上海房產律師普及小產權房那些事

　　上海房產律師給大家普及下小產權房的知識，給那些想了解小產權房的朋友一些幫助。

　　一、小產權分類？

　　我們把深圳的小產權房，歸類為如下三種，獨棟的農民房，開發商開發的小區房，村委統建樓（那些軍產權房不納入我們討論范圍）。聽名字顯然易見，獨立的農民房，就是村里原居民在村集體土地上面新建的房屋，一般都是獨棟的房子。開發商開發的小區房，這種一般是開發商從村委手中買地，然后開發商沒有取得五證，私自新建的小區房，一般會有幾棟，有小的花園小區。村委統建樓，一般是村委與開發商合作建房，土地還是村委所有，開發商完成房屋建設。一般規模比較大，有花園小區及地下停車場。

　　二、交易流程？

　　農民房，一般是與原居民簽訂轉讓協議，開發商房，一般是在開發商那里完成過戶更名，村委統建樓，一般在對應的村委完成村委更名，農民房就不用舉例了，村里到處都是，開發商房，比如沙井的上城名邸，是由深圳華海勝投資有限公司，從萬豐村委拿地，然后新建的小區房，由開發商完成過戶手續。 村委統建樓，像盛芳園，是博崗村委統建樓，由博崗村委完成村委更名，完成過戶手續。

　　三、安全性？

　　根據上面的介紹，大家明白了小產權房的一些信息，顯然，論安全性，村委統建樓 > 開發商小區房 > 獨棟農民房。 顯然價格也是對應的，村委統建樓 > 開發商小區房 > 獨棟農民房。
 

　　四、小產權房能不能轉正

　　許多人選購小產權房都懷著一種心存僥幸的心理，總覺得，買過房以后，很有可能哪天政府就頒布相關的規定，小產權房能夠轉正，能夠和商品房相同獲得產權證。

　　這些僥幸心理實際上是錯誤的，現階段小產權房轉正是不可能的，根據《土地管理法》第六十三條明確規定，農民集體所有的土地使用權不可出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只具有使用權，其興建的房屋只有在集體成員內部流轉，而沒有權利賣給城市

        五、小產權房能貸款嗎

　　和通常意義上的商品房相比，小產權房并沒有土地出讓金定義，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，因此小產權房的價位通常僅是同地域商品房價格的１／３甚至更低，價格低是大量城鎮居民頂著產權風險選購小產權房的直接原因。

　　六、小產權房能不能過戶

　　“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋小產權房通常是集體土地建的房子，不是說并沒有房產證，它的證通常是綠色的小本本，但是２０１０年后也有的地方是紅色的大本本，但是你注意看，它上面蓋的通常是鄉政府的章，不是房產局的，小產權房并沒有土地證的。不可以過戶，當可以協議買賣，有風險。
 

　?。薄⑿‘a權產權不受法律保護

　　選購小產權二手房的風險遠遠要比收益大得多，消費者最好不要再將目光集中在這些產權類型的二手房上面。首先，所謂小產權、鄉產權只是當地政府用宅基地蓋起的房子，并沒有真正的產權，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不可以辦理房屋的產權過戶手續。其中最為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，并沒有房產證，就意味著購房人不是合法產權人，不可以以法律為武器來維護自身的權益。

　?。?、小產權房遭遇拆遷無補償

　　如果小產權、鄉產權在國家規劃用地范圍之內，那就是“拆你沒商量”，國家不會給你同等于大產權的拆遷款，即使有補償，也是很少的一部分，并且因為法律不承認房主的產權，很可能補償費用只給農村的大隊或者鄉政府，這樣，房主的利益保障等于是沒有任何的法律支撐。房主并沒有權利跟國家討價還價，想當“釘子戶”都沒有機會。小產權、鄉產權還不如使用權有保障。上海房產律師

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