靜安區延長路律師談安置房可以買賣嗎

　　上海靜安延長路律師提出安置房是指政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。也就是說由于城市建設、房產開發等原因不得不將現有的房子進行拆遷，而安置給則是給這些被拆遷人或承租人居住使用的房屋，具有產權。安置房一類為因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房；另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房，這兩種類型的安置房都是有產權的，并歸個人所有。安置房是可以買賣的，但具有較大風險，因為現在市面上掛牌的拆遷安置房，較多沒有取得產權證，不符合5年內不得轉讓的規定。按照《物權法》規定，安置房在沒有取得完全產權的情況下，對外出售是不合法的，就算是簽訂了買賣合同。
 

　　安置房買賣的風險：
 

　　1.要注意拆遷前的房屋是業主自有房還是其租住的公房。如果拆遷前這房子就是業主自有房，安置房辦出的產權證也是業主的，拿到產權證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉讓；如果是公房，業主已向單位購買，而且安置房的產權證上是業主本人名字，就可以轉讓，但也需要額外交納土地出讓金。
 

　　2.注意房屋質量上與普通商品房的區別。由于拆遷安置房的建設利潤一般較低，由此導致了建筑商往往通過偷工減料的方式來降低成本、增加利潤。因此，拆遷安置房的質量普遍不如商品房。雖然也存在一些質量較好的安置房，但數量并不多，很難遇到。
 

　　3.注意所享有的房屋權利上與普通商品房的區別。商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權包括占有、使用、收益、處分。買受人可以將此房屋依法轉讓、出租、抵押、贈與以及繼承，甚至可以依法出典。這是因為買受人依法取得了該房屋的所在位置的土地使用權以及土地上坐落房屋的所有權。商品房于其他類型的房屋相比在價格上要高出許多，因此買受人對其享有的權利也相應的全面。

　　4.不能辦理過戶登記的前提，注意一房多賣的風險。

　　“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”

　　由于處在限制轉讓期的拆遷安置房不能辦理過戶登記，所以在此期間進行的買賣并不發生物權效力，也就是說此時購買該房屋并不能取得其所有權，其所有權仍在賣方手中，因此也就容易出現一房二賣甚至一房多賣的現象，風險較大。
 

　　5.要注意所交易房屋土地來源上的區別。

　　第四十條第一款規定“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”拆遷安置房的土地一般都是劃撥而來，也就是沒有繳納土地出讓金，因此與購買普通商品房有一定的區別，很有可能出現需要額外繳納土地出讓金的情況。

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