新理想大廈律師支招租的店面要被拍賣時的辦法

　　案件詳情：

　　2003年3月10日，陳某元與黃某簽訂《租賃合同》，約定陳某元向黃某承租了面積約800平方米的房地產作為營業用房，租賃期限從2003年3月10日至2018年3月9日，租金每月1㎡/20元。合同履行期間，于2010年12月10日，陳某元與黃某簽訂了補充協議，雙方一致變更《租賃合同》第三條為“甲乙雙方約定租金8000/月”，陳某元一次性提前交清至2018年3月9日租期的全部租金。現陳某元轉租予他人作為餐廳。租賃合同履行期間，陳某元發現該房地產滲漏、天花板剝落要求黃某及時修繕未果而致糾紛，經訴前調解，陳某元與黃某達成了調解協議，法院對調解協議進行了確認并出具了《民事決定書》，確認陳某元與黃某繼續履行2003年3月10日簽訂的租賃合同。
 

　　2015年7月4日，拍賣行刊登了對該房產的拍賣公告，僅載明“該標的目前由第三方使用”，并沒有體現陳某元享有租賃權，陳某元的合法權益被非法剝奪而提出執行異議。
 

　　案件處理結果：本案中，在律師的指導下，陳某元收集了大量的證據，證明在法院查封之前已簽訂合法有效的租賃合同，雖然已經轉租他人作為餐廳，但陳某元的轉租行為，沒有損害國家他人的權益，法律也沒有禁止，因此，同樣視作為占有使用該處房產。案經執行異議審查裁定及執行異議之訴判決，法院確認陳某元對涉案房產享有租賃權至2018年3月9日止。
 

　　法律依據：

　  《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》

　　第六條 當事人、利害關系人依照民事訴訟法第二百二十五條規定提出異議的，應當在執行程序終結之前提出，但對終結執行措施提出異議的除外。

　　案外人依照民事訴訟法第二百二十七條規定提出異議的，應當在異議指向的執行標的執行終結之前提出；執行標的由當事人受讓的，應當在執行程序終結之前提出。

　　第三十一條 承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。
 

　　《民事訴訟法》

　　第二百二十五條執行異議。當事人、利害關系人認為執行行為違反法律規定的，可以向負責執行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議。

　　第二百二十七條 案外人異議。執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

　　新理想大廈律師（l）提醒：

　　1?準確提出異議的方式。承租人租賃的房產被法院強制執行時，如果法院在強制執行過程中未否定承租人享有租賃權，承租人只是對法院要求其騰退房產的執行行為有異議，屬于執行行為異議，應當通過執行復議程序解決。但如果法院否定承租人租賃權的成立或存續的，系涉及實體權利的爭議，承租人主張其享有足以排除強制執行的租賃權的，在其執行異議被駁回后，可以提起執行異議之訴。本案中，拍賣公告沒有體現陳某元的租賃權，因此，應提出執行異議而不是執行復議。
 

　　2?提出執行異議的條件。承租人應提供“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的”的證據材料。當然，轉租是否為占有使用、提前一次性付還租金是否合理、是否存在虛假訴訟等，需專業律師進行把控。

 

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