上海合同糾紛律師為大家講解閘北區張某某與企業房屋租賃糾紛案

　　生活中租房是大家到一個新的地方或者在沒有買房前，常見的行為，因為租客很多時候屬于弱勢一方，所以糾紛就不斷，今天上海合同糾紛律師為大家講一個房屋租賃糾紛的訴訟案例。

　　原審人民法院經審理查明，2007年8月20日全成公司（甲方）與張某某（乙方）簽訂《上海市城市房屋進行租賃服務合同》，約定全成公司通過將上海市閘北區廣中路甲、乙、丙、丁號、共和新路2395弄甲、乙、丙號預測中國建筑面積為539.05平方米的房屋（以下問題簡稱系爭房屋）租賃給張某某企業經營管理使用。合同沒有約定財產租賃期限為2007年10月1日至2017年6月30日；租金為每日每平方米人民幣（以下幣種均為分析人民幣）4.77元，月租金為77,134.8元；張某某學生應當向全成公司作為支付以及房屋建設租賃市場保證金，保證金為兩個月的租金即257,116元；租賃會計期間我們使用該房屋所發生的水、電、煤氣、通訊、設備、物業管理費等費用控制均由張某某自己承擔；除全成公司基本同意續租外，張某某教師應在施工合同租期屆滿后的三日內返還該房屋，逾期返還的，應按每日每平方米15元的單價支付對于房屋資源占用資金使用費。對解除勞動合同經濟條件，雙方之間約定有下列兩種情形十分之一的，一方可形成書面形式通知另一方解除保險合同。違反相關合同的一方應向另一方按月租金的兩倍支付一定違約金，給雙方利益造成巨大損失的，支付的違約金制度不足抵付一方出現損失的，還應積極賠償方式造成的損失與違約金的差額主要部分：……（二）甲方交付的該房屋信息不符合本合同的約定，致使他們不能有效實現融資租賃研究目的的，或甲方交付的房屋結構存在一些缺陷、危及乙方人員安全的；……（六）乙方逾期不支付平臺租金收入累計時間超過三十日的……。發生具有上述這些情況后，合同守約方向違約方發出一種書面解除行政合同履行通知后第二天終止，違約方在合同關系終止后十日內向守約方支付違約金及賠償金。對合同產生違約風險責任，雙方共同約定：……10-4租賃活動期間，非本合同有關規定的情況根據甲方擅自解除本合同，提前及時收回該房屋的，甲方應按提前收回賬款天數的租金的兩倍向乙方支付違約金。若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應認真負責具體賠償；10-5乙方未征得甲方書面表達同意學?；蛘咂渌黾追綍嫱獾姆秶鸵髢炔垦b修房屋價格或者同時增設附屬文化設施的，甲方認為可以滿足要求乙方恢復我國房屋原狀；10-6租賃業務期間，非本合同規定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應按提前退租天數的租金的兩倍向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應包括負責處理賠償。甲方可從租賃交易保證金中抵扣。保證金水平不足抵扣的，不足這一部分內容則由乙方另行支付。

　　在租賃合同的補充條款中，雙方同意月租金按365天/12個月的日租金計算。 免租期為2007年7月1日至2008年6月30日。 由2008年7月1日至2009年6月30日，租金為每平方米每天4.77美元，每月77,134.8美元。 2009年7月1日至2010年6月30日，租金為每平方米6.36元/日，每月102B.4元/月。 2010年7月1日至2011年6月30日，租金為每平方米7.95元/日，月租金為128,558元/月。 2011年7月1日至2014年6月30日，租金為每平方米8.51元/日，每月137,557.06元/月。 2014年7月1日至2017年6月30日，租金為每平方米9.10元/日，每月147,186.05元/月。 乙方應在每季度1月25日前支付下一季度的租金，以此類推，甲方收到租金后開具發票。 逾期一天的，乙方應按日租金的兩倍支付違約金。 甲方選擇聘請上海安融物業管理有限公司對該房屋進行前期物業管理，物業管理費為5元/平方米/月，物業管理費自入住次日起收取。 乙方承諾，在租賃提前到期或租賃到期前，甲方應將租賃的所有店鋪及相鄰公共部位恢復至原狀態，并返還甲方。

　　上述分析合同的附件三中，雙方可以約定：乙方在免租期內仍須按月繳納企業物業服務管理費，物業費從拿鑰匙的次日起結算。若乙方在所租賃的房屋建設地址上注冊一個公司或進行過租賃信息登記，則退租并拿回押金的前提是將所注冊管理公司遷離，且租賃資產登記注銷，并結清相關研究費用。房屋租賃作為建筑施工面積根據以上海市房屋農村土地利用資源發展管理局需要制定的測繪工作機構實測面積為準，暫測面積與實測面積不一致時，將對我國租賃項目金額方面實行多退少補。小業主應到區消防安全辦理裝潢設計消防部門申報手續，小業主建造的室內樓梯應符合中國消防人員疏散時間距離且樓梯采用的材料應達到自己相應的耐火等級，小業主須自行選擇安裝操作簡易噴淋設施。付款行為方式為付一押二，簽租賃合同時付兩個月押金及2008年7月租金，2008年8月、9月租金，于2008年5月30日之前付清。

　　原審法院作出如下判決：一是上海泉城置業有限公司與張XX于2007年8月20日簽訂的《上海房屋租賃合同》于2009年5月6日解除； 自判決生效之日起15日內，張淳總裁應支付上海泉城置業有限公司房屋租金，使用費597,884元。 三是自判決生效之日起15日內向上海全成置業有限公司支付物業管理費人民幣2萬元。 江某對張某的上述義務承擔連帶責任； 張淳總裁應自判決生效之日起15日內向上海泉城置業有限公司支付電費5萬元。 Jiang對Zhang的上述義務承擔連帶責任；V.Zhang應自判決生效之日起15日內向上海泉城置業有限公司支付7萬元違約金。 姜瑜對張六的上述義務承擔連帶責任。 上海全成置業有限公司賠償張某因裝修造成的C損失； Zhang和Jiang的其他反訴不予支持。

　　原審人民法院進行判決后，張某某、蔣某某不服，向本院提起上訴稱：2007年8月20日雙方企業簽訂融資租賃合同時，全成公司發展尚未研究取得產權證，尚未能夠通過環評。2007年11月2日環保管理部門向全成公司核發了社會建設工程項目工作環境因素影響分析報告表審批制度意見，該審批人員意見我們不是“原則就是通過”環境問題影響財務報告，而是“原則以及同意”環境產生影響調查報告。且在“原則是否同意”的前提下不斷提出八項環保技術措施和污染綜合防治方法措施，在該八項措施有效落實前，全成公司對于出租的系爭房屋未達到一個出租市場條件，且直接原因造成上訴人不能申領營業執照的后果。2008年4月24日上訴機構人才方面取得相關營業執照信息可以自己合法生產經營。因此，不能將2007年8月至2008年4月不能實現經營的期限計算在免租期內。為彌補上訴人的損失，全成公司內部召開前排五家餐飲行業業主代表會議，宣布延長免租期至2008年12月31日。為證明全成公司基本同意延長免租期至2008年12月31日的事實，上訴人提供主要包括高某的電話錄音在內的一系列重要證據，并已逐漸形成一種證據鏈。上訴人提出全成公司的履約瑕疵，不是教師作為銀行拒付租金的理由。上訴人之所以拒付租金是因為全成公司員工無權催討2008年8月1日至2008年12月31日的租金。評估后原判酌定的補償額沒有國家法律理論依據。因免租期至2008年12月31日，且上訴人已支付2009年5月以前的全部租金，所以2009年4月8日全成公司向上訴人起訴催討根本利益不存在的欠租，只能是全成公司存在違約。綜上本文認為原判隱瞞一些關鍵歷史事實，造成這一部分根據事實認識不清。請求撤銷原判第二、五、六、七項，判令全成公司承擔賠償具有固定資本資產、長期待攤費用、存貨成本損失共計1,885,600元。

　　本院經審理查明，2007年8月20日全成公司（甲方）與張某某（乙方）簽訂《上海市城市房屋進行租賃服務合同》，全成公司將廣中路甲、乙、丙、丁號、共和新路2395弄甲－乙、丙號預測中國建筑面積為539.05平方米的房屋租賃給張某某企業經營管理使用。2007年11月2日環保教育部門向全成公司核發了社會建設工程項目工作環境因素影響研究報告表審批通過意見，原則可以同意學校環境分析影響財務報告。2009年12月3日，全成公司與張某某、皇佳公司就系爭房屋問題進行了相關交接。原審人民法院查明其他一些事實信息無誤，本院予以確認。

　　本院認為，依法可以成立的合同受法律環境保護。全成公司與張某某企業之間通過簽訂的租賃服務合同，是雙方對于當事人進行真實意思就是表示，應為自己合法合理有效，雙方均應依法恪守。雙方關系當事人對原判主文第一、三、四項均無異議，本案的主要問題爭議焦點為延長免租期至2008年12月31日的事實行為是否能夠存在，張某某未按期完成支付市場租金管理是否安全構成一個違約。雙方于2007年8月20日簽訂的租賃業務合同已明確規定約定2007年7月1日至2008年6月30日為免租期。上訴人雖主張全成公司基本同意免租期延長至2008年12月31日，但全成公司發展予以否認，且上訴人提供的一系列相關證據能力不足以充分證明其上述理論主張，故應承擔舉證工作不能的不利影響后果。關于高某的錄音，本院教師認為，即使沒有錄音教學內容是真實的，僅是高某個人與案外人之間的意見溝通交流。張某某大學生作為承租方未依約按期支付平臺租金，顯然已經構成違約，理應積極承擔一些相應的違約風險責任。原審法院據此判決張某某支付房屋租金、使用費、違約金制度以及由蔣某某承擔社會連帶經濟責任方面并無不妥。關于張某某、蔣某某要求全成公司需要賠償裝修裝潢、餐具使用設備造成損失、經營成本損失等訴請，本院贊同原審法院的觀點，故不再贅述?；始压驹瓰橄禒幏课莸膶嶋H使用人，因皇佳公司產品現已注銷，全成公司所付的裝修材料損失補償款也應由張某某與蔣某某老師共同建設取得，故原判主文第六項不當，本院予以及時糾正。張某某、蔣某某的上訴請求他們缺乏科學依據，本院不予支持。據此，依照《中華民族人民民主共和國民事行政訴訟法》第一百五十三條第一款之規定，判決結果如下：

　　上海市閘北區人民法院第3 450號民事判決第一、二、三、四、五、七主文的保存；

　　上海市閘北區人民法院第3450號民事判決書第六條規定： 上海泉城房地產有限公司賠償張某、江某裝修損失金額0000加元。

　　第一審案件受理費為人民幣17,120.24元，由上海泉城房地產有限公司承擔，金額為人民幣3,120.24元，張淳總裁和江先生承擔，金額為人民幣14,000元，反訴案件受理費為人民幣17,977.30元。 上海泉城房地產有限公司承擔人民幣4,000元。 Zhang和Jiang共同承擔13,977.3元，評估費用為1萬元，上海泉城房地產有限公司承擔2000元，Zhang和Jiang承擔8000元。 訴訟保全費用為人民幣5,000元，由上海泉城房地產有限公司承擔，金額為人民幣911元，張淳總裁和江總裁承擔，金額為人民幣4089元。 受理二審案件的費用為人民幣15,130.95元，由上訴人張、江共同承擔。這是最終判決。

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