廣州房屋買賣律師:房屋買賣需要知道的十大問題

　　買受人雖有發展提出有效執行異議的權利，但一方面會耗費大量時間、金錢等成本；另一個重要方面，其異議是否能夠成立還需更加符合我國法律環境相關管理規定，一旦異議不成立，則面臨房、錢兩空的風險。那么對于相關情況你了解多少呢？接下來和廣州房屋買賣律師一起看看吧。

　　一、出賣人無權處分導致企業合同履行我們不能

　　由于在簽訂定向安置房銷售合同時尚未辦理房屋的產權證明，被安置人通常以自己的名義拿出購買的定向安置房的銷售合同，證明自己是該房屋的所有者。 然后與買方簽訂銷售合同。 由于定向拆遷房屋是在拆遷的基礎上取得的，簽訂拆遷補償合同的人不一定是合同中記載的房屋的專有權利人，拆遷利益大部分由家庭成員分擔。 出賣房屋的行為未經其他共有人事先同意或者事后共同承認的，屬于依法處置權。 盡管房屋買賣合同不會因未經授權處理而失效，但在房屋交付或轉讓等合同履行階段，其他權利人不會同意繼續履行合同，同時也面臨著無法為繼續履行合同提出索賠的風險， 如交付房屋或協助轉讓所有權。

　　二、相關費用負擔協議沒有明確和延遲執行

　　定向安置房買賣合同簽訂時，雙方未對初次領取產權證所需繳納費用由誰承擔進行明確約定，在具備過戶交易條件時存在雙方相互扯皮的風險。例如，根據北京市的相關政策，二類經濟適用房上市需要繳納3％的土地出讓金，買賣雙方在協商房屋價款之時，未將土地出讓金作為房屋價款考量因素，在后續得知土地出讓金補交事宜時，往往會對該部分款項由誰承擔爭執不下，導致合同無法順利履行，由此引發雙方對簿公堂。

　　三、出賣人可以虛構房源信息致使買房人錢房兩空

　　此類風險主要發生在“合同銷售”的背景下。 由于房子不是買賣的，購買者不能現場檢查房子，而出賣人交付房屋的義務通常是在房屋完工之后，通常需要2至3年。 在司法實踐中，存在以出賣房屋為目的騙取購房款、偽造與拆遷單位簽訂的房屋拆遷合同，并以此虛假合同與購房者簽訂購房合同的行為。 如果購房者未能核實房屋來源的真實性來支付房屋，將面臨資金、房屋空置的風險。

　　四、房價不斷上漲出賣人可以單方毀約、違約

　　由于定向安置房的特殊性，產權的初始購買往往需要較長的時間，而且時間還伴隨著價格的波動。在房價急劇上漲的情況下，賣方可能會后悔原來的銷售行為，然后采取反悔按時支付、推遲所有權轉讓、要求提高購買價格、遷出其他權利人等手段違反合同、設置履行買賣合同的障礙。特別是在“合同銷售”交易風險較大的情況下，由于房屋尚未交付，賣方為了賺取更多的利潤，直接將房屋高價出售給他人，并在短期內將房屋交出、轉讓。

　　五、購房人資格欠缺導致企業合同履行經濟困難

　　由于拆遷房屋在簽訂銷售合同時沒有產權證明，買賣雙方將不會到建設委員會網上簽字。 雖然買受人可以實際占用和使用房屋，但在簽訂買賣合同時，買受人不具備購房資格的，將無法辦理網上簽約手續，存在房屋無法轉讓的風險。 即使買方提起訴訟，法院也需要審查其購買該房屋的資格。

　　六、房屋存在一些上市公司交易期限制而網簽不能

　　對于部分有交易時限的安置房，房屋上市交易時限尚未到期的，買賣雙方因交易時限原因無法辦理網簽手續。一般情況下，從房屋交付到辦理產權證初始登記的時間為拆遷后5年左右。如果上市時間以5年為限，那么整個時間就是10年。如果不能在這么長的時間內完成轉讓，就容易出現各種不確定的合同風險。

　　七、賣房人一房數賣而無法進行履約

　　賣方分別與多個買方就同一定點安置房分別簽訂多份買賣合同。在合同全部有效的前提下，如果買方要求履行合同，有相應的權利保護順序（所有權的轉讓——合法占有——是根據付款金額和次序、凈簽字、合同成立等因素確定的） ，買方要求繼續履行合同后的命令不予支持。在“目標銷售”和“合同銷售”的交易中，由于沒有現成的房屋，買方不能知道賣方是否也與他人簽訂了合同。

　　八、買房人來說不具備被安置一個身份而無法選房

　　此種管理風險問題主要發展存在前述的指標可以買賣中。由于企業定向安置房是對特定目標人群的安置，所以有資格選房的人在我們前期簽訂以及相關經濟補償協議時都已由拆遷工作部門信息登記數據記錄。其后，買受人雖然我國支付對價購買了選房憑證，但由于其不具備被安置資格，即便持有選房單也存在無權選購安置房的風險。根據大興區的相關法律政策，安置房買賣雙方合同底單上記載的權利人僅能在近親屬之間能夠進行分析調整。

　　九、出賣人的安置房屋為強制執行財產

　　受房屋竣工、房產證取得一定時間相對較長或者企業上市公司交易活動時間可以限制等因素，定向安置房買賣合同的履行期限往往需要較長。若賣房人在房屋所有權轉移到購房人名下之前因個人通過債務被依法行政強制要求執行，則該定向安置房將面臨被查封、拍賣等強制執行的風險。買受人雖有發展提出有效執行異議的權利，但一方面會耗費大量時間、金錢等成本；另一個重要方面，其異議是否能夠成立還需更加符合我國法律環境相關管理規定，一旦異議不成立，則面臨房、錢兩空的風險。

　　十、被出售房屋的主人不能轉讓該房屋

　　安置房有產權登記條件的，第一份產權證只能以安置房的名義登記。在實踐中，一些人因為經濟困難被重新安置來賣房子，往往是為了彌補西墻，向許多人借錢。如果買方未能及時辦理第二次轉讓手續，可以出售房屋抵押、典當等權利負擔。當出賣人不能免除登記責任時，除非買受人愿意出資清除轉讓障礙，否則將面臨轉讓風險。

　　以上就是廣州房屋買賣律師為大家帶來的我國現行有關法律法規全部內容。總的來說，如果上市時間以5年為限，那么整個時間就是10年。如果不能在這么長的時間內完成轉讓，就容易出現各種不確定的合同風險。法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關問題，歡迎咨詢我們的相關專業律師，我們會為你做出專業的解答。