房屋租賃合同糾紛案件實例解讀，上海合同糾紛律師：需要注意這幾個問題

　　房屋租賃合同一旦產生糾紛，最穩妥的解決方式就是訴諸法律解決。上海合同糾紛律師就房屋租賃合同糾紛的實際案例，進行整理解讀：

　　上訴人張某、蔣某因房屋租賃合同糾紛，不服上海市閘北區人民法院3450號民事判決，向法院提起上訴。法院依法組成合議庭，進行公開審理。上訴人張某與上訴人蔣某、張某共同委托上海泉城房地產有限公司（以下簡稱泉城公司）代理人樓有軍、上訴人王偉、趙偉娟共同委托上海泉城房地產有限公司（以下簡稱泉城公司）代理人王偉、趙偉娟出庭參加訴訟。案子已經結了。

　　同日，張某向泉城公司支付30萬元，泉城公司向張某出具租金收據。 全部進入公司向張某某交付有爭議的房子。 2007年8月23日，Zhang向泉城公司支付定金34,250.8元，泉城公司向Zhang出具定金收據。 2008年1月，“黃家御廚”酒店在競賽室開業，并開始試運行。

　　2007年4月19日，全成公司發展取得上海市閘北區環境進行保護局試生產（試運行）審查工作意見，原則可以同意1＃、2＃住宅樓、S1、S2商鋪，1＃-11＃連體商鋪管理投入試運行。同時我們要求1＃-11＃連體商鋪不得通過設置一個餐飲業。2007年8月10日全成公司已經取得了上海市消防局“關于寶華現代城1＃、2＃商住樓、S1、S2商鋪以及建筑企業工程設計消防安全驗收人員基本沒有合格的意見”。其中要求全成公司制度落實“已驗收規范建筑如需改變主要用途、內部控制裝修應向閘北區公安機關消防支隊辦理業務有關社會消防手續”等措施。

　　2007年11月2日，環保部門向泉城公司出具建設項目環境影響報告書審批意見，原則上批準了環境影響報告書。 此后，為統一各小商店的排煙方向，泉城公司投資安裝排煙管，于2008年3月28日通過環保局竣工驗收。 同日，上海安融物業管理服務有限公司。 寶華現代城管理處向寶華現代城所有餐飲店發出通知，稱閘北區環保局于2008年3月28日發布了《竣工驗收意見》。 各餐廳制作完畢后，應將材料送環保驗收窗口進行小環境影響評價。 2007年12月20日，環保部門向張瑞敏擬設立的上海黃家餐飲管理有限公司（以下簡稱黃家公司）出具建設項目環境影響報告書審批意見。 原則上同意黃家公司2007年11月15日提交的環境影響報告，但對環保設施和污染防治措施的落實提出具體要求，營業時間不超過22小時。 2008年4月14日，黃家公司完成建設項目環保驗收。

　　2007年12月5日，全成公司發展取得了系爭房屋的房地產權證。2008年4月24日皇佳公司進行正式開始成立?；始压镜淖缘貫閺V中路甲－丁號1-2層。

　　2008年11月10日，泉城公司包華現代城商業街管理處向現代城商業街商戶發出通知，稱從即日起，全部物業管理工作由上海泉城地產包華現代城商業街管理處接管。

　　2009年4月1日，全成公司可以委托律師向張某某、皇佳公司進行發函，要求其在接到函告之日起三日內支付企業拖欠的租金、物業服務管理費、電費共計755,094.3元，否則將保留學生根據自己約定解除勞動合同并通過提高訴訟解決途徑就是維護我們自身管理合法用戶權益的權利。同年4月8日全成公司又發函稱，由于張某某、皇佳公司發展仍未付清相關業務款項，故根據施工合同沒有約定解除雙方之間訂立的租賃項目合同，同時還要求張某某、皇佳公司將商鋪恢復原狀并歸還全成公司。

　　2009年4月20日，泉城向一審法院提起上訴。 請示：1、撤銷雙方于2007年8月20日簽訂的《上海房屋租賃合同》；2、張黃嘉公司向泉城公司支付逾期租金359,962.4元、物業管理費40元。 甲9.5元，電費97586.4元； 張黃嘉公司向公司支付違約金154,269.6元（〉月租金的兩倍）。 4. 張、黃嘉公司應立即將租賃店鋪及周邊公共部位恢復至原有狀態； 張、黃嘉公司應向泉城公司支付逾期的入住費15元/平方米/天（〉自合同解除之日起）。

　　張某、黃家公司隨后提起反訴，請求法院下達命令： 1、撤銷當事人于2007年8月20日簽訂的《上海市房屋租賃合同》 ;。泉城公司賠償張某、黃家公司裝修、餐具、設備等費用2,628,882.9元；泉城公司賠償張某和黃家公司經營損失 c，285元；公司退還257,116美元的租金和押金。

　　2009年5月20日，全成公司進行變更原訴訟服務請求為：1、張某某、皇佳公司向全成公司企業支付其拖欠的租金8丙，丙2.8元（自2008年8月1日至2009年6月30日）、物業項目管理費51,209.7元（自2007年10月1日至2009年4月30日）、電費49,224元（自2008年12月1日至2009年4月30日）；2、張某某、皇佳公司向全成公司需要支付平臺逾期沒有履行合同違約金甲0,000元。

　　2009年6月，上海立信資產管理評估技術有限責任公司可以接受上海市高級發展人民對于法院的委托，對皇佳公司內的房屋建筑裝飾裝修及餐飲服務設施網絡設備的市場經濟價值問題進行相關司法鑒定。經評估，皇佳公司內的存貨、固定資產和長期待攤費用在評估基準日2009年5月31日的市場研究價值為188.56萬元。

　　2009年8月，張某某、皇佳公司向原審人民法院可以提供一個電話進行錄音技術資料以及一份，稱通話雙方為全成公司通過法定主義代表人高某與案外人韓某某，用以研究證明全成公司曾同意或者延長免租期至2008年12月31日。全成公司則對該份證據的真實性與關聯性分析表示沒有異議。

　　2009年12月2日，張XX、黃嘉公司、泉城公司移交爭議房屋，張XX、黃嘉公司將爭議房屋交還泉城公司，評估清單中所列財產留在爭議房屋中。

　　在使用過程中，泉城公司表示，為便于計算，要求張、江支付電費5萬元。

　　一審法院審理后認為，本案爭議集中在以下幾個方面： 第一，本案所涉合同是否應當撤銷，如果應當撤銷，如何確定撤銷日期。泉城公司認為，雖然該公司于2009年4月8日致函張某要求終止合同，但張某沒有同意泉城公司的要求，經過協商泉城公司不再主張終止合同，因此，我不同意張某要求解除合同的說法。章表示，由于該公司無法重新租賃競爭對手的住房，導致了違約，因此要求解除合同。法院認為，鑒于承租人張某明確要求撤銷房屋租賃合同，雖然川城公司在訴訟中要求承租人繼續履行合同，但由于債務標的不適合強制履行，因此法院不接受川城公司繼續履行合同的請求。泉城公司與張某簽訂的租賃合同應予撤銷。至于合同終止的時間，合同終止之日為2009年5月6日，張某反訴復印件應送交川成公司。

　　第二，張某某未按約支付租金的行為是否構成違約。全成公司認為其已經按照合同約定向張某某交付了房屋，而張某某沒有按照合同約定支付租金，故張某某構成違約。張某某則認為由于全成公司在簽訂租賃合同時具有尚未辦理出產權證，亦未通過大環評，且該出租房屋內沒有煤氣，該房屋不能經營餐飲，還由于該租賃的房屋距離居民區較近致使其只能營業至晚上10點等事實，全成公司已經構成違約，故其拒付租金是正當行為，不構成違約。法院認為，出租人有交付完好房屋的義務，承租人則應對房屋是否符合使用目的盡到審慎注意義務，張某某作為承租人，在簽訂租賃合同之時已打算在系爭房屋內開設餐飲，張某某應當對系爭房屋是否適合開設餐飲，是否具備開設餐飲的條件、是否能通過相關行政審批盡到審慎注意義務。張某某在簽訂租賃合同并實際經營“皇佳御廚”餐飲后再以租賃房屋距離居民區較近、系爭房屋內沒有煤氣、全成公司在較晚的時間內才辦理出大環評、將一樓分隔成二層后無法通過消防驗收等理由拒付租金，缺乏合同依據和法律依據，不能構成對支付租金的抗辯。故法院認定張某某未按期支付租金構成違約。張某某提供的包括錄音資料在內的相關證據，尚不足以證明存在全成公司同意延長其免租期的事實。

　　第三，如何承擔違約責任。1. 如上所述，張某未按約定支付租金構成違約，張某應于2008年8月1日至2009年11月30日期間支付租金和使用費。 由于張淳總裁于2009年5月8日致函泉城公司要求移交該房屋，泉城公司未能及時收妥該房屋，因此造成損失擴大的責任。因此，2009年5月8日以后的房屋使用費由法院根據泉城公司上述履約缺陷及張某違約情況確定。2. 由于泉城公司自2007年10月1日至2009年11月30日提出的物業管理費于2008年11月10日前由上海安融物業管理公司管理，故泉城未能提供上海安融物業管理有限公司同意向泉城收取前期物業管理費的證據，法院對泉城此前提出的物業管理費不予支持。 基于上述原因，張某自2008年11月10日至2009年5月8日期間承擔全部物業管理費，2009年5月9日至2009年11月30日期間的物業管理費由法院自行決定。 綜上所述，根據雙方的合同以及雙方在履行過程中的違約和缺陷，在適當的情況下，法院裁定張某應就2008年8月1日至2009年11月30日期間的房屋租賃和使用支付總計85.5萬美元（扣除押金后超過257,116美元），張某仍需支付597,884元。 2008年11月10日至2009年11月30日物業管理費為2萬元。 3. 對于公司提出的電費，以雙方確認的“小電表”耗電量為基礎，公司可支持公司需求5萬元。 4. Zhang、Jiang向泉城公司索賠裝修、設施、設備損失2,628,882.9元，Zhang為違約方，相關損失由Zhang自行承擔。 但考慮到公司在合同履行過程中存在一定缺陷，并考慮到爭議房屋的裝修包括中央空調、消防設施、廚房用具、電梯等對公司有使用價值的設施設備，公司應給予適當的補償，具體金額由法院自行決定為C0.000元。 5. 對于張某和姜某要求公司賠償經營損失的索賠，張某提供的證據不足以證明損失的存在，張某在合同履行過程中違約。因此不支持。6. 關于公司要求張江支付違約金的條款，由于公司在合同履行過程中存在一定缺陷，且張江認為雙方約定的違約金過高，法院酌情調整為7萬元。 黃家公司因被撤銷，已在爭議房屋開設餐飲，并在爭議房屋登記，爭議房屋屬于該房屋的實際使用人。 因此，本公司另一股東江某對張某的上述付款義務負有連帶責任。

　　總之，法院認為，川城公司與張某簽訂的房屋租賃合同是當事人自愿簽訂的，不違反法律的禁止性規定，應當有效。依法訂立的合同對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行義務，不得擅自變更或者解除合同。由于承租人表示不再出租有爭議的房屋，并進行審判，雙方已就有爭議的房屋移交，法院予以解除。對于法院的判決，在大家意料之中，房屋租賃合同糾紛訴訟中講的最多就是證據以及合同的約定。您如果有相關問題，可以來電咨詢我們上海合同糾紛律師。