上海民事律師：物業糾紛涉及的法律問題

　　目前，一些問題小區物業管理公司漠視業主經濟利益，在服務方面能省則省、能少則少，無心打理小區物業，隨意占用或擅自出租業主提供公共基礎設施，對業主的各種不規范發展甚至出現違法犯罪行為熟視無睹，不愿過問，以致引發社會糾紛。上海民事律師提醒，這些糾紛，看似是由服務質量引起的，但仔細分析，其中相當一部分涉及法律問題。

　　檢查物業公司八項違規行為

　　01.人行道私人停車場物業收取停車費是違法的。

　　人行道上停車收費現象，均沒有法律依據，屬于違法行為。如果有其他單位或者個人非法占用市政公共設施，涉嫌危害公共安全。即使有關部門給審批了手續，也是違法的。

　　占用區內公共道路的，用地設置停車位必須經房屋部門批準; 其次，業主已設立住宅小區委員會的，具體服務費由社區行業委員會確定; 未設立業主委員會的，應當征得住宅小區一半以上業主的同意，未經批準不得收取用地占用費或者停車服務費。

　　02.屋頂附加層是防水嗎？物業管理的私人建設行為是違法的

　　《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條規定，未經許可或者未按照許可規定建設的建設項目，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；

　　可以采取糾正措施，消除對方案實施造成的影響的，限期改正，處建筑工程造價5%以上10%以下的罰款；不能采取糾正措施消除影響的，限期拆除，沒收實物或者違法所得，并處以建筑工程造價10%以下的罰款。

　　03.關閉寵物主人的水、電和財產涉嫌違法

　　根據國家有關法律規定，禁止在重點管理區域飼養犬、犬、大型犬。主人有權在辦理完相關手續后繼續飼養國家允許的寵物。

　　作為一家服務機構，物業公司無權不讓主人養寵物，也無權切斷水、停電或對主人處以罰款。業主大會或業主委員會可以制定有關規定。

　　居民還應文明養狗，辦理養狗相關證件，出門應由成年人、老年人、孕婦和兒童帶路，避免給他人帶來傷害。 同時，狗在室外的糞便，應立即清理干凈。

　　04.電梯服務費：提早一年收取 物業免費行為違法

　　電梯服務費屬于大眾能花費，其主要用度便是運營中應用的電費，不得提早收取，應該按照每個月的實際使用情況進行分攤。

　　除了電梯服務費，中心空調等辦法的運轉用度及大眾照明、大眾用水等歸入代收代交用度，物業服務企業應單獨建帳，公開、合理、按實分攤，每半年向業主公布費用使用情況。

　　05.物業費與公共費“綁縛”

　　依據相干劃定，室廬小區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝配或入戶端口之外辦法設置裝備擺設的各類建設資金，統一并入城市基礎設施配套費（含綜合開發費），交由專業經營單位專項用于住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。

　　室廬小區內業余謀劃辦法設置裝備擺設歸專業經營單位所有。專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

　　06.私自轉變物業服務用房用途

　　《物業治理條例》第六十五條 違背本條例的劃定，未經業主大會批準，物業治理企業私自轉變物業治理用房的用處的，由縣級以上處所國民當局房地產行政主管部分責令期限矯正，賦予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　07.私自轉變物業服務用房用途

　　《物業治理條例》第六十六條 違背本條例的劃定，有以下行動之一的，由縣級以上處所國民當局房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;

　　所得收益，用于物業治理區域內物業共用部位、共用辦法設置裝備擺設的培修、養護，殘剩部分按照業主大會的決定使用：擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　08.物業天資等級≠物業免費標準

　　物業辦事企業的天資等級與物業辦事收費標準并沒有直接關系。

　　企業天資代表著企業的范圍，以及承接項目的才能;物業辦事免費規范則是與辦事規范的等級直接掛鉤，這是在物業服務企業與業主、業主委員會及建設單位簽訂物業服務合同中約定的。

　　物業辦事企業應該根據條約商定的辦事規范提供相應的服務，同時，收取相應的費用。如業主認為物業收費高并提供相應服務，可由業主大會、業委會等出面進行協商。如有相關疑問，可以在線咨詢上海民事律師。

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