上海房產律師分析農村宅基地可能遇到的問題

　　1.農村宅基地概念及分配方式是什么？

　　農村宅基地是指農村村民基于本集體經濟組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設用地，農民無需交納任何土地費用即可取得，具有福利性質和社會保障功能，一般不能繼承。但宅基地上建成的房屋，則屬于村民個人財產，可以依法繼承。村民只有宅基地使用權，沒有所有權。

　　2.村民申請宅基地需要哪些條件？

　　村民有下列情形之一的，可以申請宅基地：

　?。?）年滿20周歲的本村村民，因結婚等原因確需建設新房分戶缺少宅基地的（包括男方到女方落戶的）；

　?。?）因發生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設或因國家建設征用土地等原因需要搬遷的；

　?。?）外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的；

　?。?）城鎮居民經縣級以上人民政府批準回原籍落戶，農村確無住宅的；

　?。?）縣級以上人民政府規定的其他條件。

　　3.哪些情況申請宅基地不能批準？

　　村民有下列情況申請宅基地的不予批準：

　?。?）年齡未滿20周歲的；

　?。?）原有宅基地的面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的；

　?。?）本村村民將原宅基地及其地上建筑物出賣、出租、贈與或改為經營場所的；

　?。?）其他不符合法律法規和有關規定的。

　　4.宅基地如何申請、報批、登記發證？

　　具備宅基地申請條件的村民在土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地規模范圍內申請使用宅基地修建住宅的，應先向本集體經濟組織提出申請，經村民會議或村民代表會議討論通過后，報鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準后，本人攜帶相關材料到所在的鄉（鎮）、辦事處國土資源所申請確權登記發證。其中，涉及占用農用地的，依法辦理農用地轉用審批手續。
 

　　5.村民建新房，宅基地面積的審批標準是什么？

　　村民一戶只能有一處宅基地。村民建新房，宅基地面積審批標準為：

　　（一）城市郊區及鄉（鎮）所在地，每戶面積不得超過166平方米；

　?。ǘ┢皆貐^的村莊，每戶面積不得超過200平方米。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當放寬，但最多不得超過264平方米；人均占有耕地666平方米以下的，每戶宅基地面積可低于前款規定限額。

　　6.農村宅基地是否能繼承？

　　農村宅基地不能單獨繼承。依據我國法律規定，宅基地的所有權和使用權是分離的，宅基地的所有權屬于村集體，使用權屬于村內房屋所有權人，村民只有宅基地使用權，不能隨意對宅基地進行處置。所以宅基地不屬于遺產，不能被繼承，宅基地上的房屋可以繼承。

　　需特別指出的是，將來繼承的房屋滅失后（村民一戶一宅外），不能進行重建或者以其他方式繼續使用這塊宅基地，由村集體經濟組織按法定程序收回其宅基地使用權另行安排。

　　村內無宅基地可供分配，父親房宅贈與兒子的可以辦理.

　　但父親不可再申請宅基地，兒子也要符合“一戶一宅”原則的規定。親兄弟之間贈與也照此辦理。

　　7.為什么要開展農村宅基地確權登記發證工作？

　　宅基地使用權確權登記涉及農村千家萬戶，關系到廣大農民的切身利益。國家、省、市加快推進農村宅基地使用權登記發證工作，是依法保護宅基地使用權人合法權益的重要措施，是加強農村宅基地管理的重要手段，也是農村集體土地使用制度改革和不動產統一登記的重要基礎和保障。開展農村宅基地使用權登記發證，可以有效規范農村住宅建設，防止亂占濫用耕地，維護社會的和諧與穩定。

　　8.申請農村宅基地使用權登記需要提交哪些資料？

　　申請農村宅基地應向鄉鎮政府、辦事處提交下列資料：

　?。ㄒ唬┐迕駛€人申請宅基地的申請書；

　　（二）申請人基本情況（包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員，戶口是否本村集體戶口等）；

　?。ㄈ┐迕裎瘑T會或農村集體經濟組織應出具的材料：

　　1.申請人現有的宅基地情況；

　　2.對申請人擬發放宅基地的位置、面積、宗地草圖等；

　　3.村民會議或村集體經濟組織成員討論情況，在村集體公布情況的說明等；

　　4.鄉鎮土地利用總體規劃圖、現狀圖等，并注明擬占用土地地類；

　?。ㄋ模儆诮ㄐ陆慌f的，申請人與村委會簽訂的建新交舊協議書；

　?。ㄎ澹┢渌枰峤坏牟牧?。

　　9.村民“一戶多宅”問題怎樣處理？

　　《土地管理法》第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村宅基地使用權確權登記，必須堅持“一戶一宅”，除“一戶一宅”外多占的宅基地不予確權登記。對多占的宅基地按照《土地管理法》有關規定按非法占用土地處理。
 

　　10.如何規范確認宅基地使用權主體？

　　宅基地使用權應該按照當地?。ㄊ校┘壢嗣裾幎ǖ拿娣e依法確定給本農民集體成員：

　?。?）非本農民集體的農民，因地質災害防治、新農村建設、移民安置等集中遷建，在符合當地規劃的前提下，經本農民集體大多數成員同意并經有權機關批準異地建房的，可按規定確權登記發證；

　?。?）已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規定登記發證，在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”；

　?。?）非農業戶口居民（含戶口遷出、華僑）原在農村合法取得的宅基地和房屋，房屋產權沒有變化的，經該農民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為非本農民集體成員”；

　?。?）對于沒有權屬來源證明的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，由村委會出具證明并公告30天無異議，經鄉（鎮）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權。

　　11.哪些情況下不予辦理宅基地使用權登記？

　　有下列情況之一的，不予辦理宅基地使用權登記：

　?。?）所申請登記的宅基地使用權用地不符合《鄉鎮土地利用總體規劃》；

　?。?）除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記；

　?。?）非本集體經濟組織成員或城鎮居民在農村購買宅基地、住房的；

　?。?）宅基地權屬爭議尚未處理結束的；

　?。?）土地違法違規行為尚未處理或正在處理的；

　?。?）農村宅基地經批準后連續兩年未使用建設的；

　?。?）法律法規、政策規定的其它不予確權的。

　　12.哪些情形下可收回宅基地使用權？

　　有下列情形之一的，報經市或縣人民政府批準，可以注銷其土地使用證或用地批準文件，由村民委員會或農村集體經濟組織收回宅基地使用權：

　?。?）為實施村莊集鎮規劃進行舊村改造或國家建設征用等原因需要調整或遷建住宅，新房建成后，逾期無正當理由不拆除舊房，退出原宅基地的；

　?。?）進行鄉（鎮）、村公共設施和公益事業建設需要占用的宅基地；

　?。?）因繼承房屋等原因造成農村村民一戶一處之外的宅基地；

　?。?）因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地；

　?。?）未按照批準用途使用的；

　?。?）非法轉讓宅基地的。

　　13.是不是所有的宅基地都要發證？

　　按照“一戶一宅”的原則，對符合發證條件的辦理登記發證，不符合條件的不準辦理。無論是村委會分配、繼承、贈與、分戶等方式取得的宅基地，只要是空閑地或房屋建設未竣工的，都不準發證。
 

　　14.“小產權房”可以發證嗎？

　　小產權房是指未經批準，占用農民集體土地建設的房屋及附屬配套設施，沒有向政府繳納土地出讓金等相關費用，土地性質為集體，屬于違規違法用地?！锻恋氐怯涋k法》明確規定，嚴格禁止通過土地登記將違法違規用地合法化。小產權房發證既無法律基礎，也無政策支持，更與我國的土地制度相違背，所以小產權房不能發證。

　　15.城鎮居民能否到農村購置宅基地？

　　根據《關于加強農村宅基地管理的意見》，“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”，所以城鎮居民不能在農村購置宅基地和農民住宅。

　　16.村民在出售、出租房屋后，還能再申請宅基地嗎？

　　村民在出售房屋后，不可以再申請宅基地?！锻恋毓芾矸ā返诹l規定，農村村民出售房屋后，再申請宅基地的，不予批準?！蛾P于加強農村宅基地管理的意見》第二部分第（五）項第二款規定：農村村民將原有住房出售、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。

　　17.新農村建設分配的宅基地能否發證？

　　新農村建設是在原舊村址上實施新村建設，且占用的土地是原村集體建設用地，可以辦理宅基地申報，經有批準權的人民政府批準，進行確權登記發證。在耕地進行新農村建設的，如果已辦理農用地轉為建設用地手續的，可以申請確權登記發證；未辦理農轉用手續的，無論規模多大，無論是哪一級批準的新農村，都不準辦理登記手續。

　　18.“撤村建居”的宅基地如何登記？

　　對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調查統計，不登記發證。調查統計時在新建單位名稱后載明原農民集體名稱。

　　19.農村村民在出賣、出租房屋后，還能再申請宅基地嗎？

　　村民在出賣房屋后，不可以再申請宅基地。《土地管理法》第六十二條規定，農村村民出賣房屋后，再申請宅基地的，不予批準。《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》(國土資發[2004]234號)第二部分第(五)項第二款規定：“農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。”

　　20.村內無宅基地可供分配，父親房宅贈與兒子的能否辦理？上海房產律師

　　上海房產律師可以辦理，但父親不可再申請宅基地，兒子也要符合“一戶一宅”原則的規定。親兄弟之間贈與也照此辦理。

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