上海房律師簡述二手房交易可能發生的合同糾紛

　　二手房交易包括咨詢、磋商、締約、貸款、買受人資格審查、房屋核驗、解押、繳稅、過戶、交房等多個流程，各個交易環節不確定因素多，糾紛產生的原因紛繁復雜，上海房律師根據糾紛的成因主要包括以下案件類型。

　　1. 附有違章建筑房屋引發的糾紛

　　二手房買賣中，別墅、頂樓、帶有天井的一樓這類房屋，往往因其可改造性，受到部分購房者的歡迎，然而未經行政主管部門審批而進行的改造、重建，屬于違法行為，將產生房屋被限制交易的法律后果。這種情況一般存在如下訴訟形態：

　　一是買受人以附有違章建筑而房地產交易中心不予辦理過戶登記為由起訴要求出賣人拆除房屋上的違章建筑，辦理過戶手續，支付違約金；

　　二是買受人以違章建筑無法過戶或出賣人故意隱瞞房屋附有違法建筑為由，要求解除合同，返還房款，支付違約金。　
　

       2. 戶口遷移或學籍已占引發的糾紛

　　因戶籍管理制度和教育學籍制度，交易房屋上的戶口是否按時遷出對于買受人影響很大。實踐中引發該類糾紛的成因主要在于：

　　一是涉案房屋中除了出賣人的戶口外，還涉及其他親屬或前手房屋所有人及相關人員的戶口，戶口登記人不配合遷出以致出賣人無法依約遷出，買房人起訴要求遷出戶口并主張違約金。

　　二是學區房買賣的案件中，出賣人隱瞞該房屋學籍已經被使用的事實，導致買受人購買學區房的合同目的落空，買受人起訴要求解除合同并主張違約金。
 

　　3. 買賣一方悔約引發的糾紛

　　① 出賣人跳價。二手房屋買賣糾紛的數量和房價的趨勢息息相關。在房屋價格上漲的情況下，二手房屋買賣合同糾紛案件以出賣人悔約居多，主要原因在于出賣人在利益的誘惑下跳價。上海房律師講該類糾紛以買受人起訴居多，訴訟請求一般為要求出賣人繼續履行合同或解除合同并支付違約金。

　　出賣人則提出各種理由的抗辯或提起反訴，主要包括：

　　一是雙方對于稅費承擔等主要條款協商不成；

　　二是買受人未在買賣合同約定的時間前支付房款；

　　三是出售房屋未經房屋共有人同意。有的案件中出賣人還與案外人串通虛構借貸關系并在房屋上設立抵押登記或讓案外人通過虛假訴訟制造司法查封，以阻止過戶。

　　② 買受人悔約。在房價上漲的行情下，買受人悔約的案件數量較少，悔約原因主要在于：

　　一是受房產調控政策的影響，買受人欠缺購房資格或首付款比例大幅提高后付款能力不足；

　　二是置換型購房的買受人，其出售房屋不順導致其購買房屋時房款無法到位；

　　三是簽約前對房屋沒有充分了解，簽約后又對房屋的地段、戶型等不滿意。在房價下行的行情下，買受人悔約則相對較多。此時往往出賣人起訴要求繼續履行，而買受人以各種理由要求解除合同。

　　4. 房屋或出賣人權利瑕疵引發的糾紛

　?、?房屋上存在抵押或司法查封。買受人在簽訂定金合同或買賣合同之后，發現所購房屋上除存在銀行作為抵押權人的住房抵押貸款外，還存在其它抵押登記或者司法查封，導致房屋辦理過戶存在障礙。

　　買受人由此起訴，要求出賣人繼續履行合同，在滌除房屋上的抵押登記或解除司法查封后辦理過戶手續，也有買受人在與出賣人協商滌除抵押登記未果或無法通過執行異議等解除房屋上的司法查封的情況下，以合同無法繼續履行為由起訴要求解除合同、支付違約金以及賠償損失。

　?、?夫妻一方出售夫妻共有房屋。夫妻婚后購買的房屋，除非另有約定，一般無論是登記在一人名下還是雙方名下，都屬于夫妻共同財產。夫妻一方簽名將房屋出售的案件，時有發生，主要包括兩種情況：

　　一是夫妻共有房屋登記在夫妻雙方名下，夫妻一方代另一方與買受人簽訂房屋買賣合同，另一方以房屋買賣合同非本人所簽且其不知情，也不予追認為由拒絕履行合同。買受人起訴要求夫妻雙方繼續履行合同；

　　二是夫妻共有房屋登記在夫妻一方名下，非產權登記人以產權登記人名義簽訂房屋買賣合同，產權登記人以房屋買賣合同非其本人簽署、對房屋買賣合同不予追認為由拒絕履行，買受人起訴要求夫妻一方或雙方繼續履行合同。

　?、?父母出售未成年子女所有或共有的房屋。未成年子女作為家庭成員基于長輩的贈與或動遷安置等原因可能成為房屋的所有權人或共有人。父母一方或雙方出售未成年子女單獨所有或共有的房屋并不少見，一般包括三種情況：

　　第一，父母雙方共同在房屋買賣合同上簽字，父母后以出售房屋損害未成年子女利益為由，要求確認買賣合同無效并返還房屋。

　　第二，父母夫妻關系存續期間，由父母一方在房屋買賣合同上簽字，另一方以出售房屋未經其同意且損害未成年子女利益為由，要求確認買賣合同無效并返還房屋。

　　第三，父母離婚，由父母一方在房屋買賣合同上簽字，另一方以出售房屋未經其同意且損害未成年子女利益為由，要求確認買賣合同無效并返還房屋。

　　5. 受房產調控政策影響引發的糾紛

　?、?限購政策影響。限購作為調控房地產市場的重要手段之一，對于平穩房價具有重要的作用，然而新政實施后，相應的糾紛也大量涌現，主要包括：

　　第一，買賣雙方簽訂了中介版的房屋買賣合同而未簽訂網簽合同，此時新政出臺，導致買受人不具備購房資格而致合同無法繼續履行。

　　第二，合同一方在限購政策出臺前已經存在違約行為，導致履約遲延，之后遭遇限購政策出臺致使買受人喪失購房資格，合同無法繼續履行。

　　第三，買受人隱瞞自己屬于限購對象的事實，與出售方簽訂房屋買賣合同，導致合同無法繼續履行。第四，買賣雙方在簽訂網簽合同前均知曉買受人限購，試圖通過約定期限較長的網簽時間予以規避，然該期間新政出臺，導致原約定的網簽時間內買受人不具備購房資格，合同無法繼續履行。存在上述情況時，出賣人或買受人一般起訴解除合同，并要求對方承擔違約責任。

　?、?限貸政策影響。限貸政策也是房地產調控的重要方式之一。限貸政策主要是提高買受人支付首付款的比例或者銀行收緊貸款政策，貸款審批從嚴、放貸時間延長。限貸政策出臺后，買受人的付款能力出現問題或付款周期變長。

　　因房屋買賣合同中一般有“貸款不足，現金補足”條款，導致買受人因不能依照約定付款時間付款而違約。出賣人由此起訴解除合同，并要求買受人支付違約金。上海合同糾紛律師

　　4. 受房產調控政策影響引發的糾紛

　　① 限購政策影響。限購作為調控房地產市場的重要手段之一，對于平穩房價具有重要的作用，然而新政實施后，相應的糾紛也大量涌現，主要包括：

　　第一，買賣雙方簽訂了中介版的房屋買賣合同而未簽訂網簽合同，此時新政出臺，導致買受人不具備購房資格而致合同無法繼續履行。

　　第二，合同一方在限購政策出臺前已經存在違約行為，導致履約遲延，之后遭遇限購政策出臺致使買受人喪失購房資格，合同無法繼續履行。

　　第三，買受人隱瞞自己屬于限購對象的事實，與出售方簽訂房屋買賣合同，導致合同無法繼續履行。第四，買賣雙方在簽訂網簽合同前均知曉買受人限購，試圖通過約定期限較長的網簽時間予以規避，然該期間新政出臺，導致原約定的網簽時間內買受人不具備購房資格，合同無法繼續履行。存在上述情況時，出賣人或買受人一般起訴解除合同，并要求對方承擔違約責任。

　?、?限貸政策影響。限貸政策也是房地產調控的重要方式之一。限貸政策主要是提高買受人支付首付款的比例或者銀行收緊貸款政策，貸款審批從嚴、放貸時間延長。限貸政策出臺后，買受人的付款能力出現問題或付款周期變長。

　　因房屋買賣合同中一般有“貸款不足，現金補足”條款，導致買受人因不能依照約定付款時間付款而違約。出賣人由此起訴解除合同，并要求買受人支付違約金。

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