上海房屋產權律師：小產權房屋的相關法律解答

　　小產權房是什么意義?有很多人對小產權房還不是很了解，不清楚什么是小產權房，小產權房與大產權房有什么差別，上海房屋產權律師做出如下解答：

　　小產權房是什么意思?

　　所謂“小產權房”是指在農村集體土地上設置裝備擺設的房屋，未交納地皮出讓金等用度，其產權證不是由國家房管部分頒布，而是由鄉政府或村委會頒布，所以叫做“小產權房”，又叫“鄉產權房”。“小產權房”不是法律上的概念，只是人們在社會生活中形成的一種約定俗成的稱謂。

　　大產權房與小產權房的對比：

　　1、對開發商的產權而言，將開發商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這類叫法是因為購房人的產權是由開發商一個產權分割來的。

　　2、按房屋再讓渡時是不是需求交納地皮出讓金來區別的，不消再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋一般商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

　　3、按產權證的發證構造來區別的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由州里政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權其實不構成真正法律意義上的產權。

　　第一種和第二種的小產權是正當的，只需交足購房款，或讓渡時補繳地皮出讓金就能自在買賣，其法律規定較為明確。而第三種小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。

　　有的人說小產權房不能買賣，實際上小產權房究竟有無合法的產權呢?

　　從我國現在的相關法律規定來看，小產權房屋轉化為產權房還不足法律根據。而從我國對地皮的治理理念與地皮治理的代價取歷來闡發，短期內我國還不會鋪開集體地皮的流轉。是以，小產權房屋向產權房的轉化還需要一段較長的時間。同時，即便今后小產權房屋可以轉化為產權房，從現有的土地制度來看，購房人還會需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買小產權房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。

　　河山資源部再次嚴格地指出，小產權房本質是違法修筑，違背地皮治理法律，集體地皮不得用于商品房屋建設，城鎮住民不能在農村購置宅基地、農村房屋或小產權房。中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任明確表示，小產權房違法，絕對不允許再建設。對于那些已經在農村購買了小產權房的消費者，國家相關部門正在研究制定具體的解決措施。

　　小產權房與商品房分歧，我國現在的相關法律沒有對小產權房的產權做明確的規定，以是，如果要購買小產權房存在一定的風險：

　　法律風險

　　鄉產權房的流暢讓渡存在不少的限定，由于鄉產權房只具有了一般商品房的應用性質，但不具有一般商品房的法律性質，實在并非商品房。以是，法律法例對商品房的相關規定和軌制對鄉產權房是有效的，人民法院也不可以用商品房買賣的法律規定及法律說明處置觸及鄉產權房的案件，購房人的權益很難失掉保護。同時，因為購置小產權房的合同是有效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由于鄉產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。

　　政策風險

　　在購置的是在建鄉產權房，購房人與開發商簽定條約并托付房款后，假如相關部分整理鄉產權房的設置裝備擺設項目，大概就會致使部份項目停建以至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索房款的尷尬境地。另轉讓風險

　　依據《中華人民共和國地皮管理法》的規定，農村集體所有的地皮的使用權不得出讓、讓渡或許出租用于非農業設置裝備擺設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也惟獨享有使用權，農村將房屋賣給都會居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。如果有更多問題，可以在線咨詢上海房屋產權律師。

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