上海房產律師：有關房地產開發的法律規定

　　上海房產律師提醒，根據目前我國現行法規定，從事房地產企業開發人員必須遵循法律制度規定的基本原則，主要有依法在取得土地使用權的城市發展規劃區內從事房地產市場開發設計原則，嚴格執行城市管理規劃原則，堅持社會全面規劃、合理布局、綜合技術開發、配套設施建設原則，堅持開發的產品服務質量合格的原則，堅持鼓勵開發環境建設住宅的原則。

　?。ㄒ唬┮婪ㄈ〉猛恋厥褂脵嗟某鞘幸巹潊^內國有土地范圍內的房地產開發原則

　　中國城市房地產管理法第二條對房地產開發的定義是：本法所稱房地產開發，是指在依法取得國有土地使用權的土地上建設基礎設施和房屋的行為。 根據上述法律規定，通過轉讓或劃撥合法獲得國有土地使用權是房地產開發的前提條件，房地產開發必須是城市國有土地。 但我國的另一種土地-農村集體土地不能直接用于房地產開發，集體土地必須通過國家征用轉為國有土地才能用于房地產開發。

　?。ǘ┓康禺a開發）要嚴格執行城市規劃原則

　　房地產開發與城市規劃的關系非常密切。城市規劃是城市發展的綱領，是包括房地產開發在內的城市建設的基礎。城市規劃是實現一定時期內城市經濟社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向，合理利用城市土地，協調城市空間布局和管理城市的基本依據，是保證城市土地合理利用和開發的前提和基礎，是實現城市經濟社會發展目標的重要手段。

　　房地產企業開發的實踐教學經驗證明，開發房地產，首先我們必須進行規劃好，以城市規劃為依據指導中國城市房地產，使城市房地產得以合理經濟發展，首先必須可以通過社會科學的預測和規劃，明確房地產公司開發的發展水平方向和發展空間格局，在規劃的引導和控制下，逐步實現國家發展戰略目標。在城市房地產項目開發的建設和發展生產過程中，城市規劃處于一個重要的地位。開發房地產應當符合城市規劃法的有關法律規定：

　　1.在城市規劃區貫徹勤勉建設國家的政策。開發項目的選址、布局、土地利用和各項建設必須符合城市規劃，并進行規劃和管理。

　　2.在城市規劃區內申請開發用地的，必須憑國家批準開發項目的有關文件，向城市規劃行政主管部門申請固定用地。 城市規劃行政主管部門應當確定土地的位置和邊界，提供規劃設施和條件，發給建設用地規劃許可證。 開發單位或個人取得建設用地規劃許可證后，方可向有關政府土地管理部門劃撥土地。

　　3.所有單位和個人必須遵守中華人民共和國市政府根據城市規劃作出的土地利用調整決定。不得占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和地下管線進行開發。

　　4.各項技術開發建設工程的選址、定點，不得妨礙城市的發展，危害城市的安全，污染和破壞城市生活環境，影響一個城市管理各項社會功能的協調。

　　5.城市新區開發企業應當通過合理有效利用中國城市現有基礎設施，開發一個城市新區應當具備水資源、能源、交通、防災等建設社會條件，并應當避開地下礦藏，有保護研究價值的地下文物古跡以及信息工程地質環境條件不宜開發的地段。

　　6.城市發展規劃行政主管部門有權對城市規劃區內的開發環境建設項目工程企業是否能夠符合規劃工作要求學生進行分析檢查。被檢查者應當如實提供學習情況和必要的資料，檢查者有責任為被檢查者保守技術秘密和業務秘密。

　　總之，依據我國《城市規劃法》的規定，城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃，服從城市規劃管理、同時依據《城市房地產管理法》第24條的規定：房地產開發必須嚴格執行城市規劃，實行全面規劃、合理布局。城市規劃是從事房地產開發必須遵循的法律文件，房地產開發必須服從城市規劃。

　　（三）房地產開發應堅持統籌規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則

　　綜合規劃、合理布局、綜合開發、配套建設是實施房地產綜合開發的最重要原則，也是城市建設體制的重要成果，有力地推動了我國房地產事業的發展，取得了顯著成績。房地產綜合開發是一種科學的建設經濟管理方法，它以城市建設總體規劃、建設項目整體布局、分期建設、協調發展為基礎，取得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。

　　綜合技術開發的內容，包括經濟開發區的勘測、規劃、設計、征地拆遷、安置、土地平整和所需道路、給水、排水、供電供熱、通訊等工程項目建設。有條件的地方，還可以包建住宅、生活提供服務基礎設施，公共文化建筑、通用廠房等。過去我國在很長一段時間內，由于中國投資資金來源分散，城市環境建設需要采取的是分散建設，見縫插針的小生產方式。采取這種教學方式方法進行分析城市社會建設，造成影響城市管理規劃難以有效實施，城市文明建設方面缺乏系統性，總體效益差。

　　同時，實踐證明，這種分散的建設難以保證住房和基礎設施的建設，以及公共設施的建設。這積累了大量的債務，給人們的生活帶來了很多不便，但也給后續的投資和發展造成了巨大的障礙。因此，房地產開發在市場經濟體制下，我們必須放棄這種零星開發和分散的小生產方式建設。

　?。ㄋ模┓康禺a開發必須堅持產品質量合格的原則

　　房地產開發項目必須通過驗收測試才能交付使用。因為房地產開發產品的使用價值長期居高不下，與人們的生活息息相關。如果房屋質量出現問題，房屋的使用價值就會降低，房屋的使用壽命就會縮短; 如果房屋質量出現嚴重問題，就會造成房屋損壞和人身傷害，給業主和使用者造成巨大的財產損失和其他損害。近年來，由于一些開發商和建筑商片面追求經濟效益，減少投資，使用劣質建材或偷工減料，不按照操作規程操作，或者設計人員在設計上出錯，造成建筑質量問題，已成為社會關注的焦點。因此，必須限制這些嚴重損害社會公共利益和他人利益的房地產開發經營行為。

　　為了貫徹這一原則，我國《房地產法》明確規定:

　　第一，房地產企業開發建設項目的設計、施工、必須符合我們國家的有關技術標準和規劃;

　　第二，房地產項目的開發必須合格使用，才能投入市場。相反，不符合國家有關規定，驗收不合格或驗收不合格的，該房屋不得交付使用。

　?。ㄎ澹┓康禺a開發應堅持鼓勵開發建設住宅的原則

　　住房建設是社會保障體系的一個重要方面，人民生活水平在不同程度上反映了人民的生活水平和社會進步程度。住宅不僅是人們的基本生活資料，也是人們的主要財產。保證住房所有權的正確行使關系到人民群眾的切身利益，也關系到一個國家的社會秩序。住房短缺和人們對改善居住條件的需求，居住環境的矛盾是世界各國普遍存在的社會問題。因此，保障公民的住房權利，改善居住條件和生活環境，對于維護社會穩定，促進經濟發展具有重要意義。世界各國都十分重視住房法制建設，我國也不例外。

　　1、運用企業稅收杠桿，即對高檔產品開發建設項目管理實行重稅賦和增加一個稅種，而對普通住宅建筑項目可以實行減、免稅。如《土地進行增值稅暫行條例》第八條規定，對納稅人建造普通技術標準住宅出售的，其房地產市場增值額未超過扣除項目投資金額的20％的予以免稅。

　　2、運用互聯網金融企業杠桿，即對高檔開發建設項目不予貸款、減少銀行貸款公司或者調高貸款市場利率并縮短還款年限，對普通住宅建筑項目管理給予貸款，降低貸款利率并延長還款年限。

　　3、運用地價杠桿，即對高檔產品開發建設項目以招標或拍賣出讓管理方式進行高價提供，對普通住宅建筑項目以劃撥或協議出讓方式可以無償或低價提供。如有相關問題，可以在線咨詢上海房產律師。

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