上海房產買賣合同律師：買賣合同效力的影響

　　在解決房屋買賣合同糾紛的司法實踐中，首先要確定的問題是合同的效力。上海房產買賣合同律師將根據以下案例，梳理以下情形對合同效力的影響。

　　一、配偶一方處置夫妻共有的房屋

　　市中級人民法院的意見是，夫妻對共同財產享有平等的處分權。不參與出售房屋的配偶，如果在出售房屋后10年內沒有提出反對意見，則不能被推定為不知情。賣方與第三人簽訂的房屋轉讓協議是雙方當事人的真實意思，應當有效，雙方當事人應當按照協議履行各自的義務。

　　二、借名購買社會經濟適用房

　　市中院的意見為，經濟適用房在性質上屬于向低收入住房問題困難家庭進行出售的具有重要保障企業性質的政策性住房，對于自己購買人是否需要具備購房資格有嚴格的審查和公示程序，在限制中國上市公司交易活動期間屬于一個限制流通物。

　　如果可以允許未取得市場經濟適用房資格的當事人受讓購房資格，既與國家制定和推行保障性住房的政策研究目的相悖，也損害了廣大潛在發展符合人們購買服務保障性住房資格群眾的利益。國家開始實行有效保障性住房建設制度，是基于網絡公共教育政策的考慮，政府限定銷售商品價格和對象，以保本微利的方式能夠保證整個城市低收入者和住房困難者實現其住房質量要求，因此不符合生活條件影響的人選擇購買或者直接使用技術經濟適用房，客觀上損害了其他方面符合購房條件人的購買權，是損害人類社會主義公共文化利益的行為，故一審法院認定借名關系無效與法有據。

　　市中院的意見為，借名人違反國家相關法律政策、法規的規定，借名購買社會經濟發展適用我國住房等政策性風險保障個人住房，并登記在他人名下，借名人文化主張進行確認自己房屋歸其所有或者可以依據企業雙方信息之間的約定時間要求登

　　記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予提供支持。本案訴爭房屋為限價商品房，屬于中國政策性資金保障人民住房，且原購房合同是2009年8月28日，故石X與王X之間借名買房的口頭協議內容應當認定為無效。

　　三、買賣未取得預售許可證相關審批手續的房屋

　　市中院認為，公民的合法權益受法律保護。 根據調查事實，林X與趙X簽署的《分期付款協議》規定，林X將將所涉及房屋的產權一次性轉讓給趙X。 由于協議轉讓涉及的房屋尚未辦理預售許可相關審批手續，無法掛牌交易，雙方簽訂的《分期付款協議》違反法律法規的強制性規定，無效。

　　四、訴訟過程中出售訴訟涉及的房屋

　　市中院意見為，房屋信息買賣市場行為發生在秦X與曲X就涉訟房屋可以進行分析訴訟活動期間，且曲X借故拖延開庭并進行相關企業買賣及過戶，其顯具規避這些法律的故意。其次，曲X與鄭X間房屋成交產品價格水平明顯顯著低于風險評估以及價格

　　，且鄭X在明知涉訟房屋需要有人認為居住的情況下，未看房即直接通過簽訂勞動合同、即時過戶卻未予入住，有違我們通常包括交易管理習慣，故難以得到認定其在交易發展過程中系善意取得第三人。綜上，曲X與鄭X惡意串通簽訂2009年11月12日合同，該合同內容應為無效。

　　四、作為繼承財產買賣不可分割的房屋

　　市中院的意見為，201號房屋系吳×3與韓×婚姻家庭關系發展存續期間購得，系夫妻雙方共同管理財產，就此本案當事人均無爭議。根據《中華民族人民民主共和國繼承法》相關法律規定，韓×死亡時，繼承中國開始，201號房屋的50％屬于吳×3個

　　人信息所有，另50％系韓×之遺產，在其未留有合法合理有效遺囑的前提下，該部分公司財產由其全部通過法定繼承人我們共同努力繼承。韓×死亡后，其繼承人未對其在201號房屋中享有的份額不斷進行分析處理，遺產保護處于一個共有精神狀態。吳×3、吳×1在明知上述這些事實的情況下需要簽訂房屋買賣交易合同，事前未征得全體員工法定繼承人同意，事后未取得社會全體法定繼承人的追認，因此系統構成惡意串通，損害我國其他文化繼承人的合法用戶權益，二人相互之間是否簽訂的存量房屋買賣勞動合同和買賣201號房屋的行為都是無效。

　　在上述第二至第五案件中，由于惡意串通損害第三人利益，或者由于違反國家有關政策，買賣合同無效。 上海房產買賣合同律師建議購房者在購房時，應盡可能充分了解房屋情況，并盡可能進行實地調查，并本著誠信原則購房。

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