訂立后，出賣人未告訴買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　2、商品房生意條約訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　　3、訂立合同時，出賣人有意瞞哄沒有獲得商品房預售許可證實的究竟或者提供虛假商品房預售許可證明;

　　4、在訂立合同時，出賣人有意瞞哄所售房屋已經抵押的事實;

　　5、訂立合同時，出賣人有意瞞哄所售房屋曾經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　（三）必需致使商品房生意合同被確認有效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。

　　按《說明》的劃定，上述五種情況必需致使該商品房生意合同被確認有效或被撤消、解除，無奈獲得房屋時，買受人才可以在請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失之外，請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

　　此外依據《合同法》第116條劃定，當事人既商定違約金，又商定定金的，一方守約時，對方能夠抉擇合用違約金或定金條目，弗成同時適用。若是購房人的原因導致退房，開發商有權不退還定金;但若是開發商的責任，購房者可獲得雙倍賠償。如有其他問題，可以在線咨詢上海房產律師。

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