上海合同官司律師論述限購政策并不影響合同效力

　　1.限購政策不影響房屋買賣協議的有效性。只要雙方簽訂的銷售協議沒有《合同法》第五十二條規定的合同無效，視為合法有效。

　　2.占用房屋應理解為房屋的管理和控制，如取得房屋鑰匙、辦理物業登記手續等，可視為房屋的實際管理和控制權。局外人出具的證明屬于本質上的證人證詞，只有其他事實才能相互證明。

　　3.當事人在購房前知道自己屬于限購政策規定的范圍而仍購買的，應當認定不能辦理轉讓系有自己的原因。

　　4.關于買受人購買的房屋是否用于生活需要的問題?！秷绦挟愖h和復議條例》第二十九條《買受人名下無其他住宅》的規定，旨在保護消費者的生存權利和基本生活需求。當事人一次性購買多套房屋，顯然不符合基本生活需要，遠遠超出正常生活范圍，不符合上述規定。

　　法院裁判：以下是最高人民法院在民事判決書中對這一問題的討論：

　　法院認為，本案再審的重點是：吳志斌是否享有排除江西省南昌市灣里區太平鄉架頭村羅馬假日俱樂部2號樓720室.4號樓102.103.105.109.111.111.112.113.115.116.117房屋的民事權益。具體分析如下：

　　首先，關于吳志斌是否在人民法院查封前簽訂了合法有效的書面銷售合同。2014年5月16日至17日，吳志斌與寧波強房地產公司簽訂了15份羅馬假日內部購買合同協議，雙方真實意思，購買限制政策不影響房屋銷售協議的效力，上述協議不存在中華人民共和國合同法第五十二條合同無效，應當認定為合法有效。上海合同官司律師說在本案中，人民法院于2014年6月18日查封，晚于簽署《羅馬假日內部購買合同協議》，認定吳志斌在人民法院查封前簽訂了合法有效的書面銷售合同。

　　第二，關于吳志斌是否在人民法院查封前占有涉案房屋的問題。吳志斌主張，原審法院不允許證人吳出庭作證。吳出具的情況說明應當作為新證據。情況說明和業主委員出具的證明可以相互確認，足以證明其在人民法院查封前合法占有涉案房屋。法院認為，雖然證人吳在原審中沒有當庭陳述，但原審法院已經審查了吳出具的書面情況說明，申請人不能作為申請再審的新證據的理由。占用房屋應理解為房屋的管理和控制，如取得房屋鑰匙、辦理物業入住手續等，可視為房屋的實際管理和控制權。吳出具的《情況說明》和業主委員會出具的證明在性質上屬于證人證言，需要其他事實相互確認才能證明。上海合同官司律師在這種情況下，吳志斌沒有提供物業出具的通知或交接手續證明，也沒有提供支付的水電費、物業管理費和其他相關收據。因此，吳志斌主張在人民法院查封前占用涉案房屋，缺乏客觀事實依據，法院不予支持。

　　第三，關于吳志斌是否支付了購房款。吳志斌主張將購房款轉移給被申請人。委托陸南民支付購房款?，F金支付購房款，并支付所有涉及房屋的價格。首先，吳志斌在2012年11月15日至2014年1月15日期間向葉漢思和朱曉梅轉賬了8次，共計1416500元；本案涉及的購房合同于2014年5月16日至17日簽訂。上述八筆款項的轉移時間發生在簽訂購房合同之前。早在簽訂購房合同兩年前，就分為八次支付15套房屋的購房款項，這是不合理的，八筆款項的金額不能與本案涉及的購房價格直接對應。吳志斌沒有提供合理的解釋。因此，由于其他法律關系，上述八項轉移是高度覆蓋的。其次，吳志斌主張外人陸南民向寧波強人房地產公司支付的102萬元購房款中，陸南民向寧波強人房地產公司轉移了5016元。法院認為，轉賬憑證不能證明該付款的性質，吳志斌也沒有提供委托陸南民支付購房款的委托付款說明，因此無法確定已支付501626元的購房款。第三，吳志斌主張通過現金支付向寧波強人房地產公司支付15622元的購房款，未提供相應證據。雖然吳志斌提供了寧波強人房地產公司2014年5月17日出具的168100元住房收據，但該收據不能與上述實際付款證據相對應。綜上所述，吳志斌主張支付所有涉及房屋的購房價格，缺乏事實依據。證據不足，法院不予支持。

　　第四，關于吳志斌是否因自身原因未辦理過戶登記。吳志斌與寧波強人房地產公司簽訂的《羅馬假日內部購房簽約協議》明確規定，因國家限購，暫不辦理房屋管理局備案手續。在灣里區取消購房限制后，應推斷吳志斌在購買涉及的房屋時知道，由于南昌的購房限制政策，可能暫時無法辦理登記手續。即使吳志斌主張購房限制條款為合同格式條款，也是因為他在簽訂合同時沒有履行合理審查的義務。他忽視了這一條款，沒有審查涉及該房屋的抵押狀況和寧波強人房地產公司的經營狀況

　　第五，關于吳志斌購買房屋是否用于生活需要?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院處理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條關于買方名下無其他住宅的規定，旨在保護消費者的生存權利和基本生活需求。在本案中，吳志斌一次性購買15套房屋，顯然不符合基本生存的生活需要，遠遠超過正常生活范圍，不符合上述規定。

　　上海合同官司律師根據上述分析，根據《最高人民法院關于人民法院處理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條。第二十九條，吳志斌不享有足以排除強制執行的民事權益。

　　綜上所述，吳志斌的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條的規定。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用《中華人民共和國民事訴訟法解釋》第三百九十五條第二款的規定，裁定如下：拒絕吳志斌的再審申請。

 

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