知名律師_上海房產所有權轉移的5中情形

　　結婚買的房子就是夫妻共有財產嗎？怎樣把個人的房產變為夫妻共有的房產？怎樣把夫妻共有財產變為個人的房產？下面上海房產律師就這幾個問題，總結把個人房產變為夫妻共同房以及共有房產變為個人房產的5種情形，內容如下，希望對你有所幫助。

一、個人房產變為夫妻共有房產的3種情形：

　　1、所有權轉移方式一：婚前贈與

　　第一種財產所有權的轉移方法：婚前贈與。

　　贈與是一種無償轉移財產的行為，贈與的法律后果是財產所有權的轉移，贈與完成后，不能把已經送出去的財產再要回來。愛情是什么?直教人生死相許。命都可以給對方，財產又算什么。因此，在結婚之前，戀人之間總會有一些財產相互贈與的行為。尤其是有錢人，贈與是他們表達愛的方式。在他們看來，贈與的財產價值越高，他們的愛也就越深。所以他們經常會送房、送車，以博紅顏一笑。

　　2、轉移財產所有權方式二：夫妻財產約定

　　根據婚姻法規定，夫妻可以通過財產約定的方式，約定婚前個人財產為夫妻共同財產。

　　在此上海房產律師提醒：夫妻財產約定與贈與的區別：

　　贈與以交付、辦理過戶為生效要件，動產交付之后，不動產過戶以后才發生財產所有權轉移到效果，在交付、辦理過戶之前對方隨時可以反悔;而財產約定直接產生財產所有權轉移的效果，不以辦理房屋過戶、財產交付為條件。當事人可依據夫妻財產約定主張所有權。

　　前提：雙方具有婚姻關系。財產約定可以在婚前，也可以在婚后;但在婚前約定的話，雙方的約定到結婚的時候才能生效;如果約定之后雙方后來沒有結婚，則約定不產生法律效力。在形式上，夫妻財產約定是協議、合同的方式;在法律后果上，可以直接起到財產所有權轉移的后果。為了白紙黑字的證明，約定應采用書面方式。約定內容：一般是從婚前的個人財產向共同財產進行轉化。

　　示例：本人位于上海市××路××號301室的房屋一套，在婚后由我和妻子×××共同所有;或者，我和××的所有婚前財產，在結婚之后都屬于雙方共同所有。

　　3、婚前購置的不動產，婚后雙方共同還貸

　　《婚姻法司法解釋三》第十條的規定：

　　夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

　　根據上述規定可知，一方婚前簽訂不動產買賣合同并以個人財產支付首付款并在銀行貸款，不動產登記于首付款支付方名下的，婚后夫妻有用共同財產繼續還貸，當夫妻離婚時對不動產歸屬，先協商，協商不成，歸產權登記方(如果還有剩余尚未還清的貸款，因為這是首付方婚前所借，所以是其個人債務與另一方無關)，至于雙方共同還貸的款項，只要是用雙方共同財產支出的，則拿房的一方應該將其中的一半支付給另一方，如果不動產有增值，則雙方共同支付的款項的一半所對應的財產增值部分也應當支付給另一方。

二、共有房產變為個人房產的2種情形：

　　1、夫妻間的贈與

　　《婚姻法司法解釋三》第六條規定：婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。

　　也就是說如果對方送你了房子，一定要去辦過戶手續，不要傻傻的以為對方將鑰匙交給你了房子就是你的。沒有辦理房屋變更登記房子是不屬于你的。

　　2、采用所謂的“假離婚”方式

　　對于房產歸屬，夫妻雙方在假離婚時通常會以簽訂離婚協議的方式作出安排。在雙方簽訂的離婚協議中，就可能會約定雙方的共同房產全部歸一方所有，這是有效的。在司法實踐中，絕大多數的裁判觀點認為，《合同法》第52條有關合同無效的規定并不適用于夫妻雙方簽訂的離婚協議，公平性也不是對離婚協議的考察因素，即使離婚協議存在“顯失公平”的情形，也不屬于無效或者可撤銷的情形。
 

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