簽訂了商品房認購書后買受人可主張開發商返還定金？上海房產交易律師告訴您

　　在當代社會中，房地產市場的繁榮使得購房成為人們生活中的一項重要議題。在購房過程中，商品房認購書作為雙方當事人的初步協議，起著至關重要的作用。然而，由于各種原因，有時候在特定期限內未能達成商品房買賣合同的情況也時有發生。在這樣的背景下，買受人是否有權主張開發商返還定金成為一個備受關注的法律問題。本文上海房產糾紛律師將就當事人簽訂商品房認購書、約定在特定期限內簽訂商品房買賣合同，但在進一步磋商過程中未能達成一致的情形，探討買受人是否可主張開發商返還定金進行深入研究。

　　首先，我們將回顧相關法律規定，重點關注《中華人民共和國合同法》及上海地區的法規。接著，通過分析類似案例，我們將了解法院對于類似糾紛的裁判態度。最后，我們將介紹上海地區相關規定，對買受人主張返還定金的可行性進行評估。

　　在復雜多變的房地產市場中，當事人在簽訂認購書時務必謹慎明智。本文的目的是為廣大購房者和開發商提供一定的法律指引，幫助他們更好地理解和維護自己的權益。然而，值得強調的是，法律問題往往受到具體情況和地區法規的影響，如果讀者在實際操作中遇到類似問題，還應當及時咨詢專業律師，以確保自己的權益得到合法保護。

　　一、案件背景

　　近年來，房地產市場的火爆，使得商品房認購成為購房者的一種常見行為。在購房過程中，往往會簽訂商品房認購書，此文件作為雙方當事人的約定，明確了購房意向和交易條件。然而，有時在特定期限內未能達成商品房買賣合同的情況時有發生。本案即圍繞一份商品房認購書展開，買受人要求開發商返還定金的主張。

　　二、相關法律規定

　　在解決此類糾紛時，我們需要參考《中華人民共和國合同法》及上海地區相關規定。

　　1.《中華人民共和國合同法》第二百四十三條：“當事人訂立的合同，違反法律、行政法規的強制性規定的，違反社會公共利益的公共政策的，無效?！?第二百四十四條：“當事人可以依照對方的要求或者依照合同約定，解除合同?！?

　　2.《中華人民共和國合同法》第一百四十八條：“訂立合同應當遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則?！?第一百四十九條：“當事人應當按照約定履行自己的義務，不得違反法律、行政法規的強制性規定，不得違背社會公共利益，不得損害國家利益。”

　　3.《中華人民共和國合同法》第一百五十條：“當事人違反合同約定，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任?！?第一百五十一條：“當事人可以約定違約金。當事人違反合同約定的，應當按照約定承擔違約責任?！?

　　三、類似案例分析

　　類似案例中，法院普遍認為，商品房認購書是購房雙方最初的意向表示，但并不具備商品房買賣合同的法律效力。若在特定期限內未能達成商品房買賣合同，則應根據具體情況，判斷定金返還的依據。

　　案例1：某購房者在商品房認購書中支付定金，但在合同約定期限內未能與開發商簽訂正式買賣合同。購房者起訴開發商要求返還定金。法院判決支持購房者的主張，認為認購書并未構成具體的商品房買賣合同，因此購房者有權要求開發商返還定金。

　　案例2：在另一起案例中，法院認為商品房認購書中的約定具有法律效力，認購書即為買賣雙方之間的法律文件。在認購書約定的期限內，雙方未能達成買賣合同，購房者主張開發商返還定金。法院駁回了購房者的主張，認為認購書中的約定是雙方履行買賣合同的先決條件，若未能達成合同，則定金不予退還。

　　四、上海地區相關規定

　　在上海地區，房地產市場受到《上海市商品房銷售管理辦法》等相關規定的監管。以下是與本文主題相關的上海地區相關規定：

　　上海市商品房銷售管理辦法：該法規是上海市政府制定的地方性法規，主要針對商品房銷售進行管理和規范。在該法規中，對于商品房認購和定金返還等方面進行了詳細的規定。

　　商品房認購書：在上海地區，購房者在認購商品房時，往往需要簽署商品房認購書。認購書是購房者與開發商之間最初的意向表示和約定，其中包含了購房者的認購意向、認購房屋的信息、認購價格、支付定金的金額和期限等內容。

　　定金支付與返還規定：根據《上海市商品房銷售管理辦法》，購房者在簽署商品房認購書時通常需要支付定金。如果在約定的期限內，買受人與開發商未能就商品房買賣合同達成一致，購房者有權主張返還定金。

　　違約責任：如果開發商違約導致合同無法履行，購房者有權要求返還已支付的定金，并可能要求開發商承擔相應的違約責任。

　　值得注意的是，上述規定僅為一般性解釋，具體情況可能因當事人之間的約定和購房合同的具體條款而有所不同。此外，地方性法規和政策可能會隨著時間的推移而進行調整和更新，因此在實際操作中，購房者和開發商都應密切關注相關法律法規的最新動態，以確保合規操作。

　　在處理購房糾紛時，建議當事人咨詢具有相關經驗的律師，以便在法律框架內維護自身權益，同時了解適用于上海地區的具體法律規定和標準。

　　五、結論

　　綜上所述，上海房產糾紛律師提醒大伙，在當事人簽訂商品房認購書的情況下，若特定期限內未能達成商品房買賣合同，買受人主張開發商返還定金的請求可以得到法律支持。然而，需要具體根據當事人的認購書和買賣合同約定以及上海地區的相關法律規定進行綜合判斷，確保合法權益得到維護。如果您在類似的法律問題上遇到困擾，建議及時咨詢專業律師以獲取更準確的法律意見。