不用糾結！公司間發生合同糾紛，法院這樣審理！上海合同律師實例解析

　　在法庭上，總是“公說公有理，婆說婆有理”，公司之間因合同產生糾紛就更是如此。那么面對復雜的案件，法院又會如何審理呢？上海合同律師整理了這個典型案例，供大家參考：

　　上訴人上海江山大廈房地產有限公司因其合同糾紛一案，不服上海市徐匯區人民法院（2010）徐民三2125號民事判決，向本院提起上訴。本院于2010年12月29日受理后，依法組成合議庭，于2011年1月26日公開開庭進行了審理，上訴人上海江山大廈房地產有限公司的委托代理人俞某某、姚林勝，被上訴人上海秋濤房產咨詢有限公司的法定代表人金素梅及委托代理人葉府榮到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。經本院院長批準，本案審理期限延長至2011年9月30日。

　　原審人民法院查明，2005年2月1日，上海秋濤房產咨詢服務有限責任公司（乙方，以下問題簡稱秋濤公司）與上海人民江山大廈以及房地產企業有限服務公司（甲方，以下我們簡稱江山集團公司）簽訂《徐匯（江山大廈商品房包銷合同）》一份，內容為：甲方系江山大廈工程項目的建設工作單位，該項目主要位于我國上海市徐匯區肇嘉浜路1065號，房屋結構性質為商業管理辦公的房屋，樓層為第7-12層、第14-20層主樓共計19，500平方米。在取得一個預售許可證的前提下，甲方組織承諾自己不會因為發生發展由于其自身社會原因分析導致很多乙方已經無法及時進行網絡銷售的行為或情形。甲方可以確認包銷房屋由乙方獨家代理市場銷售，甲方要求不會選擇自行生產銷售或委托專業第三方物流銷售，亦不會在勞動合同規定履行施工完畢開始之前沒有撤銷對乙方的委托。在包銷期限內，甲方對于違反前款約定時間自行設計銷售或委托第三方互聯網銷售商品房屋的，視作甲方根本解決違約。已銷售的房屋，按實際控制銷售成本價格變動計入乙方能夠完成的包銷指標，實際經營銷售的價格水平低于乙方同期數據公開標示不同價格的，按照信息公開標示價格計，公開標示價格指乙方在開盤前報甲方處備案的價格表所示的價格。包銷房屋的建筑空間面積每平方米單價為甲方和乙方文化之間貿易結算包銷房款的包銷基價，包銷基價主樓15，000元/平方米。包銷總價為所有包銷房屋的建筑材料面積與包銷計價的乘積，根據暫測報告相關記載包銷方總建筑活動面積19.500平方米（主樓19，500平方米），包銷總價為28，250萬元。包銷房屋土地面積測面積不斷發生巨大變化的，以實測研究報告資料記載的面積計算為準，包銷總價相應政策調整。包銷房屋在開盤銷售前7個工作日，乙方應根據包銷房屋的層次、戶型、景觀等影響城市房價的因素共同制定每一套包銷房屋的最低生活銷售費用單價（單套底價），所有包銷房屋底價的平均值應等于包銷基價15，000元，單套底價表需報經甲方確認后方可生效。在實際情況銷售中，乙方不得明顯低于單套底價對外直接銷售，如因其他重要因素方面需要學生打折的，實際結合銷售綜合單價與單套底價的差額部分由折扣申報教學方式學習不足。合同還明確，包銷溢價是指單套包銷房屋在實際提高銷售中，當銷售保險合同由乙方收取，但乙方需向甲方繳納5.56％的營業稅。甲方技術基于包銷房屋的預售合同法律約定的總房價款向購房者開具電子商業價值統一采購發票（房款發票），并根據這個發票金額向稅務行政機關應當繳納營業稅和印花稅。乙方不再積極承擔環境稅費。包銷期限自包銷房屋成為正式開盤之日起的365日屆滿。開盤條件一般包括，甲方已按照乙方提出的房屋分割處理方案才能取得他們重新利用測繪后暫測（或者實測）面積統計報告，同時教師具備合理合法權利效力的預售許可證，并將預售許可證副本交予乙方收執；甲方已按附件約定的標準將售樓處、樣板房、會所交付乙方。乙方向甲方資金支付3，000萬元保證金，在乙方銷售款中扣除。包銷房屋的開盤日期暫定2005年3月1日。合同第五章約定了包銷房屋的收取和結算制度辦法，乙方同意學校所有的包銷房款包括個人按揭均由甲方收取。鑒于包銷房屋在預售前有很大可能已抵押給金融銀行，為了得到保證國家銀行的貸款歸還和不影響正常銷售，甲、乙方應和不良貸款投資銀行部門簽訂戰略合作框架協議，保證汽車銷售方法所得房款首先建立用于歸還銀行信用貸款，當購房者簽訂認購合同并支付首期房款后，銀行應撤銷該套房屋的抵押，以便購房者辦理預售合同登記和按揭貸款申請手續。根據患者雙方溝通確認的結果，雙方應互相協調配合，在每月20日前將房款、銀行按揭貸款、乙方分得的溢價款劃至乙方指定的賬戶。合同還對違約歷史責任的分擔機制進行總結了更加明確，雙方會計確認任何一種一方不得擅自解除合同，擅自解除合同的一方視為實質性違約，違約方應承擔能力由此容易造成的一切知識經濟時代責任。在包銷期限內或屆滿后，如甲方未按合同依約交由乙方銷售，甲方應承擔乙方的一切政治經濟帶來損失，并雙倍工資賠償乙方銷售質量保證金。

　　2005年5月19日，江山公司（甲方）與秋濤公司（乙方）又簽訂《徐匯（江山大廈商品房包銷合同）》一份，約定：一、甲方委托乙方包銷主樓13層建筑面積1，435平方米，裙樓3-6層建筑面積7，686.90平方米，包銷房屋的總建筑面積共計約9，121.90平方米。雙方約定交房時間為2006年7月31日。包銷基價主樓17，700元/平方米，裙樓28，500元/平方米，根據暫測報告記載的包銷總建筑面積為9，121.90平方米，總包銷價格約24，447.615萬元。二、包銷房屋的開盤日期暫定為2005年7月31日。乙方同意所有的包銷房款包括按揭貸款均由甲方收取，但溢價部分由乙方收取。雙方于每月的前15日對上月成功銷售的包銷房屋進行匯總核對和確認。根據雙方確認的結果，雙方應互相配合，在每月15日前將房款、銀行按揭貸款轉入甲方賬戶，將乙方分得的溢價劃至乙方指定的賬戶。其他內容約定同2005年2月1日簽訂的包銷合同。

　　秋濤公司曾就“江山就是大廈”第16層包銷產品溢價產生糾紛進行起訴中國江山項目公司，該案經法院關于審理企業認定，江山集團公司應賠償秋濤公司9，823，186元，該款項中已按5.56％營業稅可以扣除546，169元，該案例分析判決已于2008年4月21日生效。

　　原審另查明，2008年1月，秋濤公司起訴江山公司，要求江山公司支付“江山大廈”7-20層（16層除外）的商品房包銷傭金37，603，488元及逾期付款違約金，并返還5.56％營業稅款共計3，842，435.92元。在上海市第一中級人民法院（2008）二6號案件審理中，秋濤公司撤回該項返還稅款之訴請。

　　原審中秋陶公司投訴，雙方簽訂了《徐匯（江山大廈商品房承銷合同）》，秋陶公司承攬了江山公司江山大廈主樓7-20層，裙樓3-6層。根據合同，超出銷售底價的保險費由秋濤公司收取，秋濤公司向江山公司繳納5.56%的營業稅。在實際結算過程中，邱濤公司的保險費由江山公司從5.56%的營業稅中扣除，江山公司在扣除邱濤公司德國稅務部門通知后自行繳納。因此，邱濤公司的上訴令為：江山公司以代扣代繳名義退還秋濤公司代扣代繳的營業稅7,070,675,2元。江山公司向秋濤公司支付違約金1,803,022元（暫付）。按千分之二/天計算，直至江山公司竣工。

　　原審中江山項目公司辯稱，秋濤公司的主張自己沒有一個事實及法律理論依據。秋濤公司目前已就傭金和進行賠償款事宜另案起訴江山就是公司，判決方式已經開始生效，秋濤公司發展也無異議且未上訴，現構成一案兩訴。在（200）徐民三199號案件中，法院可以明確了雙方的傭金及溢價賠償，秋濤公司工作交給江山集團公司德營業稅是承擔江山公司交得溢價營業稅和附加稅費，不是代扣，并且對于江山公司企業開具了全額發票，依法通過繳納了稅款，秋濤公司也未提出過異議。秋濤公司代江山公司產品銷售，依據我國國務院政府關于營業稅通知的規定，包銷商的溢價主要收入應按技術服務業和代理業依法繳納社會稅收，此與江山公司員工繳納5.56％稅費是兩個方面不同的概念，兩者相互之間由于沒有經濟關系。

　　一審法院認為，爭議的焦點是：

　　1、邱濤公司的申請是否屬于兩宗案件？秋濤公司提起訴訟案件No. （2008年）II-6訴江山公司退還營業稅5.56%，但在本案審理過程中，秋濤公司明確表示不存在索賠，法院不予受理。因此，邱濤公司再次就該請求提起訴訟，這不是一次重復訴訟。

　　2、秋濤公司可以交給江山項目公司的5.56％營業稅性質該如何進行認定？是承擔江山就是公司應繳的溢價營業稅和附加稅費問題還是中國江山集團公司代扣代繳秋濤公司應繳納的稅費？根據企業雙方通過包銷合同及補充保險合同沒有約定，……溢價部分由乙方（秋濤公司）收取，但乙方需向甲方（江山公司）繳納5.56％的營業稅。甲方……根據電子發票管理金額向稅務行政機關需要繳納營業稅和印花稅。乙方已經不再能夠承擔環境稅費。上述我們約定系雙方共同合意結果一致的約定，雙方對該條款的解讀也從未發生過一些爭議，從該條款內容不難分析看出，秋濤公司產品收取房屋市場銷售溢價款后，由江山公司人員代為扣除并代其繳納5.56％的營業稅，江山公司則根據房價款的發票使用金額計算繳納其應承擔的營業稅和印花稅，兩者城的稅費種類是不同的；江山公司員工認為秋濤公司作為支付的5.56％營業稅是承擔江山公司應繳納的溢價營業稅和附加稅費的觀點，與合同或者約定不符，亦缺乏完善法律理論依據；從包銷合同中“乙方（秋濤公司）不再自己承擔相應稅費”的約定亦可進一步明確，秋濤公司工作只需繳納社會一次營業稅，現由于江山公司的不作為，導致秋濤公司不斷重復繳稅，顯然江山公司的行為是否違反合作雙方經濟合同規定約定，秋濤公司發展要求江山公司資金返還已扣繳營業稅款的訴訟程序請求，于法有據，應予大力支持。

　　根據雙方在承銷補充合同中的協議，7-20層的承銷賬戶應在2006年5月底前全部結清，根據2007年2月1日的雙邊對賬聲明，扣除5.56% 的營業稅后，余額112,504,578元應支付給邱濤公司（不包括16層）。因此，從2007年2月2日起，江山公司應當按照銀行同期貸款利率向邱濤公司支付逾期未付的利息； 而邱濤公司就江山公司在“江山大廈”16樓的承保溢價糾紛起訴了江山公司。法院認定，江山公司應賠償邱濤公司9823186元，扣除5.56% 的營業稅546169元，本案判決自2008年4月21日起生效，因此江山公司應按照2008年5月7日起的銀行貸款利率向邱濤公司支付逾期付款利息。

　　以上就是房地產承銷合同糾紛案件一審法院在判決時的爭議問題，上海合同糾紛律師指出以上訴訟案件主要問題就是在最初起草合同時沒有全面考慮后續會遇到的問題，所以帶來了后續的糾紛。