不動產婚內共同還貸及增值怎么計算？

一、案情簡介

　　甲男2004年購房一套，當時價格18萬元，甲男首付8萬元，從銀行貸款10萬元，契稅等其他費用1萬元，婚前甲男還貸本息合計5萬元。2008年甲男與乙女結婚，房屋價值41萬元，產權登記在甲男名下?；橐鲫P系存續期間雙方共同還貸10萬元將貸款清償完畢，其中本金7萬元，利息3萬元。2012年離婚時房屋現值90萬元。
　　甲男與乙女雙方對解除婚姻關系沒有異議，但對房屋補償款的數額有異議。甲男認為，其婚前已經與房地產公司簽訂購房合同并從銀行貸款，雖然婚后還貸本息共計10萬元，但每月銀行都是從其工資卡中定期扣款，女方并沒有參與還貸，離婚時無權獲得任何補償款。乙女認為，雙方沒有約定實行分別財產制，男方的工資收入應當屬于夫妻共同財產，離婚時應按房產現值90萬元減去男方購房時的價格18萬元作為基數對其進行補償，即乙女應獲得的補償款是40萬元。

二、 法院裁判情況

　　一審法院經審理認為，甲男和乙女結婚后還貸10萬元，雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款，但雙方當事人并沒有約定實行分別財產制，甲男的工資收入應當屬于夫妻共同財產。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償”的規定。
　　第一步應先計算訴爭房產的升值率，即訴爭房產現價格除以(結婚時訴爭房產價格+共同已還利息+其他費用)=90/(41+3+1)=200%;
　　第二步計算非產權登記一方所得補償款，即共同還貸部分乘以不動產升值率，該數額的一半即為應補償的數額。10乘以200%=20萬元，非產權登記一方所得補償款為10萬元。一審法院判決訴爭房產歸甲男所有，甲男應支付給乙女10萬元補償款。乙女不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

三、 主要觀點及理由

　　《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》公布實施后，審判實踐中對第十條涉及的婚內共同還貸增值部分的計算，各地法院做法不一，計算結果也存在較大差異。對于一方婚前貸款購買不動產、婚后夫妻共同還貸的情形，離婚時如何計算共同還貸的增值部分，有法官提出了分步計算的方法。
　　第一步是計算不動產升值率，不動產升值率=不動產現價格除以不動產成本，而這里的不動產成本等于購買時不動產價格+共同已還利息+其他費用。在計算不動產升值率時，必須考慮利息成本，不能簡單地用不動產現價格除以結婚時價格直接得出升值率。“其他費用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業費，因為其費用產生的基礎并非交易，而是不動產長期使用中產生的費用;
　　第二步是計算非產權登記一方所得補償，即共同還貸部分乘以不動產升值率，該數額的一半即為應補償的數額。
　　計算具體補償數額時，應注意確定計算時點，這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者屬于一方的個人財產。同時還應考慮兩種情形下的修正問題，

　　一是離婚時貸款尚未清償完畢，只能將夫妻共同已經償還的利息計入不動產成本，而不能將長達20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本，否則會出現非產權登記一方既未享受后續可能產生的升值收益、卻要現實承擔因計入所有利息導致補償額降低的不公平結果;
　　二是一方購買不動產后經過一段時間才結婚的情形，計算不動產升值率時，應以結婚時不動產價格作為計算依據，不能以購買時不動產價格作為依據，因為購買不動產至結婚前這段時間不動產的增值收益屬于一方婚前個人財產。我們認為，上述分步計算法簡明易懂好操作，對審判實踐中審理相關的案件提供了可資借鑒的方法。

　　另外需要指出的是，在離婚分割爭議房產時，法官不僅要明了“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”，同時要根據婚姻法第三十九條的規定，根據財產的具體情況，按照照顧子女和女方權益的原則作出公平裁判。也就是說，計算出的補償數額不是絕對的，法官可以根據案件的實際情況行使一定的自由裁量權，目的只有一個，即相對公平合理地解決糾紛，平衡保護離婚雙方當事人的利益。
　　審判實踐中，有時也會遇到房價下跌的情況，比如購買房產時在一個比較高的點位，婚后夫妻共同還貸若干年后，離婚時房產的現值反而比當初購買時下跌了。面對這種房產沒有增值甚至出現負增長的情況，我們認為，產權登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補償。原因有二：
　　一是一方婚前已經簽訂房產買賣合同，購買什么地理位置、什么樓層、什么朝向的房產是購買方自己的選擇，另一方婚后只是共同參與還貸，購買方自然應當承擔房價下跌的風險;
　　二是離婚時房產判歸產權登記一方，如果只是用于居住而非投資，房價暫時下跌并不會對其造成實質性損失。

四、最高人民法院民一庭意見

　　在適用婚姻法司法解釋(三)第十條時，涉及夫妻共同還貸款項及其相對應增值部分的數額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產升值率。所稱不動產升值率，是用不動產現價格除以不動產成本，不動產成本包括購買時不動產價格+共同還貸的利息部分+其他費用(比如契稅、印花稅、營業稅、評估費等)。

 

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