松江區房屋糾紛律師代理某股份公司房產合同糾紛

　　審理法院：　上海市第一中級人民法院

　　案　　號：　（2012）滬一中民二（民）終字第3343號

　　案　　由：　房屋租賃合同糾紛

　　裁判日期：　2012年12月13日

　　上海市第一中級人民法院民事判決書

　?。?012）滬一中民二（民）終字第3343號

　　上訴人（原審被告）上海A旅館有限公司。

　　法定代表人葉某某，職務執行董事。

　　委托代理人金某，上海B餐飲有限公司員工。

　　委托代理人丁亮，上海市丁孫黃律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）上海C能源股份有限公司。

　　法定代表人鄭某某，職務董事長。

　　委托代理人吳益民，上海市華榮律師事務所律師。

　　委托代理人張艷郁，上海市華榮律師事務所律師。

　　原審被告上海D媒體通信科技發展有限公司。

　　法定代表人俞某某，職務執行董事。

　　委托代理人金某某，該公司員工。

　　上訴人上海A旅館有限公司（以下簡稱A公司）因房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市長寧區人民法院（2012）長民三（民）初字第691號民事判決，向本院提起上訴。本院于2012年11月27日受理后，依法組成合議庭，于2012年12月5日公開開庭進行了審理。上訴人A公司的委托代理人金某、丁亮，被上訴人上海C能源股份有限公司（以下簡稱C公司）的委托代理人張艷郁、原審被告上海D媒體通信科技發展有限公司（以下簡稱D公司）的委托代理人金某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審認為，C公司與A公司之間就涉訟房屋簽訂的租賃合同系雙方的真實意思表示，當屬合法有效。合同的權利義務終止后，雙方當事人應當遵循誠實信用原則，恪守合同約定，按約履行己方各項義務。

　　根據C公司、A公司提供的證據證明，租期屆滿后，C公司、A公司之間未就續租問題達成租賃協議，A公司作為承租人應當按照約定向C公司返還涉訟房屋，故對于C公司要求A公司搬離及交還涉訟房屋的訴請，法院應予支持。對于C公司要求A公司承擔涉訟房屋使用費的訴請，因合同中對于A公司在租期屆滿后的房屋使用費標準有明確約定（即日租金的6.28元/平方米），故法院予以支持，但6.28元/平方米/日的房屋使用費起算時間應為租期屆滿5日后，即從2012年2月27日起算，2012年2月22日至26日期間，應為C公司給予A公司的搬離期，故對于該部分的房屋使用費法院不予支持。

　　A公司并未舉證證明雙方就續租問題達成一致。對于裝修部分，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規定，承租人經出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。關于動遷利益，根據合同的約定，在租賃期內即使動遷，C公司也不對A公司做任何經濟賠償和補償。而根據拆遷公告發出的日期，是在合同到期日后的半年，故依據法律規定和合同約定A公司均無動遷利益。綜上所述，A公司的相關辯稱意見，缺乏事實與法律依據，法院均不予采納。

　　三方簽訂的《抵押合同》合法有效，法院予以確認。因A公司還在繼續使用涉訟房屋，產生的房屋使用費屬于抵押合同擔保的范圍，且兩部車輛已經進行了抵押登記。故依據擔保法的規定，若A公司未按期履行支付房屋使用費的義務，則C公司可與D公司協議，以上述兩輛車輛折價或者拍賣、變賣上述兩部車輛所得價款受償，超出債權部分的價款歸D公司所有，不足部分由A公司繼續清償。

　　原審法院審理后，依照《中華人民共和國合同法》第九十二條、第一百零七條、第二百三十五條，《中華人民共和國擔保法》第五十三條之規定，于二〇一二年十月二十三日作出判決：一、上海A旅館有限公司應于判決生效之日起十日內搬離本市長寧區延安西路XXXX弄XX號前幢（建筑面積為1,027平方米）房屋，并將該房屋交還給上海C能源股份有限公司；二、上海A旅館有限公司應于判決生效之日起十日內支付上海C能源股份有限公司自2012年2月27日起至實際交還房屋之日止的房屋使用費，按照人民幣6.28元/平方米/日標準計算；三、若上海A旅館有限公司未按期履行上述第二項付款義務，則上海C能源股份有限公司可與上海D媒體通信科技發展有限公司協議，以東風牌型號為LZ6460Q8GS，車牌為滬XXXXXX的小型普通客車和海馬牌型號為HMC6432，車牌為滬XXXXXX的小型普通客車折價，或者申請以拍賣、變賣上述兩輛車輛所得價款優先受償，超出債權部分價款歸上海D媒體通信科技發展有限公司所有，不足部分由上海A旅館有限公司繼續清償。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費人民幣5,073元，由上海A旅館有限公司負擔。

　　判決后，A公司不服，上訴于本院，訴稱：C公司不是房屋的權利人，其與A公司的租賃合同應屬無效。涉訟房屋的產權人系上海E機械廠，從該單位工商資料上看有注銷的信息，但后又有同名單位的工商材料出現，因此無法確定上海E機械廠確實注銷。涉訟房屋產權的流轉有國資流失之嫌疑，C公司不是房屋權利人，無資格提起訴訟。要求二審法院撤銷原審判決第一、二項。

　　被上訴人C公司辯稱：原審認定事實清楚、適用法律正確，要求二審法院維持原判。

　　原審被告D公司述稱：同意A公司的意見。

　　經本院審理查明，原審法院認定事實無誤，本院依法予以確認。

　　本院認為：C公司與A公司簽訂的合同系雙方真實意思表示，當屬合法有效，A公司應當按約全面履行義務。原審根據雙方的合同約定及本案的事實所作的處理，符合法律規定，本院予以維持。上訴人A公司主張C公司非涉訟房屋的權利人，不是本案適格原告。本院認為，本案為租賃合同糾紛，C公司與A公司系合同的相對方，A公司理應恪守合同義務?，F合同租賃期限已經屆滿，A公司繼續占用系爭房屋已無合同依據和法律依據，應予返還并支付相應使用費。據此，原審法院所作判決正確，本院依法予以維持。至于涉訟房屋在產權流轉過程中的問題，應當通過其他途徑予以處理，不屬于本案的處理范圍。綜上所述，上訴人A公司的上訴理由不能成立，其上訴請求，本院難以支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費人民幣5,073元，由上訴人上海A旅館有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審判長　龐聞淙

　　代理審判員　朱　瑞

　　代理審判員　許　京

　　二○一二年十二月十三日

　　書記員　強　穎

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