上海房屋律師所談熱乎的房屋還未過戶就被查封

　　說到生活中的快樂事件，買房是一件快樂的事情，快樂地買房子，生活有了新的希望，誰認為，沒有時間轉讓，房子被法院查封，這是怎么回事？上海房屋律師所回答


       案件詳情

　　2009年2月，屈某與梁某簽訂合作建房合同，同意在屈某妻子程某名下的土地上合建公寓。梁負責出資建房42套。建成后，房屋產權歸梁所有，但梁應給屈12套房屋或人民幣120萬元。2009年8月，房屋建成。由于土地手續是程的名字，房產證以程的名義辦理。根據屈的意愿，梁支付了屈120萬元。梁計劃出售房屋后，程和買家將直接辦理轉讓手續。

　　2009年至2012年，朱先后向梁先生支付了13萬元的房款，購買了其中一棟房子，并在交付后居住。然而，由于房屋所有人程先生想在另一棟房屋建成后處理產權事宜，朱先生未能與程先生辦理轉讓手續。2016年8月，買方朱先生與梁先生簽訂了《房屋買賣補充合同》。2016年7月，由于與馬先生的債務糾紛，屈先生和程先生被河南省鄭州市中級人民法院強制執行347萬元的財產。屈先生和梁先生共同建造的房屋被查封，因此買方朱先生購買的房屋也被查封。朱提出執行異議被駁回后，提出執行異議訴訟。　

　　經審理，法院認為，梁建房并支付屈120萬元后，按照雙方合作建房的約定處分涉案房屋，收取房款。買方朱某已支付涉案房屋購房款，并在法院查封前入住，實際占有使用房屋。雖然朱和梁的房屋銷售合同是在法院查封后簽訂的，但不可否認的是，涉案房屋在法院查封前形成了實際的房屋銷售關系，實際上是外人占有的。

　　朱在購買占有房屋和使用房屋的基礎上，享有對該特定財產的期望。馬基于與屈、程私人貸款形成的一般債權，對屈、程的財產享有一般期望，而不是對特定財產的期望。與兩者相比，買方朱對所涉房屋的權益優先于馬的普通金錢債權，因此朱對所涉房屋的民事權益足以排除執行。法院裁定不得執行該財產。

　　法官說法　　

　　《最高人民法院關于人民法院處理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條和第二十九條分別列出了建立一般房屋買受人和商品房消費者異議的要求。在本案中，由于梁是房屋合作建設者，類似于開發商的地位，朱從梁購買了房屋，因此法院參照最高人民法院關于人民法院執行異議和復議案件第二十九條的規定。無論是一般房屋買受人還是商品房消費者，房屋交易行為的真實性都是外人執行異議訴訟的審查重點。交易的真實性往往是通過合法有效的書面房屋銷售合同（通過中介簽訂合同、網上簽訂備案等），實際支付房屋付款憑證和占用住所形成的生活痕跡。因此，保存購買合同、付款憑證、房屋交付憑證和實際水、電、暖、物業等交付憑證非常重要。當然，購房后及時辦理過戶登記手續，是保護自身權益、避免風險的最有效手段。

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國民法典》第二百零八條房地產權的設立、變更、轉讓、消除，應當依法登記。動產物權的設立和轉讓，應當依法交付。

　　《最高人民法院關于人民法院執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條人民法院應當支持：（1）人民法院查封前簽訂合法有效的書面銷售合同；（2）購買的商品房用于居住，買受人名下無其他房屋；（3）已支付的價格超過合同約定總價的50%。　　

　　上海房屋律師所綜合考慮權衡利益。　房地產買受人可以根據被執行人的責任財產范圍、異議人、申請執行人和被執行人對涉案房屋的權利性質、涉案房屋的屬性和功能進行綜合判斷。

　　1.定義責任財產的范圍。在責任財產范圍內，特定財產可以執行，責任財產以外的財產不得執行。買方朱支付了所有的購買款項，并實際占有了使用房屋。該房屋已脫離程的責任財產范圍，程無權用該房屋償還債務，馬不能要求程償還該房屋。

　　2.明確了物權期待權和債權的保護順序。朱支付了所有購房款，實際占用了使用的房屋，并獲得了一定的宣傳效果。雖然不如物權登記效果好，但其物權期望權已超過馬享有的普通金錢債權，應優先保護。

　　3.保護生活和生活權益。朱為自己買了一套房子。該房屋具有朱的生活保障功能和一定的生活利益。與馬享有的普通金錢債權相比，朱的生活權益具有優先保護的價值和意義。

　　律師提醒　　

　　買賣房屋容易發生糾紛，大多數購房者應充分認識到房地產登記效力的重要性，購買房屋及時辦理房地產登記，即使不能及時登記，也要保存購買合同、付款憑證、交付憑證和實際生活水、電、氣、暖、物業費用憑證，避免因證據不足造成糾紛損失。

 

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